一年10个月下跌新房成交创8年最低｜2021秦皇岛楼市备忘录

　　继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之二十一：2021秦皇岛楼市备忘录。

　　2021年是不平凡的一年，楼市调控历史之最，高达651次，房地产市场“两重天”。房企积极营销创新，跨界联合品牌扩大影响力。下半年融资收紧，市场行情急速转冷， “工抵房”重现，特价房大量入市。企业暴雷、购房者信心不足的环境下，保交付也成了项目的卖点。对于秦皇岛楼市，成交面积虽为近8年最低数据，但房价上面市中心房价较为稳定，西部与北部下降较为明显，目前的观察是区位红利犹在，市场供应取向偏向于价高质优的改善型产品，楼市将呈现长期平稳向上的趋势发展。

　　2021年秦皇岛市场进入下行周期，供需两侧大幅下滑，价格维持稳定，涨幅明显收窄，2021年秦皇岛楼市成交套数为10474套，共计销售面积108.26万㎡，成交金额为145.49亿元。2021年度成交量成为近8年最低数据，约108.26万㎡成交数据环比下跌42%，较前7年成交面积低的2017年的数据还下跌24%。近八年中成交面积较高的年度为2015年以及2016年，最高为237.35万㎡。

　　根据国家70城统计局数据显示：2021年度12月秦皇岛楼市延续了上月低迷态势，成为年度新房与二手房同比最低点。2021年1-12月份，秦皇岛环比数据较为稳定，连续10月新房与二手房同比下跌。

　　2021年度全年连续两月无住宅房源入市，共下发57张销许，预售面积合计136.4万㎡，住宅套数7045套，拿证面积共约为78万㎡；旅馆/度假/商业套数5461套，拿证面积共约47.6万㎡；车位数3768个，面积共约5.8万㎡。

　　共涉及36个项目，范围包含海港区、开发区、北戴河区、北戴河新区、山海关区和昌黎县。住宅4月至6月份放量逐月上涨，7月份形成断崖式下滑并在10至11月份住宅进入零放量时代。

　　秦皇岛2021年对楼市采取了宽严相济的政策导向，一方面没有放松房地产市场调控，并加强二套房公积金利率上浮。一方面出台人才引进措施，加大人才引进力度，优化公共服务供给，降低生活成本，充分发挥住房在吸引聚集人才方面的作用，为城市未来竞争打下基础。

　　秦皇岛全市常住人口约313万人，居住在城镇的人口为2006711人，占63.97%；居住在乡村的人口为1130168人，占36.03%。在秦皇岛的十四五规划中，也提出了推进以人为核心的新型城镇化，建设一流国际旅游城市的发展目标。

　　与此同时，秦皇岛的城市规划进展有条不紊，城建配套推进大刀阔斧，民生利好政策层出不穷。按照城市更新的思路，从“有没有”转向“好不好”，将逐步完成公交示范城市场站、城市路网、片区开发、棚户区改造、城中村改造、污水处理、垃圾处理、供水等配套设施的建设。新的房企、新的楼盘也在持续蓄力中。徘徊往复是经济流向的常态，归根结底，调控的目的是要回归常识，让房子成为我们美好生活的载体。

　　2021年秦皇岛共计成交147宗地块，宗地总面积约379万㎡，揽金合计约62亿。其中，住宅全年成交64宗，涉地总面积约233万㎡，成交总金额51亿元；商服用地成交49宗，涉地总面积约59万㎡，成交总金额约9亿元；教育用地成交34宗，涉地总面积约87万㎡，成交总金额2亿元。由此可见，2021年房企更偏向购入宅地，宅地成交面积占60%，而吸金方面则超过全年成交总金额80%。

　　从月份来看，3月和9月成为全年土拍成交最多月份，正巧对应了楼市中上下半年3月小阳春和金九两个重要周期。与最高点形成鲜明对比的是，下半年8月和10月成为全年两个低谷。总体来看，全年土拍走势前7个月表现平稳，后5个月呈现大起大落的震荡表现。

　　在2021年度拿地金额排名中，秦皇岛筑融房地产开发有公司共计拿下6宗总面积约为21.83万平方米，总计金额约为9.84亿元而荣登拿地金额排名榜首，其次为秦皇岛佳阳房地产开发有限公司以总价约7.61亿元，3宗地块拿地面积约为29.46万㎡，秦皇岛迈富房地产开发有限公司以总价约5.9亿元，拿下位于海港区的2宗地块，拿地面积为7.38万㎡。

　　往前追溯，结合2020年秦皇岛土拍交出的出让123幅土地成绩单，2021年虽成交宗数略有增长，但成交面积缩水近40%。秦皇岛2021年主要土拍方式以招拍挂和划拨为主流，其中原由主要因为一方面秦皇岛楼市整体表现平稳，房企拿地趋于谨慎；另一方面，政府多选择以划拨方式出让安置房和返迁安置房地块，因此划拨成为与招拍挂相同比重较高的出让方式。

　　而在划拨地块中，不乏出现如中国长城文化博物馆、秦皇岛五福山殡仪馆迁建项目、付水寨一期改造项目、北京第二实验小学山海关学校建设等民生重点工程项目用地。而2021年成交总价最高的地块为秦皇岛国晟房地产开发有限公司协议受让的海港区交建里返迁安置房项目，成交总价达5.7亿元。

　　2021年开发商主要拿地区域依然以海港区最多，其次为北戴河新区和开发区。在过去一年里，开发区拿地逐渐回升，原因在于近几年开发区不断提升人居环境，不仅迎来北三医院落户开工，今年成交8宗地块中，仅三宗为城镇住宅用地，其余全部为教育、体育和商服用地，尤其6月划拨的开发区体育馆一区项目用地已于近期开工建设，可见随着开发区各项目不断落地，区域发展将按下加速键。

　　作为秦皇岛市中心城区的海港区全年共成交37宗，宅地成交23宗（8宗挂牌成交、15宗以划拨和协议出让方式成交），占比约62%；商服和教育用地各7宗。在8宗挂牌成交的宅地中，出现了2021年度的全市楼面价最高的单价地王，是位于海港区西部秦皇半岛片区10万方宅地。成交楼面价5000元/㎡被秦皇岛迈富房地产开发有限公司以底价5.1亿元摘得。

　　未来两年海港区新房项目将以安置房项目为主，商品房项目则零散分布在北部海阳片区的秦皇皓月城和杜庄兴桐鑫城两个大盘和西部秦皇半岛片区。此外，在流拍横行的2021年末，海港区不乏老市政府宅地和金梦海湾片区海景商住用地在内的优质地块流拍。可见目前秦皇岛城市重心仍向西发展。

　　2021年上半年整体市场相对平稳，自8月份以来市场持续快速降温，12月降至全年冰点。首先从销售情况来看，交易最多的区域要属海港区北部板块与西部板块，累计成交共计约5千多套，西部板块成交2229套，成交均价12959元/㎡，北部板块成交2920套，成交均价9168元/㎡，更多的客群倾向于刚需购房者。

　　远洋海璟宸章项目2021年共计成交766套，销售面积85565㎡，销售金额约11.7亿元，成交均价13699元/㎡；

　　兴桐鑫城2021年共成交688套房源；主力两居刚需产品和小三居刚改产品，均价约为6900元/㎡，拉低区域价格。

　　秦皇皓月城2021年共成交563套房源；年度主力销售三期天墅，均价21000-24000元/㎡；洋房均价13000元/㎡；四期天誉，洋房、小高均价10500-13000元/㎡；五期天朗，精装小高层均价11000元/㎡。

　　截止目前，秦皇岛并无长租公寓产品入驻。据抽样调查，2021年1-9月，2021年秦皇岛城乡居民人均可支配收入约22238元，环比下跌24%。另据非官方统计数据，秦皇岛2021年套成交总价约138万元/套，据此估算，秦皇岛2021年的房价收入比约为9.93。统计数据显示，12月秦皇岛城市区房屋平均租金约1319元/月/套,。租金水平受疫情的冲击影响不大，全年租赁市场呈现逐渐升温态势，在年底的传统淡季进入低温运行状态，整体较为平稳。

　　乐居通过采访和实地调查发现，目前秦皇岛的置业者有两种比较典型的心态。一类认为房价还会下降，理由是2021年度部分区域房子降价幅度较大，会影响明年楼市的房价，观望态度强势。另一类对楼市预期是稳中向涨，这类人群往往对相关政策十分关注，曾经享受过房产增值的红利，未来的楼市虽然不会如从前那么疯狂，但仍是比较优质的投资选择，心理投资收益周期大多在3-5年左右。根据反馈，在置业选择上，小平米学区房、三居及以上的改善房热度较高，二手房成交量下降。

　　2021年房企接连翻车，部分房企以价换量快速回笼资金将成为未来一段时间的主要营销手段。从销售端口来看，无论是上游的开发商，还是下游的置业顾问，都度过了艰难的一年。首当其冲是销售形式向线上扩展，置业顾问化身带货主播已经成为日常。

　　由于秦皇岛楼市有较重的旅居度假类产品，疫情对其造成了较大冲击。根据置业顾问反馈，2021年秦皇岛市区类楼盘本地置业占比可以达到70%-80%左右，北戴河类楼盘本地置业占比约在35%左右，较比往年外地置业者的比例均有所下降。值得关注的是，本地置业者中区县人口向城市区转移占据较重，二手房成交量将会持续减少，无电梯二手房成交量会继续下滑。10年之内的二手电梯房将会是2022年二手房成交重点区域。

　　2021年土拍以招拍挂和划拨为主，房企拿地趋于谨慎，政府多选择以划拨出让安置房和返迁安置房地块。预计2022年，房地产投资将持续谨慎状态，市场趋于平静，秦皇岛房价或将稳中有涨。

　　2022年将有35宗地块迎来开工，范围涵盖海港区主城区和西部片区、北戴河新区、山海关、抚宁区等多个板块。预计未来两年海港区新房将以安置房为主，商品房零散分布北部海阳片区的秦皇皓月城和杜庄兴桐鑫城两个大盘和秦皇半岛片区。

　　高端改善，户型的舒适度更重要，刚需依旧是市场的主力军。同时，随着近几年调控的不断深化，抑制了部分秦皇岛地缘改善客群，高端改善市场趋于理性，人们对住宅的需求也逐渐多样化，功能性和舒适性成为未来更高层次的居住要求。

　　数据来源：中国土地市场网、国家统计局、秦皇岛市住房保障和房产管理局政务网、秦皇岛市公共资源交易网、秦皇岛市住房公积金网站、天悦地产机构平台