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宁波楼市的“豪赌”玩家,光鲜背后的现实焦虑

上一篇老司机分析了周五晚上宁波公布的新一轮调控政策,总体来说这次调控呵护的意图明显,对宁波楼市直接的冲击不大。

那是不是可以理解为仍然可以放心炒房,盈利仍像过去几年那样丰厚呢?我没那么乐观。国家统计局刚刚发布一季度经纪增长情况,GDP同比增长18.3%,一个非常炫目的数据,但A股当天仍然跌了,因为市场的预期更高。市场预期是增长18.5%。

股市也不是从上周开始跌的,农历新年以后就一直在跌,有些高估值的股票跌得爹妈都不认识了。究其原因,与一季度金融环境逐渐收紧有很直接的联系。根据央行公布的数据,3月M2(广义货币)增速由2月的10.1%回落到9.4%,重新回到个位数区间,专家预期后面还会继续回落到与GDP增速相当的水平。也就是6-8%之间。M2可以简单理解为货币放水的规模,M2增速越高说明放水越严重,货币贬值压力就越大。因为担心钱不值钱了,所以大家拼命买房子。

所以,有经验的楼市投资者会经常关注M2,这是判断大气候的风向标,楼市投资并不是简单的靠胆子大就可以做得很好。

不过,在M2收紧的同时,楼市的热度并没有减下来,大家的感觉是房价仍然在涨,这又是什么原因呢?

与楼市关系更加紧密的一个数据是新增人民币贷款,特别是中长期贷款(MVP)。中长期贷款基本上就是用来买房的。根据央行发布的数据,3月份发放给住户的中长期贷款为6239亿,比2月份增长51.7%,比去年3月增长32%;发放给企业的中长期贷款为13300亿,比2月份增加20%,比去年3月增长38%。

无论环比还是同比,住户中长期贷款都出现了巨幅增长,由此反映出楼市的火爆程度。

相比之下,企业中长期贷款基数和增速非常惊人,因此限制企业买房是不得不做的一件事。

宁波从昨天才开始限制。

老司机为啥要扯这一堆金融数据呢?主要目的是为了显摆一下,以表明研究楼市绝不是跑几个盘,看几张户型图或者打听几条内幕那么简单。

开个玩笑。老司机其实是想告诉大家,货币环境在收紧,房价的增长不会像去年那般乐观了,这时候调控又跑来“雪上加霜”,楼市的投资人应该适当降低自己的预期。

浙江是个神奇的地方,这里民营经济发达,出了许多的实业家,同时这里也盛产投机客,无论是杭州P2P之都、还是宁波敢死队、还是温州炒房团,在各个投机领域里,浙江人的身影都非常活跃。

有人一夜暴富走上人生巅峰,有人倾家荡产只留下江湖传说。宁波楼市作为一个区域市场,虽然没有得到全国投资者的关注,甚至在浙江省内也没有受到热捧,但在每一轮行情中,都会卷入不少“豪赌”的投机客。十年前,慈溪的房价炒到了2万+,踌躇满志的投机客仍在高杠杆买入大面积豪宅,他们的理由今天看来也无可辩驳:

慈溪是全国最富的地区之一,这里老板多,不差钱,又是宁波连接上海的桥头堡,好房子只会越来越值钱。十年过去,慈溪的好房子仍然没有回到巅峰。老司机特别佩服牛市里的投机客,他们总能发明很多看似强有力的理论,比如早期投机海景花园的,他们说宁波只有一个三江口;后来投机长岛花园的,他们说宁波只有一个新三江口;现在投机江山万里的,他们说宁波只有一个鄞州公园。

楼市对于长期投资的人是非常友好的,但对于短期投机客却不一定,特别是那些高杠杆入场的投机客,一不小心可能就要“血本无归”。

这听起来非常的“耸人听闻”,房子不是股票,再怎么说也有套房子在手上,怎么会血本无归呢?

还真有这样的事。老司机见过这类投机客,他们把能够借到的钱——包括房子抵押、个人信用贷、私人借款、民间高利贷等等都投入到了楼市里,他们甚至要靠透支信用卡来还房贷,只等交房甚至还没有交房,就把房子挂出去卖。

与其说是投机,不如说他们是在豪赌。

楼市里最疯狂的投机客往往都是新手,他们对这个楼市缺乏历史纵深上的认识,更缺乏敬畏;他们往往在最开始的时候小赚了一笔(也可能只是账面利润),便认为自己成了这个领域里的行家;他们藐视一切谨慎的观点,认为楼市就是一个撑死胆大的饿死胆小的再简单不过的游戏场。

于是他们加大赌注,期待人生得以改变。

可能他们的人生真的得到了改变,只不过很多人是变得更糟。除了高杠杆,这类投机客还有一个特点:喜欢买豪宅。

因为买豪宅就像买高价股,投机逻辑最为简单,所有的“利好”都是摆在台面上的,很容易理解。豪宅地段好、开发商大牌、产品优越、售楼处高大上,一切都非常对味“钱多经验少但胆子大”的投机客。老司机就遇到过不少这样的投机客,他们为自己能买豪宅而沾沾自喜,并且发自内心的看不起那些投资安置房的人:安置房太low了,投资安置房太low了。

尽管是借钱投机,可能利息还很高,但他们自认为通过投机豪宅进入了高端投资的圈层,他们谈论的是动辄千万级的物业,彷佛自己已经是社会名流。老司机忘了在哪里看到过这样一句话:最成功的营销,就是要让你的顾客成为他梦想成为的那个人。

就像电影《私人定制》里的范伟那样。

豪宅显然在很大程度上做到了,大长腿的售楼小姐说买豪宅就是买个圈层,就像读MBA一样。但真相是:所谓的圈层价值,其实取决于你对别人来说有什么价值。虚荣过后,这些投机客最大的挑战还是来自于如何变现。去年,全国千万级以上的豪宅一共销售出3万套,其中北上广深超过2万套,剩下1万套由30多个二线城市瓜分。宁波能分到多少套?如果再刨除新房,宁波去年真正成交的千万级以上的二手房又有多少套?这不是一个很难的数学题,但需要所有的“豪宅投机客”共同来回答。。老司机直管的经纪人团队,更放心,更专业,更实惠。房屋买卖咨询

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