中山房产网(惠东房产网)

 

财富不是钱，财富是一个人思想，胸怀，格局，情感和爱，财富是一个人的价值的体现。

深圳是一线城市，近几年深圳大力放开入户政策吸引人才，所以每年入户深圳的人口有近50万。人才是城市发展的基础，所以对于深圳未来的发展也必定是一片辉煌。每年那么大的人才流入，也注定会带来庞大的房产需求量。深圳房价已经比较高，对于尚在奋斗阶段的小年轻想投资临深城市的房产，东莞、惠州、中山选哪个城市好？根据我个人了解发表几条观点。

一、东莞

东莞是一个非常成熟的老城，有深厚的文化底蕴和发展历程。同时东莞也有另外一个称号：世界工厂。我们可以大概总结东莞这座城市的几个特点：

1.与深圳接壤边界最大，最靠近深圳的一座城市。

2.几乎大部分片区的生活配套都十分成熟。

3.工厂几乎遍布整个东莞每一个角落，整体居住环境相对差，除了松山湖片区是东莞最大的一片净土。

4.东莞目前房价已经达到一定的高度，临深的几个片区凤岗镇楼盘整体售价在32200，塘厦镇楼盘售价在33000，黄江也在26500左右。距离深圳稍远的大朗镇均价在22000，松山湖片区虽然距离深圳并不近，但是优质的居住环境，住宅房价也已经达到了60000以上。（以上均为住宅参考价）

5.东莞通往深圳的地铁也大量在建，未来交通便捷性会非常高。

6.东莞限购:非莞户购买新房要求一年社保，非莞户购买二手房也是一年社保。

总结：东莞是最靠近深圳的城市，比较适宜在深圳南山和福田工作的朋友作为刚需自住。东莞也适合投资，地铁正在建设，房产增值比较有保障。缺点是投资成本相对另外两个城市相对高，投资收益未必是最高，但可以说是非常靠谱的投资城市。

二、中山

中山市也是相当成熟的一座城市，据非官方评价，中山是珠三角仅次于珠海的宜居城市，居住舒适度较高。

1.中山市的经济发展实力一般，人才吸引度一般，对应房价的涨幅也会受限

2.近两年中山房价涨幅却如一匹小黑马，房价增长3000-4000，涨幅在30%+，据安居客的房价走势图显示，中山今年4月新房均价为14180元/㎡

3.中山也属于粤港澳大湾区重点发展的11座城市之一，地铁正在规划中。

4.深中跨江大桥即将通车，非官方预计单程收费90元！

5.中山限购：非中山户口国内首套房要求半年社保，二套要求2年。

总结：中山市也是临深的城市，但是两城市之间隔着珠江。不可否认深圳的发展潜力非常强大，已经把百年老城广州远抛后头。深圳的发展必定会带动周边城市的发展，因此深中大桥的修建也一定程度上带动了中山房价的增值。但实际上一条的跨江大桥承载能力是有限的，而且收费较高，因此深中大桥对中山的经济带动能力是有限的。

三、惠州

近两年惠州的购房热潮不断攀升于去年2020达到热潮的最巅峰。尽管在政府的限价情况下，房价依然从两年前整体的8000-9000涨到当前的均价15000。

惠州购房热潮只是炒作吗？当然不是！深圳东进战略，大量轨道交通通往惠州正在建设中，惠州是直接与深圳接壤的城市。未来在深圳工作，惠州居住的可能性相对中山有绝对性的优势。

惠州现在已经涨到15000了未来还有增值空间吗？当然有，惠州临深片区是比中山更有发展潜力的城市。

接下来一一分析东莞、惠州、中山。

1、东莞

东莞作为一个夹在广州、深圳之间的城市，由于没有市中心的特征，使得各街镇发展差距较小，对于房地产行业来说，东莞无疑是一个理想的投资对象。

交通优势

东莞位于广州、深圳两大一线城市之间，其交通枢纽意义非常重大。力争实现轨道交通1、2、3号线与广州深圳的对接，穗莞深城际连通广州、东莞、深圳，广州到东莞只要10分钟！多层级轨道复合走廊将东莞市融入到国家铁路网和珠三角一小时交通圈。

望洪枢纽站是东莞唯一以枢纽命名的交通要塞。佛莞城轨、穗莞深城轨、莞惠城轨、东莞R1线地铁四轨均交汇于此，对接佛穗莞惠深五城，向东可抵达惠州，往北可前往白云机场，往南可抵达深圳机场。

再加上虎门高铁站的建设无疑又是大大推动了东莞的发展！

发展优势

东莞夹在广深之间的地缘优势，在大湾区规划中，享有双湾建设的丰厚发展机遇。2019实现千亿投资相继落地。其中，虎门作为东莞经济发展领跑强镇，经济实力不可小觑。

虎门就是一块投资热土，科技产业相继落户，除了服装业是行业翘楚，其科技产业也很优秀！据行业内不完全统计，全球三分之一的苹果、三星手机，90%的华为、OPPO手机的电子线生产设备，都源于虎门生产的线缆拉丝机。

虎门现在是小幅上涨趋势，作为交通枢纽，未来人口流动很大，周边配套也很完善了，可以根据自己预算和条件来选择适合的地方。

2、中山

当一个人知道自己想要什么时，整个世界将为之让路。爱心是一片照射在冬日的阳光，使贫病交迫的人感到人间的暖和。

中山今年4月新房均价为14180元/㎡，而去年1月均价13733元/㎡，房价同比上涨了3%，从去年6月开始，呈微微上扬趋势。中山离深圳近，受深圳影响非常大，对于中山来说，大概就是哪里越离深圳近，哪里越有价值。能让深圳人过来买房，通勤时刻必定是他们非常看中的。

东区

作为中心城区的CBD，生活配套完善，众多重点学校聚集。区内有中山站可以坐城轨直达广州、珠海，加上深中通道在此设立出口，交通网络很强大。价格较高，比较适合资金足刚需的买房者。

港口

是中山的新城区，目前区内配套不算十分完善。但这里有个轻轨站——中山北站，通过城轨可直达广州、珠海，同时也有深中通道的出口，到广州、深圳的便利程度不输给东区。随着区内配套逐步优化，加上深中通道的带动，未来房价相比东区有更大的想象空间。比东区稍适合投资一些。

翠亨新区

深中通道落脚点，到深圳车程最近，只需要20分钟！作为最占地利的区域，翠亨新区不仅接轨深圳，区内还将加建两个城轨站，一个是南朗站，在区内中心区域。另一个是翠亨站，在翠亨新区的南部，这两个站点都将接轨广珠城轨，可以直接通往广州和珠海。

但翠亨新区起步较晚，发展相对落后，目前除了起步区，其他区域的规划还没有具体方案，要发展起来需要的时间可能较长，而对应的投资周期也会相应变长。

有人说生命在于静止，有人说生命在于折腾。其实，懒有懒的安逸，折腾有折腾的乐趣。重要的是，你有享受过程的智慧，又有承担后果的能力。

火炬开发区

这里也有两个高速入口可以直达深中通道，但相比翠亨离深中通道要远一点点，但是火炬开发区有一个很大的优势，它的GDP已经领跑全市多年，2017年比第二名的小榄还高了30%，作为中山的产业龙头区域，汇聚了很多高新产业企业。是投资的首选。

但作为开发区，不足的地方是大部分区域生活配套不够成熟。如果投资或者自住，必须买自身有完善配套的楼盘，再根据自身情况做考虑。

3、惠州

去年一段时间，全网都被惠州八月份房价领涨全国的消息霸屏了，惠州以1.9%的涨幅位列全国70个城市中的第一名。2020年开始，全国各地的投资者奔赴惠州买房投资，那么，在惠州哪买房投资性价比最高呢？

惠州土地面积11374平方千米，常住人口将近500万人，惠州很大，但是小编推荐买房的区域却很小。为什么现在惠州置业会受到争议，因为很多人根本不会买房！买房的几要素位置、配套、交通。惠州是二线城市，既不是特区城市又不是省会城市，如果没有靠近深圳的优势，投资置业是没有必要的，就是因为通勤深圳方便才会有那么多投资者相中惠州。在惠州买房，不是越便宜越好，不是价格越低升值空间越大。

在惠州置业，性价比高的地方就那么几个，南站新城、白云新城、大亚湾西区，往小了说，惠州南站附近，深圳地铁14号线站点附近。具有双轨道优势的楼盘性价比更高。惠州单靠自身发展缓慢，只有对接深圳经济和产业的地方才最有发展，所以大亚湾和惠阳如同按下了加速键，交通、商业、生态建设、城市配套全面爆发，惠州的房价均价已经在1万以上，比有些省会城市价格都高，投资买房买不好前半生的辛苦就都付诸东流了。

区位交通：作为深圳后花园，惠州最大的区位优势在于临近深圳。随着粤港澳大湾区的建设、深圳东进战略和深惠一体化的实施，惠州将来将越来越多的承接深圳的人口转移和产业转移。交通方面，根据惠州轨道交通计划，未来将有5条轨道对接广州，8条轨道对接深圳，2条轨道对接香港，4条轨道对接东莞。同时，建成运营的惠州机场已定位为深圳第二机场，深惠汕高铁也浮出了水面。

惠州各区情况惠州市下辖4区3县，分别为惠城区、惠阳区、仲恺区、大亚湾区和惠东县、博罗县、龙门县。 惠城区：是惠州市中心，也是惠州市政府所在地。全区常住人口117万人（其中户籍人口80万人），总面积1192平方公里。该区当前新房均价15000元/㎡，二手房均价10904元/㎡。作为市中心，惠城区在教育、生活、交通、商业等配套方面是各区中最完善的，而且惠州西湖、丰渚园等景点也在该区，居住环境舒适，适宜居住。从居住角度，惠城区是个不错的选择。

惠阳区：临深的惠阳，距深圳主城区仅50公里，全区常住人口约60万，总面积915.6平方公里。该区当前新房均价14500元/㎡，二手房均价11000元/㎡。惠阳的白云新城、淡水中心区和南站新城由于临近深圳，近年来承接了大量深圳的外溢购买力。

仲恺区：是国家级开发区，也是国内重要的电子信息产业基地。全区规划人口约50万，总面积500平方公里.该区当前新房均价12500元/㎡，二手房均价8904元/㎡。该区作为工业区，居住环境一般，配套还有待改善，交通较为发达，出行便利，去东莞和深圳也还算比较方便。

大亚湾区：是国家级开发区，全区常住人口40多万人，总面积293平方公里。该区当前新房均价16500元/㎡，二手房均价13000元/㎡。大亚湾的临深一线、中心区和万达商圈由于临近深圳，近年来承接了大量深圳的外溢购买力，其楼市价值也因此不断提高。目前该区配套设施也正在不断完善，越来越适合居住。惠东县：惠东依山傍海，风景秀丽，辖区内有巽寮湾、九龙峰、平海古城等景点，旅游业比较发达，海景房众多。常住人口近110万人，总面积3397平方公里。该县当前新房均价15000元/㎡，二手房均价11000元/㎡。

惠东县经济一般，外地人较少，因此楼市发展空间有限。

博罗县：该县属临莞片区，发展稳步上升，配套越来越完善。常住人口近100万人，总面积2858平方公里。该县是惠州房最低的区域，当前新房均价9000元/㎡，二手房均价7240元/㎡。

龙门县：属于山区县，经济发展较差，产业以温泉、山庄等旅游业为主。常住人口近40万，总面积2298平方公里。该县当前新房均价8244元/㎡，二手房均价9005元/㎡。

总结；惠州买房投资应选择哪个区域惠州各区房产投资价值由强至弱排序：惠阳→大亚湾→惠城→博罗→仲恺→惠东→龙门。

需要明确指出的是，惠州最具投资价值的房产为临深片区的低价房产（承接深圳人口和产业外溢，是该区域房价未来上涨的原因），临深区域主要包括惠阳的白云新城、淡水中心区和南站新城，大亚湾的临深一线、中心区和万达商圈等。惠州挨着深圳的是惠阳和大亚湾。仲恺、惠东、博罗、惠城、龙门都不挨着深圳，所以深圳刚需客和外地投资客一般只关注挨着深圳的惠阳和大亚湾；惠阳占地915平方公里，大亚湾占地265平方公里，深圳市占地1997平方公里，惠阳+大亚湾占地面积超过深圳一半，如果全部建商品房，怕是整个深圳所有人过来都住不满，所以不能盲目在惠阳、大亚湾投资房产 惠阳、大亚湾新房市场主要划分为几个区域，临深区域、大亚湾中心区、万达商圈、惠州南站、惠阳行政中心 临深区域没有具体明确划分界限，一般指距离深圳5公里以内，临深区域是惠阳白云新城和大亚湾西区组合，紧挨着坪山高新区

深圳4月25号出台《深圳国家高新园扩区方案》，坪山区高新园区规划51.6平方公里，坪山未来聚集60万高端就业人才，未来这60万人才居住选择只有坪山中心和惠州临深区域靠近，现在坪山中心房价4万以上，临深区域房价1.5万以上；区域优势是距离深圳14号线沙田站三四公里，14号线延长线经过惠阳，如果未来14号线开建，那么临深区域很多楼盘可以坐地铁到深圳上班，即使延长线不建，也是距离沙田站最近区域；自驾也是与深圳最近，经车从临深到福田开车1小时10分钟； 万达商圈就是万达广场附近区域，区域优势就是现有的万达商业，万达未入驻之前这个区域开发比较早，所以入驻率比较高，离规划地铁口比较远，所以买这个区域未来家里必须买车，商业优势比较有限，当其他区域入住率增加，大型商业也会进驻（万象城进驻白云新城） 惠州南站，厦深高铁从深圳北站到惠州南站27分钟，购买高铁票比较困难，一般需要提前几天才能买到票，所以高铁不能作为通勤交通工具，惠州南站属于淡水老城区，所以道路比较拥堵，开车到深圳临深就需要半个小时；规划的南站新城迟迟未动工，现在整体配套比较落后，只有赌未来14号线延长线开建 惠阳行政中心和大亚湾中心都是不靠近深圳，没有产业支撑，光靠深圳刚需客过来购房，没有便捷交通，未来升值潜力不大；大亚湾中心东面就是石化区，石化区规划总面积27.8平方公里，虽然都说石化区不会空气污染，不过还是能不靠近居住最好，大亚湾中心建大量商品房，新房不断在建，未来二手房转手卖不高价；

临深区域房价是惠州房价的风向标，之后带动整个惠州新房涨价，临深区域最大优势就是离深圳的距离近，所以未来涨价也是临深区域优先涨价；临深区域现在价格基本在1.6-2.5万之间，小三房首付在四十多万，如果资金允许优先考虑临深，其次再考虑惠州南站附近、万达广场商圈！

想要在惠州置业，小编有几点建议可供大家参考

第一、近地铁，与地铁站相距三公里范围内的地铁房升值空间可达到40%以上，与地铁站相距5公里以内的近地铁房性价比较高，价格不是很贵，配套也全，升值空间也大。

第二、学区很重要，孩子的教育问题一直是中国家庭的重中之重，比如星河丹堤项目 学区配套是华南师范大学附属惠阳学校，连续三年在惠州高考夺冠。

第三、户型不宜过大，户型过大未来不好出手，100平米左右三居最合适，自住方便够用，出租也好租，未来也比较容易出手

志在深莞惠，有朋友需要了解周边的发展考研看看我的贴子！也可以私聊我哦！交个朋友也是不错的！最后给来惠州买房的朋友一个建议：来惠州购房，不要盲目，不要跟风，如果您觉得只要买到就是赚到，这是一个严重的误区。

有时候你把什么放下了，不是因为突然就舍得了，而是因为期限到了，过去了就是过去了。任性够了，成熟多了，也就知道这一页该翻过去了。