实况：“广中同城时代” 中山城市发展论坛

　　21世纪，大珠三角已成为世界第三大都市圈。中山市正好位于珠三角的几何中心，不仅出伟人，更是一个“既适宜居住又适宜创业”的现代城市。随着大型基建落地、不断完善的城际高速交通网络建成，珠三角城市的交流更趋紧密，广中同城脚步加速推进。

　　此外，东部快线、珠港澳大桥以及深中通道相继动工和落成，迅速将中山与珠海、深圳、澳门、香港等珠三角城市紧密相连，作为珠三角几何中心、交通枢纽核心的中山，正以广州南的姿态迅速崛起。“广中同城”时代的到来，将会为这两座城市带来怎样的发展机遇？中山又将如何在此轮巨变中，蓄势加速崛起？国内城市发展战略专家齐聚一堂，邀您共同发现中山新价值！

　　主持人：尊敬的女士们、先生们、各位嘉宾、各位领导，创建幸福和美新中山，广中同城时代中山城市发展论坛现在开始。非常欢迎大家来到这里，出席南方报业传媒集团主办、南方日报承办、雅居乐地产、凯茵又一城协办的广中同城时代中山城市发展论坛。今天不但请到了来自社会各界的朋友，还有新闻媒体的朋友，还有有关方面的领导和来宾，抽出时间一起来见证今天的活动，一起参与今天的盛世。

　　首先请允许我非常荣幸的介绍出席论坛的领导和贵宾，分别包括有：广东省人民政府发展研究中心研究员 韦祖松先生，

　　今天的主题是“广中同城时代中山城市发展论坛”，说到中山，以往大家对它的印象是这样的，伟人的故乡，伟人的故里，还有出名的乳鸽，中山是很适合居住和过轻松的生活，实际上中山有自身的特点，中山是现代制造装备业和现代产业集群在广东地区是非常有特色的，除此之外，中山获得了联合国人居奖，这是联合国有关人居最高的奖项，也是国家花园城市，园林城市，也是中国最具幸福感的十大城市之一，这些都告诉我们，中山这座城市既适于创新，也适宜居住，中山在建设创建幸福和美新中山方面具备了“天时、地利、人和”，今天非常荣幸的请到了专家和学者，在稍候的演讲环节中跟大家一一的关注这些话题。

　　今天的“广中同城时代中山城市发展论坛”，很高兴邀请到中山市委、宣传部长唐颖先生，还有来自中国社科院、广州市委党校、中山大学等单位的领导、专家和学者前来参加，在此我代表主办方对大家的光临表示衷心的感谢。

　　中山是一个迷人的城市，也是我个人最喜欢的城市之一。伟人故里，人杰地理，作为有深厚历史底蕴的城市，同时是改革开放的先行地，三十多年以来，中山创造了辉煌的成绩。现在中山以全省1%的土地和2.6%的人口，创造了全省排名第5的经济总量，中山是一个既适宜居住又适合创业的现代化城市。早在1997年，中山市经过国家建设部的推荐，参加了联合国人居中心的考评，荣获全球人居领域最高奖项，联合国人居奖。十多年来中山市先后获得了全国首批文明城市，国家历史文化名城，全国环境保护模范城市，全国生态城市，中国最具幸福感城市，等等一系列的荣誉称号。

　　一个城市既有干事创业的机会，同时又有适宜人居的生态城市，中山就是梦想之城，南方日报不吝啬自己的笔墨和版面，为城市未来美好股与呼。

　　南方日报在64年的发展历史中，与共和国同呼吸共命运，每一个关键时刻发出时代最强音，最近十年，以高度定影响力为办报的理念，十年9次改版，以不可替代的权威性和公信力，确定了华南地区主流政经媒体的地位，发行面连续28年居全国省级党报的首位，成为广东唯一主打高端读群，高品质的大报，随着报纸影响力的提升，媒体的品该价值也全面的飞跃，去年在我们改版十年的时候，南方日报的品牌价值，第一次突破了100亿元，今年6月26日世界品牌实验室，再次公布了中国最具500价值品牌排行榜，集团的南方日报、南方周末、南方都市报、二十一世纪经济报道，总品牌达到409亿元，在全国平面媒体中处于第一位。

　　这个月的8日，第六届报刊中国广告大会在广州召开，发布了2012年至2013恩中国广告价值排行榜，南方日报再次荣获省级日报的第一名，这是我们连续多年荣获这一殊荣。

　　我们以推动改革开放和科学发展为己任，成就无数新闻人的梦想，今天之报和圆梦之城在这里仅仅的拥抱，共同探讨一个城市如何光芒四射，成就更多人的梦想，这就是今天讲的主题“创建幸福和美新中山”，相信参加这次论坛的各位专家学者，一定能够为中山市的转型发展提供有益的思想，也为建设珠三角世界城市群，为中国新型城市化的道路贡献智慧的火花，同时协办论坛的雅居乐地产，作为中山走出来的著名地产品牌，在全国遍地开花，打造了很多人的梦想之家。

　　我想有各方的共同努力，我们的城市一定会更加的美好，我们的生活一定会更加的美好，我们的中国梦的实现，也就有了坚实的基础，再次感谢大家光临，谢谢大家。

　　主持人：说到珠三角发展规划纲要，之前听专家说有经济圈的划分，分别是广佛肇经济圈，还有就是珠中江经济圈，东部就是深莞惠经济圈，在三个经济圈看中山，中山的地理位置非常的优越，处于中心的位置，目前路网不断的开通，轻轨跟南站和南沙的对接，发展的过程中，中山有众多利好的因素，值得大家的期待，实现更大的跨越，接下来的环节有请中山市委、宣传部唐颖部长致辞，并我们分享和介绍中山的情况，请大家掌声欢迎。

　　唐颖：尊敬的王垂林副总编辑，各位女士们、先生们大家下午好，首先我谨代表中山市委市政府，对广中同城时代中山城市发展论坛表示热烈的祝贺，对各位城市发展研究专家，为中山城市发展把脉开放表示感谢。对南方报业集团一直以来努力推动中山城市发展表示衷心的感谢。

　　中山是一代伟人孙中山的故乡，总面积1800平方公里，常住人口312万，旅居世界90多个国家和地区的华侨华人和港澳乡亲有80多万，近年来中山紧紧围绕着率先加快转型升级、建设幸福和美中山的核心任务，传承了一心一意谋发展，会聚精神搞建设，环境优美，社会和谐，民生优美良好的发展之城。中山是繁荣之城，中山是国家特色产业集群创新基地和广东产业集群升级创新试点城市。

　　去年全市工业生产总值2400多亿元，增长11%，居中珠三角的第二位，全市拥有27个国家级产业基地，15个省级科技创新专业镇，410个省级以上的名牌名标，21家上市公司，落户中山的世界500强企业有26家，中山先后获得了联合国人居奖，全国文明城市，国家生态城市、国家历史文化名城等荣誉，作为中山未来发展的重要引擎，翠亨新区纳入重大发展平台，总规划是230平方公里，今年的3月份正式挂牌成立，目前正在大力的推进基础设施的建设，一批大型优质项目，正在进驻，必将成为建设环珠江口湾区，世界级城市群的重要增长极。

　　中山是一座畅通之市，中山是珠江口西岸重要的交通节点，90公里半径内，有5大机场和4大深水港，百公里公路的密度是15公平合理，广中高速、广珠高速贯穿中山，港珠澳大桥规划建设，中山必将成为连接珠江口东西岸的交通枢纽，中山是一座和美之城，近年来中山市政府财政收入60%投入到城乡公共财政和产品中，实现了村村通公路，自来水、电信、宽带、广播电视，建立了城乡一体化的社会保障体系，努力实现劳有所养，病有所医，贫有所教，住院和门诊医疗全覆盖，建立覆盖城乡一体化的就业制度，城乡居民收入比为1.65：1，城乡收入差距为全省最小，中山是一座宜居城市，我们既要金山银山，也要绿水青山的科学发展理念，全市城镇化率达到87.9%，24个镇区全部配套建有生活污水处理设施，污水处理率达到了87.5%，中山城区生活垃圾无害处处理率达到了100%，全市森林覆盖率近20%，人均公园绿地面积达到了52平方公里，是全省首个地级生态市，主要的污染物总排放减排考核列全省前列。

　　进入十二五时期，中山围绕着率先加快转型升级，创建幸福和美新中山，文化繁荣、环境优美、人民安康、城乡一体的和美家园，建设适宜创业、创新和居住全面协调和可持续发展的新型城市。

　　今天借南方报业传媒集团举办的“广中同城时代中山城市发展论坛”良机，诚挚的希望各位专家、媒体、朋友多为中山的城市发展献计献策，也热忱的欢迎大家到中山参观指导，最后预祝论坛成功，谢谢大家。

　　主持人：唐部长有一句话，既要金山银山也要青山绿水，这就是科学发展的理念，中山会取得更好发展的前景。在此之前的两位领导嘉宾给我们带来的讲话后，接下来是专家和学者的专题演讲环节，在这一环节中，首先请中国社会科学院城市发展与环境研究中心所长助理蒋建业博士发表主题演讲，新型城市化战略下中山市的转型发展及应对。

　　蒋建业：各位领导、各位来宾，各位朋友下午好！首先感谢活动的主办单位南方报业传媒集团、南方日报、雅居乐给我这样的机会，向大家汇报我的想法。

　　论坛开始前，准备了简单的PPT，为了节省时间，也为了更通俗的跟大家交流，我就脱离稿件，基本上稿件准备的材料，我通俗的讲四个问题。

　　我有这样的认识，同城化的问题，是谁提出来的，这是政府的领导，为了将复杂的问题简单化，解决城市或者是区域发展过程中某些关键性的问题，提出应对性的措施性的提法，不是学术性的概念，同城化的提出是基于原来计划经济条件下，在一个区域内有多个城市，城市之间因为行政区化的原因，导致各个城市之间边界和公共交通边界障碍的消失，这就是同城化，现在将同城化泛泛的说，并且有广义的学术概念和经济学的概念，实际上就进入了一个误区。说白了同城化核心的问题，就是城市之间的轨道交通，公共交通的便捷化、同城化、公交化，其他的方面我们是做不到的。

　　珠三角的一体化，主要是轨道交通和公共交通的一体化，从而推进同城化。同城化的很多要素是推进不了的。首先，中山还是中山的户口，广州还是广州的户口。2、中山还是中山的车牌，广州还是广州的车牌，城市的区号广州还是广州的，中山还是中山的。因此我们的同城化不能进行广义的理解，只能做狭义的理解，这样的话，同城化才不会走入误区，这样的话，就不会将同城化的重点偏离了，不能让社会产生误导。

　　佛山和南海的车要进广州，但是广州设卡，因为一些城市的问题，解决不了，没有办法，因此城市化是个别的定义，更多的是城市交通的便利化、工改化，应该是这些内容，目前广州同城化、珠三角的同城化在全国是先走一步了，也积累了很多成功的经验和做法。我们是在这一基本朴素的狭义概念上理解同城化，我们很多的问题，才能正确的解释。

　　广州作为区域的中心城市，它在城市化建设过程中，先走了一步。广州也走了很多的弯路，广州在城市化建设的经验和教训，这是值得中山未来发展过程中宝贵的财富，对中山是有借鉴意义的。

　　广州和中山同城化的价值，广州区域性金融中心的地位，广州有金融的优势，中山有产业的优势，合作过程中，产业和金融的融合发展过程中，可以充分的利用广州区域金融中心的作用。接下来是人才、研发、文化、商务等方面，这些是中山可以跟广州实现较好的互补发展的价值所在。

　　1、发展的空间，也就是说为什么雅居乐感兴趣参与到论坛之中，广州这座城市大了以后，未来的发展空间，城市积累的很多问题，越来越严重。要想改变是很难的，甚至某些方面存在一定的恶化或者是相反的方面发展。如果一个地方适宜居住就是两个指标，首先房价要便宜，其次生态环境一定要好。一个城市房价过高，迟早要出大问题的，肯定要出问题的。论坛开始之前，我问了中山的房价，原来调研是6000元/平方米到8000元/平方米或者是1万元/平方米以内的房价，形成了地方特色，适宜居住很重要的指标。

　　中山的生态环境和生活居住环境，具有历史和人文的优势。这一优势为广州的发展空间，可以拓展广州的发展空间，提供居住和商务的空间，还有产业的发展空间，我认为中山最大的价值就体现在这里。

　　广州这种城市以服务业为主体，以虚拟经济为主体，中山是以实体经济发展为基础，特色明显。产业与广州的互补发展过程中，使得中山拥有很大的优势，这就是实体经济的发展优势比较明显。

　　目前提的同城化，就是城市与城市之间的发展，眼前是经济发展的热点，也是新闻发展的热点，未来不一定是热点。未来城市发展的热点一定是城商的同城化，不是学问的问题。大家想一想，自古以来，好房子都不在城市，都在农村。

　　我前两天在北京，北京70%80%的人口都是千万富翁，随便一个家庭房屋都是100多平方米，价格都是上千万，有这么多的钱，但是城市的发展受空间的制约，城市发展越来越大，堆积的问题上帝都解决不了，谁可以解决，这是上帝解决不了的问题。

　　目前的城市化发展到现在的阶段，生活质量是直线下降的。这样的话，未来的发展空间和趋势已经摆出来了。未来城市化发展的空间就在农村，也是新型城市化发展的方向。如果让我来说，新型城市化该发展，城市该怎么转型升级。一定要将人的生活方式，未来的生活方式，一定是多站式的发展方式。目前城市的发展城市，只有工业化，人的生活和发展是一站式的，我工作在城里，不工作也在城里，我小时候在城里，老了以后也在城里，死了以后也在城里，我忙的时候在城里，不忙的时候也在城里面。人生下来到死都带城里，工业在城里，商业在城市里面，商务也在城市里面。

　　生产、生活、从生到死都在城市里面，这是最近几十年形成的发展模式，未来一定要形成多站式的生产生活方式。这就是未来城市化发展必然的方向，现在的初步趋势已经体现出来了。比如说工业、工厂和生活，工厂要搬出去了，不能在城里了，从工业化以来，城市快速的发展，城市里面办了很多的工厂，生产了很多的财富，大家为了便于上班，居住在城市，现在工厂要搬走，未来的生产要上档次，上班的在一个地方，居住在一个地方。

　　工作的时候在一个地方，退休的时候，有告老还乡或者是卸甲归田的说法，我们的农村如何按照城市化的标准去设计，退休的人，不一定在城里居住，不从事商业或者是政府工作的人退休后，可能不在城里了。或者是一年12个月，我在城里工作8个月，4个月不在城市里边。城里没有工作的人，是否也要在城里呆着，退休的人，为什么要在城市里面。

　　有些人有大笔的钱，可以自己搞绿化、修桥、修路，可以搞小庄园的人，为什么要在城市里面居住。部分退休的人，也会到农村居住。我对医疗要求不是很高，有一个县城一、二十公里的道路，一、二十分钟的道路，不用排队看医生，自己种中草药就可以解决小的问题，为什么要到城市里面排队看病，在城市里面是无法解决的。

　　这种农村的城市化是不需要政府掏钱的，自古以来农村的建设部用政府掏钱，搞得很好。因此我们要思考多站式具有生产、生活、从小到老，不是一站到底的生产和生活方式，我认为这个问题是未来要关注的一个问题。

　　目前，我们基于这样的问题，我们的区域建设，使未来的城镇化和新型城市化要思考的一个问题，也是房地产开发专业机构在农村建设、现代化的村落建设过程中要思考的热点问题，也是我们值得关注的问题。我们不能够按照现在的经济学分析，一个人经济是工作、生活完全是基于户口和户籍，这就是分析城市化生活比例高低的问题，这是未来发展空间的问题。

　　这种发展的空间，西方的养老院的方式，在中国一定很难形成主流，中国的这套文化，不接受这种方式。中国人不希望一个人住到养老院里面，适合居住在群落里面，有一定的人脉，可以经常的往来，这应该是一种生活方式的主体，而不是西方养老院的方式，在中国只能是生活方式之一，与中国的养老生活方式和传统文化有一定的隔阂，这是我基于实践的方式，我就简单的谈一点个人不成熟的观点和看法，再次谢谢大家。

　　主持人：接下来的演讲主题依然是关于中山和城市价值的发现，接下来的演讲环节中有请广州市委党校经济学博士章泽武发表主题演讲，“国际化生活都市，中山城市价值的再发现。

　　章泽武：女士们、先生们、各位来宾、各位朋友，很高兴能在这样的场合跟大家分享我们对中山城市价值在整个珠三角规划纲要实施过程中出现的一些变化。中山这个城市再发展中，有自己独特的地理人文生活价值。这种独特的价值是其他珠三角城市中不具备的，其中在地理位置上，距珠江三角洲城市群的几何中心的位置，几何中心的位置，给大家提供很好的区位优势，随着珠三角城市群和城市轨道和相应的基础设施的建设，能够使中山充分的发挥区位优势所带来的一系列的便利，尤其是现在整个中山市的发展规划和珠三角规划纲要实施过程中，几个城市圈的发展规划，广州市的城市发展规划体现出很好的对接，这种对接使中山的区位优势体现在既具有海港，也具有空港，也具有很便利的陆路交通条件，这使它充分利用珠三角城市群之间相互的关联而获得的。

　　从中山经海陆需要75分钟，1.5小时到珠三角任何的机场，随着国家级开发区南沙的开发建设和南沙新机场的规划和建设，将会使中山迅速的融入珠三角内一小时生活圈，中山的价值迅速的提升，这是区位价值的作用。

　　中山拥有自己独特丰富的民间艺术，塑造出中山独有的人文特色，民族的就是世界，具有民族特色的东西，在世界上才能散发出璀璨的光芒，自然景观方面拥有众多的特色，具有纳入国家非物质遗产的几个项目，也有13项纳入广东省非物质文化遗产，中山掀起了慈善万人行，将相应的民俗展现出来，成为中山独特的特色。

　　中山的名人胜景和珠三角的水洲形成了独具特色的人文景观，使中山呈现出适宜居住的特色，非常是何人居住的社会价值，这种社会价值又通过中山市政府的努力和中山市人民的建设获得一座座桂冠，折射出中山是适合人类居住的城市，我们现在生活在广州，感受最多的就是城市的空间质量的问题，中山2010年公布的数据，空气中可吸入的颗粒为零，二氧化碳为零，同时中山在生活垃圾处理上，达到了100%的无害处理，广州每天产生2万多吨生活垃圾，只有1400多吨，得到了有效的处理。相对于广州来讲，中山具备更好的适合人类居住的社会环境，这也是中山所独有的地理环境人文价值和社会价值，同时在广中同城的过程中，有了更多的探索空间。美国的一位学者写了一本书《世界是平》，随着信息技术和科技技术的迅速发展，全球市场和劳动力和产品在世界共享，一切均有可能，最有效率的方式实现，这就是信息的自由流动的问题，要素自由流动的问题，产业链从企业向整个世界延伸的问题，也就是说，城市的价值从全球分业化，专业化和规模经济的角度对城市的价值进行重构。

　　今天在这里讨论广中同城，刚才蒋博士提到了广中同城首先是交通的同城，没有交通的同城，其他的同城都无从谈起，广中同城在2011年1月7日，广东收条城际轨道，广州到珠海的城郊轨道开通和营运过程中，中山正式进入广州一小时生活圈，从广州南到珠海站只需要48分钟，中山只是这条轨道上的一个节点。随着城际轨道的开通，十二五的规划中，中山市委市政府积极的拓展中山与广州和珠三角其他城市的交通对接，并提出了“3015工程”，对广州是很有启迪的，为什么这么说，广州的内环和高架桥走得非常快，从深圳到广州只需要一个小时，但是下了高速到家还需要一个小时，这就是广州人经常讲的最后一公里的问题。中山为了尽快的推进交通的对接，实现中山与广州同城交通的连接，“3015工程”是说主城区30分钟到镇区，镇区15分钟内上高速公路，极大的缩短了跟广州的空间距离。随着交通设施的不断完善，广州一小时生活圈正在加速形成。

　　同时，珠三角规划纲要实施的过程中，广东省委省政府在积极的推动珠三角一体化，2011您5月1日，广州、佛山、肇庆、中山四市共同启动了广佛肇中旅游大串门暨辛亥旅游之地，这是中山第一次与广佛肇之外的身份，积极的寻求与广佛肇在相应领域的合作。

　　广东省城乡建设厅召开9个城市研讨，是否可以推动珠三角住房公积金异地提取的工作，时时推进珠三角的年票同城的问题，珠三角规划纲要的实施过程中，积极的推进广佛肇、深莞惠、珠中江三个圈层内电网同价，通话同价，电信一体化，随着这些民生工程在珠三角范围内逐步的实施和推进。广中同城中限制人流动的因素就会消除，进一步的促进广州和中山同城的紧密程度。

　　同时，广州和中山的同城在更大程度上体现在自发经济环节上，体现在产业相互支撑。首先广中同城在产业上具有互补性，宏观上来讲，珠三角的三大城市群中产业构成是有差异的，广州目前服务业占了60%的比重，并向现代服务业为支柱产业的经济发展阶段迈进。

　　中山在2010年三大产业中，制造业占了58.7%，服务业是35%，产业是倾向于高度化和重度化，广州市的产业转型升级和中山市产业结构变动之间，形成了产业的互补，这种互补可以从近五、六年来广州市GDP的构成中相关产业的变动看得出来。2011年广州市GDP构成中，贡献最大的14个产业，只有4个是工业制造，工业制造中海油一个是能源生产，其他的都是服务业。广州和中山在产业互补上，存在互补的条件。同时广州南沙国家级经济开发区规划和建设成为广中同城的助推器。因为在广州市的产业规划体系中，南沙作为海洋装备工程，核电制造，楼宇装备、燃气轮机等先进装备工业的制造基地进行打造的，相关的产业和中山市致力于打造的产业，具有很大程度上的同构性，这种同构又体现在互补上，中山要做强左右先进制造业，提出风电设备、新型传播、先进设备、重型传播制造方面打造先进基地，形成产业链在珠三角的拓展。南沙的开发和建设，为中山的产业转型升级提供产业链整合的条件。

　　有利于促进中山服务业发展平台的建设，由于南沙定位于加强粤港澳合作，现代服务业作为重要的支撑，可以对中山现代服务业化，国际标准，规则，产生极强的辐射带动性，同时南沙新机场的建设，为中山提供很好的空港平台。同时在要素方面，广州的发展现在面临严峻的问题，就是土地的问题。根据广州市土地规划和国家核定的广州土地使用面积，广州只有522平方公里的新增土地可用，加上可置换的600平方公里土地可用，按照广州前十年，也就是2000年到2010年的用地规模，这些土地只能用15年，广州面临无地可用，同时广州的经济发展，具有很强的拼土地的特征，广州未来解决和摆脱土地的这种制约，就有向中山进行要素合作的空间。广州面临严重的问题，专业技术人员相对的短缺，中山积极的打造中山制造的品牌，力争在2015年创造二、三所国家中等职业技术学院，土地要素和劳动力要素上，一定程度上跟广州实现互补。广州金融业的发展在一定的程度上为中山的发展产生良好的推动效应。

　　民生优势的互补，体现在广州虽然在致力于建设广东省的首善之区，但是义务教育方面，广州要补的课，中山义务教育方面做得非常好，力争在2015年教育现代化水平进入全国的先进水平，全面实施名校名师工程，提升教学质量，因此形成广州和中山义务教育方面的优势互补。

　　中山在整个珠三角城市群中，应该具有怎样的价值。我认为中山城市价值在珠江三角洲城市一体化的进程中，对中山城市价值的提升具有倍增器，为什么这么讲。因为珠江三角洲城市群的发展，必将深化加工的分工，导致物流、人流、信息流的发展，中山所处的区位优势，为这种物流、人流提供便捷丰富的服务，有利于提供中山现代服务业的发展空间。

　　环珠江口湾区为中山划时代腾飞提供了机会，2020年将环珠江的城市群，含香港和澳门打造成全球最大的城市圈，就提出了要把环珠江口湾区建成珠三角创新核心、高端服务区和多元化的城市群，中山所处的区域位置，提供了的优越的环境。

　　广州在发展的过程中，面临一个极其重要的要素，就是高端要素相对缺失，中山发展过程中，同样面临同样的问题，中山按照2010年的数据，人均GDP是7.1万元，按照当年的货币计算，已经达到了世界银行公布的高收入水平的国家标准，意味着利用中山良好的城市环境和现有的经济环境和水平，能够在世界范围内吸引一流人才入住中山，促进中山的发展。根据在新竹工业园发展的经验，当时有1000多家企业是从美国归国的留学人员创建的，这些人为什么回，重要的原因在于的人均GDP已经达到了8000美元，与发达国家接近或者是非常接近。只有人均GDP这一总体概念确定了人们的生活水平跟发达国家比较接近，才能真正的吸收到真正的世界一流人才。

　　今天的广中同城如何充分的发挥广中同城带来的优势，实现广州和中山的互补，充分的利用珠三角城市群发展过程中带来的好处，中山一定会有美好的未来，广州和中山的结合会更加的紧密。

　　主持人：2011年广东省统计局公布了幸福广东的指数，第一位是广州，就是首善之区，中山排名第五位，2012年又有一个新的排名，由相关的专业评估机构进行公布的，广东的第一名变成了中山，评价体系包括了几个内容，医疗、就业、生态、环境、健康、周围的环境、教育等等方面的体系，还包括了保障，如果将这些相关的评价体系对应中山的话，大概是怎样的，我们看一下。

　　先说说环境，如果说到环境是非常的好，中山有自己的优势，森林覆盖率达到了20%，刚才在黄部长的讲话中大家听到这样的数据。同时中山也是联合国人居奖的获得者，这个人居奖是联合国最高的人居评价的奖项，中山也是中国十大最具幸福感的城市之一。

　　中山的医疗设施和队伍在广东省也是排在前面的，还有一点是令广州人非常羡慕的，在中山看病不需要排队，这是医疗的优势。

　　交通方面，以前从省城广州出发到中山的线国道，一直往南走，还有就是经过番禺进入中山，现在公路的路网发达了，非常的方便，包括京珠高速、省级的高速，中山拥有中级的高速公路，除了高速公路之外，广珠轻轨的开通对中山起到非常好的作用，尤其是对于房地产。

　　广珠轻轨的起点是在广州南站和珠海的拱北，中间经过的城市除了佛山的顺德，还会经过中山和江门，经过这几个城市的广珠轻轨建成后，有人说广珠轻轨结束后，就结束了珠中江地无寸铁的局面，之前没有铁路，现在有了高速的城际轻轨，对中山的发展是利好的因素，说到创建幸福和美新中山，还有许多的评价体系和中山自己的有点，接下来的环节有请中山大学广东发展研究院副院长邱海雄发表主题演讲，创建“幸福和美新中山”。

　　邱海雄：各位领导和来宾我对中山既熟悉又不熟悉，熟悉的是它的产业，对中山的产业研究得比较多，但是对中山的城市发展缺少研究，我讲不出什么太深入的东西，也没有办法就某一个专题做深入的探讨。我谈的观点注重证据，利用手头上零碎的研究，谈谈对中山城市化发展研究的印象，大会给我的主题是幸福和美新中山。

　　中山幸不幸福，是否和美，不是专家和官员说得算，应该是老百姓说得散。近年来一直未省政府做九个地级市落实规划纲要，老百姓满意度的调查，我将资料抽出来给大家看一看，看一下中山老百姓心目中的城市是怎样的？

　　我们连续做了几年的电话调查，整个珠三角有几千个样本，中山有五百个样板，看看老百姓对中山是如何评价的。

　　有关生活满意度和幸福感的调查，2010年没有做，2011年开始做，老百姓对所在城市的社会经济发展评价的总分，2011、2012年是排第一。生活满意度2011年和2012年都做了，中山在几个地级市中排名第一，幸福感也是排名第一的，这是珠三角九个城市中的调查结果。

　　分项的评价，每一年这些分项有所变化，有几个分项是一直保持的。比如说增加就业，政府对于当地就业机会的增加，政府做了什么事情，老百姓是否满意，2011年到2013年，前三年是第一，2012年是第二。政府提高社会保障方面2011年排第二，接下来的几年都是第一名，医疗保障方面四年中排名前三位。提高城乡居民收入，后三年中山排名第一，建设保障房住房，中山排名前两位。

　　我们对中山的印象和老百姓的评价是差不多的，例如工商局的副局长告诉我，曾经有机会调到省工商局工作，但是死都不肯，不愿意离开中山，他认为中山比广州好，中山人对于环境的评价，生活条件的评价，确实是很不错的。治理空气污染方面，后三年排在前三位，绿网建设和城市建设都排在前三位。

　　广中同城的话题，两位专家都谈了同城化的问题，我是如何认识的，我认为同城化是建构性的概念，不同人对同城化有不同的理解，政府有一套说法，老百姓有另外一讨说法。不同的地区也是不同的，比如说早年做过广佛同城化的调研，对于老百姓而言，广佛同城化可能是一种印象，有他们心目中的目标，假如我们将来做广州同城化老百姓的研究，老百姓也有自己的一讨说法，因此同城化没有统一的说法，没有统一的标准，不同的人，不同的地区，不同的发展阶段，同城化的意义应该是不一样的，我不同意同城化有统一的标准，有规范和永远不变的概念。

　　下面从一个侧面看看老百姓心目中的同城化是什么，以前做了广佛同城化，我们看看老百姓心目中的同城化是什么，跟政府官员讲的同城化有什么差距。

　　调查的对象是广州和佛山的居民，调查的方式是电话访问，广州和佛山地区合起来有400多个样本，这是小型的调查样本。问广州人，说起佛山人想到什么，他们想到历史古迹、风景名胜和历史人物。我是广州人，说到佛山就想到祖庙，说到历史人物就想起了黄飞鸿和李小龙，这就是广州人心目中的佛山，特色产业包括佛山的陶瓷、顺德的家电和家具等等，老百姓想起一个城市，会想起了什么。

　　最多人说，到佛山是为了旅游，广州不少的亲戚朋友在佛山，因此不少人去佛山是为了探亲访友。也有从事业务来往的，也有寻找饮食的。这就是广州人对于佛山的印象，到佛山的目的是什么，这就是我们调研的结果。

　　我们问佛山说起广州想起什么，他们认为是商业和娱乐，小时候佛山人购买大件的商品都是到广州，最贵重的是到香港，稍微贵重的就是广州。前一阶段，古镇的老板来看我，晚上跟我说，不请我吃饭了，我去购物了。到广州饮食的也不少，来广州看历史古迹和风景名胜的也有一些。

　　想起和提起广州就会想起广交会和亚运会，这是佛山人心目中对广州的看法，来广州干什么，购物最多，走访亲戚朋友也不少。上班和业务来往的也不少，寻找美食的也不少，来旅游的相对少了一些，这就是佛山人来广州的目的。

　　我们说要同城化，老百姓对报道是否有关注和看。佛山人对同城化关注得比广州人多一些，对实现同城化的问题，两地人都希望尽快实现同城化。是否希望实现广佛交通的整合，看法有一点不同，广州的比例和看法相对大一些。

　　我们访问的过程中，有一部分的被访者这样提出来，同城化他们有一些担忧，交通太发达，广州人到佛山买房，推高佛山的房价。

　　是否希望社会保险关系在两地自由的转移，佛山的居民更加的渴望，医疗共享方面，佛山居民很期望，因为广州的大医院多一些，一些重大的疑难病症在广州就医更好一些。是否希望两地的教育资源共享，佛山人更加的希望，因为广州的名校多一些。

　　不能政府讲同城化是什么，干什么，要问老百姓心目中的同城化是什么，这跟世界其他地区的经验和发展趋势是有关的。欧盟一体化的时间比较长，关于一体和的目的是什么，推动的主要动力是什么，欧盟的学者总结为一系列的理论，理论有布头的说法，这跟欧洲一体化的发展阶段是有关的，欧盟的一体化谁来定，早年的说法是，是由一些社会精英提出来。到了第二阶段，目标是由成员国提出来的，动力也是由成员国提出来的。第三阶段目标和动力主要来源于欧盟的机构，跨国的机构官员和精英提出来，最后认为欧盟一体化的目标和动力来自于老百姓，他们的目标是什么，老百姓说得算，老百姓成为推动一体化的主要动力，我想同城化应该有这样的思路。

　　我们认为改革开放的前三十年，珠三角主要是工业化带动城市化，用这句话描述中山改革开放三十年的发展，我认为是恰当的。过往中山很多的地方以农业为主，我们研究得比较多的就是大涌，过去说是西伯利亚，农业为主，交通不发达，后来牛仔服装业发展了，家具业发展了。这种产业是劳动密集型的，带来了人流的密集，经济的发展，从而推动了城市化的发展。过往三十年，我们是工业化带动城市化，珠三角未来工业化和城市化的关系可能会有新的变化。现在进行转型升级，迫切依赖于新型城市化的推动，这一关系，接下来会讲讲。

　　中山工业化和城市化的关系在哪里，首先看看中山产业的特色。中山的经济以内缘经济为主，外面的投资虽然有，但是占有的比例不大，民营经济占有主导的成分。产业成分来讲，虽然有一些高新产业，有一些现代制造业，主要还是传统产业为主。集群化程度比较高，一镇一业的情况在中山体现得特别的清楚，古镇灯具、大涌的服装业，一个镇一个产业，这是中山的特色。

　　中山跟其他的城市相比，中山少了区县行政等级，意味着什么，少了一级财政的开支，政府的收入当中，可以以更多的比例投入到基础设施的建设，对经济和城市的发展是比较有利的。镇一级的财政充裕，发展得充分。我问过雅居乐的朋友，中山镇区的房屋和城区的差价跟其他的城市相比有什么不同。有些镇的价格跟市区只差一千元，甚至是持平的。别的地级市所在地跟周边所在镇的房价有很大的差别，周边都是低很多，除非这些镇有特别的资源，比如说可以望海望江或者是特殊的资源，否则的话，一般镇的房价跟中心房价的差别非常大，中山城市的发展，因为特定的行政安排，使得镇的经济和城区的经济没有太大的差别，对于未来城镇化的选择是相当重要的。

　　我记得1998年中山纪委召开中山市中小企业发展研讨会，当时提出中山应该以专业镇为基础，实现工业化和信息化的融合，在专业化中发展工业化。专业中实现工业化、城镇化、信息化三化融合的局面，强调以专业镇为基础。

　　城市化转型升级还有怎样的关系，我们去年在中山做了大规模的企业转型升级的调查，我们先看看基本的调查结果。中山市的转型升级的效益是不错的，我们在2008年和2011年相比，企业在产值增长方面是怎样的，我们可以看得到，尽管遇到了金融危机，2008年和2010年相比产值增长超过了一大半，真正下降的也有，但是不多。利润增长也是这样的，差不多有一半的企业还是可以保持增长，没有变化的也有部分，但是利润的增长比不上规模的增长。

　　中山企业的社会效益方面，先看看增长，2011年和2008年相比，安全生产的情况迅速改善和缓慢改善差不多是一半对一半。减排方面也是差不多的，就业岗位方面，也有超过1/3左右的企业是在增加的。工人福利方面增加得比较明显，有将近70%多的企业，工人福利是提高的。既然转型升级的效果是明显的，转型升级靠什么来带动，我们列了一系列的转型升级的举措，业分析了企业采取这些举措，对于经济效益和社会效益的贡献有多大。

　　我们先看经济效益，增加最大和贡献最大的就是产品升级，其次是技术创新，企业只要实现技术创新，产品升级，经济效益都有所提高。对于社会效益而言，技术创新的贡献度是很大的，大概是0.4。0是没有贡献，1是有贡献。技术创新对社会效益的贡献是很大的，产品升级对社会贡献是很大的，企业能够走向国际，对他们的经济效益和社会效益贡献度都是很大的，这与城市化没有关系。研究部仅仅在中山做，在惠州、顺德、东莞四个城市做的，有一个共同的结论，转型升级关键靠两个东西，一个是创新，一个是国际化，问题在于企业在什么条件下，能够创新或者是愿意创新，我们在其他的访谈中总结一条，创新靠的是人才，我们看到论坛策划者认为中山应该成为适宜创新、适宜创业、适宜居住。制造业比较发达，专业镇比较发达，比如说到古镇生产灯，不需要生产灯罩和开关，不需要生产灯泡，只要想做，周边什么都可以采购得到，可以用小资本做大的生意。问题是适宜创新，就需要鼓励的。过往的珠三角是工业化带动城市化，现在工业化要进行转型升级，最重要的就是创新，创新就需要人才，我们就要问一句话，中山是否可以留住人才，中山在创新方面很重视。我记得今年年初参加中山市市一级的产学研创新联盟城市的评价，中山对创新很重视，也有不少的创新品牌，问题在于创新品牌能不能留住人。

　　中山的环境还算不错的，珠三角其他的区域如何留人才，事业可以留人才。我们在佛山一个社区调研，政府投了很多的资金，创新机构对当地的创新不大，为什么这么说？我们下去走访，见到这些创新平台，外地来办的创新机构，他们的说的一句话，顺德招不到人才，年轻人也不愿意留在顺德，虽然事业可以留人，制造业和研发需求旺盛，但是他们来了顺德发现这里是最漂亮的农村，最糟糕的城市，公交车到另外一个镇需要1.5个小时，晚上是漆黑。

　　一个企业说到武汉招聘年轻的博士，报名的人很多，到了顺德后，一个都不愿意留下，他们发现顺德城市化的水平和其他的公共服务部理想，我在中山没有做过调查，不知道年轻的研发人员是怎样的评价，研发人员不能光靠本地，需要引进外地的人才，我想这是中山经济发展很重要的一个方面，也跟城市化发展水平是相关的。

　　如何实现“宜居宜业宜创”，佛山宜居宜业，中山平衡得很好，宜创新是中山城市发展重要的目标，我们要想清楚，什么条件之下，中山可以吸引研发人才和高端的人才。也有专家提到，中山未来城市化的发展，要靠职业教育，我想说的一句话，以前职业教育是中等职业教育，实际上从产业发展的角度，从珠三角现实的情况来看，将来的职业教育，最需要的不是中等职业教育，而是高等职业教育。当年大众最终选择南海落户，我问过他们的人力资源总监，为什么不选择增城，选择了南海，他说有一个条件，就是当地必须要有汽车专业的高等职业教育的学校，否则不在这里落户，增城人老老实实的说没有，南海人会吹，说有的，马上就去挂牌了。产业的发展非常需要高等的职业教育，也是城市发展很重要的体现。

　　新型城市化的布局和分工的问题，将来的城市化布局是怎样的，分工是怎样的，中山传统的产业发达，专业镇星罗棋布，中山城市化不应该以市区为中心，应该考虑当年提出的口号，以专业镇作为城市化基本的载体，工业化、城市化、信息化都要以专业镇作为基础，这是中山和其他地区不同的地方。

　　产业转型升级要增加三产的比例，中山的三产比例只有30%左右，制造业比较发达，未来中山的城市化的发展和转型升级的关系在什么地方，我想在分工上，我们的专业镇继续保持制造业的优势，服务业往城中心转移，高端的服务业依靠中心城市的广州和深圳，而不是遍地开花。

　　如何实现新型城市化和产业转型升级互相促进，最近有一个案例可以看一下，中山某个镇打算大力发展游艇业，制造方面还是传统的产业，游艇服务是高端的服务业，他们引进了圣斯游艇项目，圣斯游艇打乱在中山再造一个新城镇，而且这个点是走向国际的，因为圣斯游艇是国际化的机构，有一个环南中国海的游艇路线，打算将中山作为一个节点，将来让国际游客在中山停靠，也可以利用跟西江流域的优势，引进一部分的游客，可以进入西江。

　　产业发展过程中，可以创造一些新城，这些新城跟产业的发展是互相关联的，互相促进的，对中山城市化了解不多，讲得比较零散，请各位原来，谢谢。

　　主持人：谢谢您刚才通过很多具体的事例和研究的数据，为我们介绍了幸福中山的情况。下面有请合富辉煌首席分析师、合富置业总经理龙斌博士发表主题演讲，宜居中山的楼市“价值高地”。

　　龙斌：各位领导、各位嘉宾、各位朋友大家下午好，非常荣幸今天有这样的机会，能够参加广中同城时代中山城市发展论坛，我相信大家是非常关注的，最近一段时间，一线城市以及核心的二线城市，房价地价上升非常之快，在这样大的背景下。

　　作为一般的收入阶层，也包括对城市发展和经济发展比较关心的人，包括对投资比较关心的人，就会思考这样的问题，在这样的形势下，有没有风险。在这样的形势下，是不是有例外的，大家如果熟悉珠三角的城市，如果说对房地产，对城市发展更加的关注，大家就会发现，这个例外会在中山这里发现，各个专家从不同的层面介绍了，无论是意外还是例外，一方面是城市化率比较高，专家介绍达到了87%。环境优美，大家印象非常的深刻。房价非常之便宜，我相信以上的内容是我们对中山关注的原因。

　　中山的房价水平是怎样的，将来的发展方向是怎样的，或者说房地产和城市有怎样的互动关系，在城市价值方面，会有怎样的表现。我主要是想谈谈三个看法。

　　我想从宏观上谈谈中山房地产未来发展的推动力内容，就是新型城市化的内容。初步的谈谈中山房地产的特点，就是供求方面的特点，价格方面的特点，产品方面的特点，还有竞争关系，开发商等内容以及中山房地产未来发展的前景进行思考。

　　中山房地产市场，会有新的，不是现在通过价格吸引大家的眼球，而是综合的优势吸引大家。大家都知道新型城市化是本届政府非常重要的战略，未来国民经济的增长最大的推动力就是新型城市化，我们的需求、消费和投资中蕴含了很大的空间，未来是乐观的。

　　一方面说房地产和新型城镇化不是一回事，新型城镇化不是房地产化，另一方面城镇化会带来房地产巨大的需求，从根本的利益来看，我们的房地产的发展和新型城市化是有一致性的，前景是看好的，现在的城镇化率是52%，未来超过60%以上。现在城镇化率还有一个知名的地方，常住人口是很大一部分，户籍人口是分开的。刚才邱院长讲了一个观点，我的印象是深刻的，中山过去的城市化是工业化推动的，今后将是主动的新型城镇化来动产业、城市和人口的聚集，包括城市的定位，从这个角度来说，可以判断未来珠三角超级的世界城市群的前景是广阔的，中山未来的前景是可以期盼的。广州是国际化的大都市，中山是区域级重要的城市，现在探讨广中同城，过去探讨的是广佛同城和广佛肇，现在政府在更大的层面上融合城市之间的产业，基础设施和人口，包括商务，还有市场形成力量的融合，我认为这一前景是广阔的。

　　从房地产的市场来看，通过一些数据就会了解得更加的清晰，大家到过中山的话，就知道中山的楼盖得非常的漂亮，户型比广州和深圳更加的好一些。中山房地产核心的特点，供应和需求应该说是相当之稳定的，多年来保持比较高的水平，我们统计了2008年到2012年的数据，中山的商品房供应总量应该是达到了3800多万平方米，住宅是3200平方米，每年的供应量是700多万平方米，住宅的供应量是658万平方米，这一数据大家可以看得到，600多万的供应量，在整个珠三角和广东省供应是充足的，对市场的影响，包括价格的影响起着非常重要的作用。

　　另外，我们也会看到土地供应的情况，成交量如果从容积率来计算，平均每年的价格是在700万平方米左右，虽然最近会少一些，但是总的供应在未来短时间内不会有大的改变，还是保持相对充足的市场，因此在这样的条件下，广州的供应是有很大的问题，相比之下佛山、东莞的供应不断的减少，中山的供应还是充足的。

　　从需求来说，中山是稳定的，我们列了七、八年的数据，到2009年之后，中山的需求一直是比较稳定的，从网签面积来说，从2008年受到金融海啸，中国经济受到影响，成交量只有400多万平方米，这几年都是680万到720万平方米，供应略大于需求，需求是十分强劲，对于300多万的人口，100多万的常住人口，200多万的外来人口，这一成交量是非常理想的，市场也是比较均衡的。

　　如果从供求比来看，中山的供求比是100：86左右，100套房屋供应，当年消化86套左右，供应略大于需求的结构，如果从城市的发展结构进行比较的线年之前，广州和深圳的供应格局，需求的格局都跟现在是差不多的，大家也要注意，这样的市场成交量是非常高的，在国家严厉调控房地产政策，虽然没有限购，但是各个方面都是有的，中山目前的楼市还是非常健康的。

　　从价格水平来看，房价学有上升，总体是平稳的。从今年以来，中山平均房价，镇区加起来是五千多一点，8月份是5747元/平方米，通常来说，中山是房价的洼地，比较珠三角各个主要的城市，经济发达的城市，广州是14872元/平方米，广州的平均房价水平是否代表真实的房价水平，我相信大家都有自己的判断，实际的房价要高很多，这样看来的线万元/平方米的均价，从2010年整个均价都在2万元/平方米以上，2010年个别的月份是1.9万元/平方米左右，因为调控和结构性的原因，实际上相当于深圳的26%，也就是1/4的水平。珠海是1.3万元/平方米左右，只有珠海的43%，因此中山和珠海接壤的坦州成交非常的火爆，吸引了大量的珠海置业者。东莞将近9000元/平方米，佛山是8000元/平方米，即便不发达的广东其他的地区，包括汕尾和湛江，这些地区的价格都是八、九千元的均价，现在来看，中山这样的房价水平，我相信在这样的时刻，在这样的节点，大家可能要给予更多的关注，这一价格的水平，我们去分析为什么会这样，还要判断将来是否会一直这样，为什么中山的房价水平比较理性。

　　土地和商品房的供应充足，这是非常重要的原因。需求也非常的稳定，供求均衡的因素起了非常关键的作用。即使是现在大家去中山看，包括城区的供应，无论是东区、南区、西区的供应是充足的，有各种各样的楼盘可以选择。2005年之前，我们到主城区看的时候，也可以选择到很多的楼盘。现在大家再来看这个问题是越来越稀少的。

　　中山市区和镇区之间发展均衡，刚才邱院长也讲了这个问题，每个镇都有主导产业，城镇化的水平非常高。不存在需求向中心地区流动和推高房价的问题，均衡发展的条件下，我们看到需求的释放是比较合理的，对于房地产市场的平稳发展是非常重要的。

　　珠三角区域在中国来看，特点是明显的。过往的一些年，珠三角的房价比长三角和环渤海更加的理性，除了深圳例外，因为深圳靠近香港，深圳的资金也是全国性的。珠三角包括广州，广州自亚运会后报复性的上涨，其他的时候，都看到珠三角的房价比较稳定。核心的因素就是城市之间的发展均衡，区域之间的发展是均衡的，佛山人是不愿意到广州来买房的，中山人也不愿意到广州来买房的。未来经济发展、社会发展，包括市场的选择，都是区域一体化的，这一格局会形成的。

　　中山自用性非常强，投机性比较少，现在也是这样的。我们看到市场后，感觉到市场非常的理性。中山外来的购买，相对闭其他的城市小一些，这一点是非常重要的。中山还有自身的一些因素，中山的发展和辐射力和聚合力相对比较弱一些，第三产业相对之后一些，核心功能区的影响力比较弱一些，也是今后发展的方向。

　　从这些年的价格走势来看，2007年上升得比较快，到了2010年后，新一轮的调控来说，中山的房价是珠三角各个城市中最稳定的。中山房屋的素质非常之高，产品的档次也是很好的。环境、舒适度非常高，雅居乐在中山走出来的，发展了21年。2012年中山套数和销售金额排名前十有一个特点，标杆房企、优质的产品和成熟的产品展了相当大的比重，这是其他城市比较少有的，特别是在地级市中比较少有的。广州和深圳是标杆产品优质化产品的天下，中山的特点是突出的。

　　大家也会看到，标杆房企市场占有率会更高，雅居乐去年将近20%的市场占有率，加上一些大的标杆房企，这样的话，中山产品的竞争力就会有力，供应充足。竞争激烈，价格平稳，消费者最受益。为什么说幸福感比较强，在这样的城市，大家在购房过程中就有幸福感。从未来发展来看，专家讲得是同意的，未来中山随着新一轮的建设，包括整体规划和交通规划，产业升级方面，还有中山的优势，创新的举措，将来城市的聚合里和影响性会大大的提高，环珠江湾区未来的世界级的大都市，中山独特的区位和价值，跟现在相比会超出我们的判断，这是判断房地产未来发展非常重要的一块。

　　我参加很多次的论坛反复谈到一个观点，房地产最终还是反应城市的价值，从购房者的角度来说，坚决反对不合理的高房价，但是从市场的发展，城市发展的客观规律来说，高房价一定有合理性。现在很多的学者，为什么不去反对香港的高房价，纽约的高房价，伦敦金融区的高房价，美国曼哈顿的高房价，显然是没有力量的，市场的选择是有客观依据的。

　　回到中山来看，现在房价的水平，应该是特别幸福的时代。有这么好的供应量，这么好素质的产品，又有这样的需求在，城市发展还在加速，我相信是中山幸福的时代。

　　我关注几个非常重要的内容，中山市新的土地规划已经确定，中山将来是六条地铁线年要建成，地铁建成后，对中山的影响是非常之大，包括最近规划局网上公示的交通规划草案正在征询意见，未来有五个高速交通，七个高速公路，刚才专家讲了1530的问题，交通的问题，对城市的影响是非常之大的，对房地产的影响也是非常大的。

　　广佛轻轨、地铁开通后，对佛山的影响是非常之大的。不仅仅很多佛山人乘坐地铁到广州的天河城和太古汇购买高档的产品，也有很多人去佛山旅游和置业，我们说广中同城也有同样的效果。刚才有专家说了翠亨新区，靠近珠海，对中山的影响是非常大的，因此要高度关注。

　　中山的房地产价格属于洼地，将会逐渐的转变为价值高地，随着核心区的不断确定，产业的升级，可供开发的土地越来越少，中产阶层和财富阶层也随着城市的发展不断的膨胀，外来人口越来越多，吸引了很多的资金。在这样的条件下，需求是增长的，供应在不断的减少。在城市发展过程中，市场将逐渐由供过于求将转变为供求均衡的阶段，短暂的时间内，或者是一年之内，可能不会发生转变，但是城市建设，基础设施、交通、产业和新区建设，服务业、商业等方面不断的加快，随着珠三角一体化进程的加快，我们相信中山会加快发展，区位的影响力和竞争力会不断的加大，目前是价格只是洼地。

　　我的一位朋友说在中山买房特别的幸福，城区五、六千元，城区也就是不到一万元，其他的地区更加的便宜，这样五、六千元就可以买到高素质楼盘，在广州和其他的城市是不可想象的。最近我跟他联系得比较多，最长乘坐城轨过去，非常的方便。交通改变了城市的发展，带来房地产格局，需求和资金的流动，还有人们观念的改变。将来洼地的特征，会逐渐的改善。供求关系也会逐渐的改善，洼地最终会被多种价值优势，环境和楼盘的综合素质改变，特色、文化、饮食、休闲、高端游艇等都是价值优势，因此价格洼地特征，未来也许就不存在了，什么时候这一特征不存在了，取决于中山的发展。

　　广中同城也会逐渐的被认同，正如我的朋友，他认识很多的朋友和同事，也是这样的形成，交通越来越便捷，来往广州中山不用开车，乘坐高铁就可以的。

　　对消费者而言，对投资者而言，中山目前价格洼地的阶段，是我们最好的介入时期，这是幸福置业的机会，现在来看，还是的机会，相同价值的城市目前找不到，再过几年就没有了。

　　现在回过头来看广州、深圳的置业机会都是这样的，中山未来也是这样的，我今天的演讲到这里，谢谢大家。

　　主持人：非常感谢龙斌博士为我们非常详细的介绍，通过专家学者的角度讲述了中山房地产业的发展情况

　　规模量庞大，品质优秀的凯茵又一城会给投资者和自住者带来惊喜和回报，请大家多多的关注凯茵又一城，今天请到了很多的专家和学者，为大家概况的介绍了中山的发展情况，接下来是专家互动的环节，专家会深入的研究结果和心得。我

　　刚才各位专家跟大家分享了中山和楼市发展的心得，接下来专家之间进行互动，为大家深入的解读研究的成果和心得，接下来我们抓紧时间，先有请广州市委党校经济学博士章泽武为大家分享。

　　章泽武：各位朋友，对中山的价值再发现，对于这一问题的关注，这是提出广中同城之后，引起我的关注和兴趣。因为在此之前是广佛肇桐城，广中同城是第一次提出的。用邱教授的话，居民的同城和政府的同城是有差距的，广中同城的价值体验在哪里，广中同城过程中，广州得到什么，中山能够得到什么。相互同城的过程中，到底应该怎样来互动，才能真正的使潜在互赢的优势都可以体现出来，这是广中同城应该重点思考的问题。只有将广州的优势和中山的优势实行互补，只有在整个珠三角城市群的区域范围内定位中山的发展路径和目标，中山的价值才会得到充分的发挥和体验。

　　主持人：谢谢章博士为我们进行有力的补充，邱院长的演讲观众和台上的嘉宾非常的感兴趣和认同，请您进一步的解读和分享您的建议和心得。

　　邱海雄：其实同城化是一体化的方面，一体化政府要扮演相应的角色，也要顺应，我有这样的经历。中山大学曾经接受汪洋的委托，做珠三角一体化的发展战略，我当时是带队走珠中江，我记得到了中山后，各个部门都有代表出席座谈会。他们一口同声的说，我们最想一体化的不是江门和珠海，而是广州和佛山，我就问为什么，他们说，我们跟他们的同质性比较大。我们和佛山和广州的一体化更有机会，我们可以接受广州和佛山的产业转移，我们的老百姓休闲购物更愿意去广州，而不是江门和珠海，上级政府不要强求的要求珠中江范围内的一体化，应该让老百姓和企业有更多的选择。

　　因此我们的同城化确实要看市场的需求在什么地方，老百姓的需要在什么地方，不要政府想当然的设计一体化的方案或者是同城化的方案。老百姓的需求和老百姓的满意感才是我们最值得关注的地方。

　　主持人：谢谢您为我们讲了真知灼见的内容，邱院长演讲中提出了老百姓的意愿，老百姓选择购房的方向，以前广州市委市政府提出了一句话“南拓、北优、东进、西联”，广州市民购房的过程中，也分了东西南北，最早是向那个方向。

　　香港有一部电影叫做《一路向西》，广州市民除了对内购买房屋外，曾经一路向西，当时是到了黄歧，黄歧有一个名字叫做中山九路。东部往增城走，如果向北就是花都和清远，向南大家是非常熟悉的，包括番禺的华南板块和市桥板块，再往南就是南沙板块，如果再往南的话，就到了中山，怎么样将广州的市民带到幸福的中山，这是大家关注的话题，有请龙博士进行深入的解读。

　　龙斌：老百姓的选择也就是市场的力量，也是政府推动的力量和房地产开发的路径是符合的，几种力量是在一起的，成就了城市的发展，行业的发展，老百姓的置业，这是相互互动的过程。这些年大家回想的话，就会非常的清楚。回到今天的话题，目前来说，广中同城有市场的力量推动。

　　无论是政府的层面，还是行业发展或者是购房者都有这样的需求，三个方面的力量最终决定了市场的力量，老百姓为什么到佛山买、番禺买、南沙买，最终到中山购买，有最终的理由，在此过程中，交通的发展起到决定性的作用。

　　中山和广州城市的特点，相互之间在房地产置业互补性是非常强的。现在有这么好的楼盘，价格是非常笋的，市场一旦形成趋势，就会不断的发展下去的。我个人觉得，整个珠三角的一体化，广佛肇加上中山一体化，可能是未来影响房地产投资置业重要的因素，现在应该高度的关注。

　　主持人：刚才龙斌博士提到了价格的优势，中山是房地产价格的洼地，房地产价值发展的高地，因此中山的价值是不断的提升，现在的价格正如龙斌专题演讲所说的，现在市场相对的稳定，城市不断的发展，产业不断的升级，进入的人口和高端人才不断的引进，也许今后房地产的需求更高，就会推动房地产整个的发展，而且楼价会升高，对于投资者而言是利好的消息。

　　今天现场也有众多的新闻媒体，大家关注到价值和价格的倒挂，只要有价值优势的话，以后老百姓在选择的时候，就会有更好的选择。现在高速公路通了，轻轨通了，直接贯通到珠海。现在广珠轻轨还直达北京，交通便利性是非常吸引人，对中山房地产也有很好的促进作用，相信消费者会做出明智的选择。

　　除了几位专家学者研究的数据和内容外，今天还请到了黄韬总经理，他的工作中是接触客户和我们的项目，可以说是一线的操手，一线的战士，他带领自己的团队取得辉煌的成绩。

　　黄韬：谢谢主持人和大家，大家下午好，首先是中原地产，台下的老朋友都认识我，我在中原地产18年了。今天既然是说到市场，我用通俗易懂的语言跟大家表达，今天听到和感受到专家学者的观点，城市的房价和城市的发展是密切相关的。

　　城市的产业得到进一步的提升后，房价肯定会升，我们没有看到一个城市没有产业，但是房价又很高。鄂尔多斯是奇怪的例子，产业是拉升楼价主要的动力，我认为接下来中山的发展，产业可以进一步的提升，城市的竞争力得到进一步的发展，楼价会上涨。龙博士刚才提到，过去几年中山城市的价格，对比一、二线城市而言上涨得相对比较少，现在入市的话，也是一个机会。信不信由购房者和台下的几位判断了，如果在中山买房，请你们相信，首选是雅居乐。

　　因为从数据来看，雅居乐本身是中山的巨头，十多年来进入广州，大家对雅居乐是非常熟悉的，如果要购买中山的房屋，就要选择雅居乐，我们多年来研究房地产和雅居乐，我们认为买雅居乐的房屋是稳赚不赔，这一点请大家相信。

　　主持人：中原黄总讲得很好，有这么好的优势，这么大的体谅，这么好的品质，价格诱人，我们的消费者，一定会做更好的选择，明白的事实就在这里。我们的老百姓选择凯茵又一城，正如黄韬先生所说的，不管大家信不信，反正我和黄韬先生信了，逐步中原，一定会取得更好的成绩。

　　今天因为时间的关系，论坛在大家的支持下，已经取得的成功，再次感谢新闻媒体的朋友和社会各界对本次活动的关注和支持，本次论坛到此结束。