中央明确未来5年楼市走向！透露6大方面信号3类人最应该留意

　　没买房的人，怕房价又上去了，更买不上，买了房的，又顾虑会下跌，多支付了购房成本。患得患失，是我们这个市场中比较现实的众生相。

　　就房地产发展趋势而言，长期受到人口因素、货币因素的影响多一些，中短期来讲，受到金融政策、调控政策影响更大。实事求是地讲，对于我们普通人而言，太长远的东西我们难以预料，且也没那个紧迫性，能大概预知未来3-5年就已经很好了。

　　这不，下一个5年规划已经到来，日前给出了未来5年国民经济和社会发展规划，其中也包括房地产市场部分，从内容来看，重点明确，脉络清晰，指向精准，明确了未来5年（2021年-2025年）楼市走向，透露出6大方面信号，具有重要的指导意义。笔者认为，无论目前有没有房子，买不买房子，都需留意了解，下面简单来谈谈笔者的分析。

　　本次规划建议里仍把“房住不炒”摆在房地产各项工作的突出位置，意味着在未来5年，楼市调控的基本原则：房住不炒，将坚决执行下去。

　　房住不炒从提出至今，已接近4年，效果无疑是明显的，以前市场上的炒房团已经不见了踪影。原因主要有两个，一是限购、限贷、限售等限制性措施，让炒房客失去了资格；二是市场进入相对平稳的状态，无利可图让他们自然退去。

　　再加上未来5年继续把“房住不炒”贯彻下去，前后就有了9年时间，楼市调控的各种措施都是以这个原则作为基础，可以说，9年时间，还有什么统一的预期不能形成？试想，谁还会认为房子可以炒作呢？不仅是炒房者，还包括那些与楼市相关的房产中介、媒体、持有房产的企业以及开发商，即便有一点点“浮躁”的心，也会被这马拉松式的管控给消磨掉。

　　在大家的印象中，一说到住房，就是买商品房，之所以有此感觉，主要在于：98年住房商品房化改革以后，我们的商品房市场发展非常之快，快得都要遗忘其他住房形式了，所以一直有“重商品房、轻保障住房发展”的说法，这也从侧面说明，我们的商品房比重非常大。

　　实际上，我们的住房的种类一直都很齐全、丰富多样，不外乎就是比例的问题，随着房价不断增长，加大除商品房外的其他住房供应就显得非常必要。本次建议把“租购并举”提出来，具有现实意义，如何做到呢？

　　住建部政策研究中心主任秦虹曾说，一二线城市的公租房、共有产权房和租赁房比例要扩大，以满足新市民和新就业者居住需求，三四线城市则要根据实际情况来定，主要是要完善公共租赁房。简单地理解就是，大城市房价较高，住房需求大，要倾斜发展公租房和市场下的租赁房，中小城市住房需求较小，主要由公家提供租赁房，以解决年轻人和经济条件较弱群体的居住需求。

　　在楼市调控方面，从开始的全国统一政策，到后来的因城施策、一城一策。在此过程中，楼市管控积累了宝贵的经验。

　　道理很简单，房地产越发展，市场也越来越分化，比如经济发展水平不一、人口进出量差异等等因素，都会使楼市的冷热产生较大差异，各个城市，甚至一个城市的各个板块，都有冷热不均，要让市场不产生大幅波动，就必须使用因地制宜的管控政策。

　　本次建议提及的“因城施策”，也已预判了未来楼市可能出现的情况，只要坚持这个政策，市场就会处于可控状态。由此，我们可以看到：1.市场出现过热，一定会受到政策抑制，热度不可持续；2.也不会让市场过冷，房价大跌更是不容易看到，因为一旦出现一些苗头，允许相应的政策措施跟上，在箱体内运行是大概率事件。

　　建议提出，加快农业转移人口市民化，优化行政区设置，发挥都市圈和城市群的带动作用，建设现代都市圈。这里面的信息非常多。

　　据有关数据统计，我国目前已经形成了以长三角、粤港澳、京津冀三大龙头城市群为主体的近20个城市群，再加上50来个都市圈。但发展较好的城市群和都市圈并不太多，与世界发达城市群和都市圈还有较大差距。其实，这是差距既是挑战也是机遇。

　　这两年，国家发改委以及今年上半年中央连续发文，都在为这些群和圈的发展扫清障碍，比如破除户籍制度壁垒，放开绝大部分城市落户限制，建立城市群和圈内城市的互联互通，社保、教育资源等配置的互认，这种趋势不可逆。可见，这将是未来5年城市发展的重头戏。根据现有政策指向，很可能出现3种趋势：

　　1.大城市，比如一二线城市，主要指直辖市、省会城市、计划单列市、区域中心城市将强者恒强；2.被划入都市圈和城市群的卫星城，随着交通路网，如城际、地铁等交通建设，产业外溢，这些辐射地带将迎来前所未有的发展，将是房企的重要布局方向；3.成渝经济圈单独提及，说明我国城市发展向内陆延伸已成为国家发展战略，前途不可限量；4.那些转型不成功、人口持续外溢的城市，容易成为收缩型城市，压缩其行政等级、资源配置在所难免。

　　在规划的建议中这样表述：1.推动金融、房地产同实体经济均衡发展；2.完善扩大内需支持政策，更高水平动态平衡。可理解为以下3点：

　　1.房地产的吸金能力有目共睹，挤占实体经济发展说法由来已久，国家通过3道红线抑制房企粗暴发展，禁止非房地产资金流入房地产，这其实是在把资金往实体经济引，当然，属于房地产那部分也会让其正常，已达到资金支持平衡，这意味着房企大幅增长成为过去式，平稳发展才是主基调；

　　2.住房消费也是内需重要的一环，随着刚需越来越多地得到满足，人们对住房的改善需求会持续释放，但同时也强调，要促进住房健康消费发展，过高杠杆显然不是健康，人们不敢买房消费，也不是发展，让我们的住房消费与经济发展、收入水平相一致，这大概就是健康的消费模式，当然，还必须以房住不炒为前提。

　　3.供需平衡，是我们吸取了以往的教训总结。楼市库存积累过多，去库存带来的后遗症也非常之大，但不去也不行，产能过剩也影响到行业发展。所以，本次建议提出的“动态平衡”，就是要楼市库存始终保持在一个相对合理水平，如何做？比如根据城市住房需求、人口流向以及经济发展趋势等，及时调整土地供应规模等，让存销比保持在一个动态合理的水平，这都是可行做法。

　　房地产对解决人们住房，提升居住水平，有着无可替代的作用，但过快的发展，甚至出现泡沫，那显然不利于行业的长期发展，鉴于它的行业关联性大，还会影响到金融、经济发展安全。所以，引导房地产健康发展是必须的，需要受到相应监管。

　　无论是房住不炒、因城施策提出，还是重新定位房地产地位，均是为房地产健康平稳发展护航。因而，那些房地产暴涨论、大跌论，都是不符合未来5年，甚至更长远时间的发展趋势。从目前的调控效果看，我们有理由有信心相信，房地产一定会实现软着陆，保持平稳健康发展方向矢志不渝。

　　由此可见，未来5年，国家对房地产透露的信号非常清晰，楼市的大方向也很明确。对于市场中的3类人来说，息息相关，最应留意。一类人是刚需，我们不用为手中没有资金买房而着急，因为健康平稳的市场，让我们有更多的时间兼顾职业发展和买房的平衡，有时间赚钱实现买房梦；二类是投资客，这个就不多说了，记住“房住不炒”这四个字就足够，即便想保值，也需要用从居住的角度考虑，比如在地段、房屋品质、配套等方面要有充分的考量；第三类就是房企了。房地产黄金时代已过，只有靠产品质量和口碑才能赢得市场，才有机会长久生存和发展下去，否则，被市场淘汰不过是早晚的事。