权威解读2019年的中国楼市会这样走……
始于两年前的楼市调控,在今年达到了“史上最严”,中国房地产好似被重重迷雾笼罩,置业者观望情绪浓厚。时至岁末,2019年的中国楼市又该何去何从?
这一预测,与刚刚结束的贝壳研究院年度峰会“贝壳思享会”上,贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领以及到场专家学者的观点高度一致。
接下来,楼市参考将采用贝壳研究院发布的《2018年全国房地产市场报告》中的部分权威数据,复盘2018,展望2019。
今年以来,22城加码或开启限购,17城实行限售,一轮又一轮的高压调控,扑灭了楼市的上涨势头。
据报告显示,2018年全国商品住宅销售面积约14.6亿平,新房总成交额达12万亿。这与2017年首次突破16亿平,总销售额13万亿的表现稍有回落。
如果仔细比较住房商品化后20年来新房市场的交易量,会发现,2017年-2018年已经达到巨量顶峰。
虽然整体增量终止,但新房在整体住房市场交易占比中,却有所提升。这主要是由于政府从供给端下手调控,加速土地供应,以缓解近两年的供需矛盾,从而达到为楼市降温的目的。
上图显示,2017年商品住宅新开工面积持续高位,直到今年年初才有所下降。这就为今年楼市供应提供了充足的弹药。
例如:北京、上海、成都、南京、武汉等城市,今年新房供应数量都比较充裕,导致 2018年住房交易结构向新房发生偏移。
而这一数据,与2017年的421万套基本持平,但这两年的表现都远低于2016年的506万套。
据贝壳研究院对全国15个重点城市二手房成交价的监测数据显示,今年四季度,出现了罕见的全线下跌“奇景”。
据贝壳研究院披露的2018年全国重点14城市二手房新增房源及带看量数据显示:自今年3月份整体走势陡升之后,接下来的大半年都处于下行通道。
上述三点,多采用了贝壳研究院提供的一手海量数据。在真实而又有效的数据支撑下,楼市参考对2018年作出的复盘,市场还原度高,可参考价值大。
而在此基础上推导出的2019年市场预判,客观而又准确,或可为大家的灵活决策,提供全新的思路。
楼市参考作出“2019年,稳字当头,逐步向好!”的研判有充分的依据,具体体现在以下几个层面:
经过史上最严的高压调控以及轰轰烈烈的“去杠杆”运动,这场源于2014年末启动的上涨潮,在狂奔了三年多后,终于开始退去。
“去杠杆”运动,也使全国居民交易杠杆走低,回落到20.1%。可以说,此轮调控的目的已初步达成,挤出了过往虚高的楼市中存在的部分泡沫。
2018年各地政府依旧延续加速推地模式,住宅、商办用地推出面积继续增长。今年1月-11月,全国300城共计成交各类用地17.0亿平,其中住宅用地7.9亿平,同比增长14.5%。
而前10个月,全国房屋累计新开工面积168754万平,同比增长16.3%。全国土地交易与新开工面积的增长,将有效保证2019年新房市场的供应量。
12月19日,广州住建局发布通知:决定放开公寓买卖限制,允许个人入市购房(之前不允许个人买卖商服物业);
12月19日,珠海的金湾、斗门两区放松限购调控政策,只需要一年社保就可以购买一套商品住房,虽然没有正式文件下发,但政府已经默认;
12月21日,深圳四大行将首套房贷利率由基准上浮15%下调至上浮10%,利率为5.39%。随后,其他银行随之跟进。
而在现实交易中,诸如合肥等城市,官方虽无明确下发通知,但限购、限价束缚在民间已经开始被突破。
如果此前各地贯彻“因城施策”的调控原则时,多少有点盲目地随大流、压房价的因素在内,那么,此次楼市调控的松动,则说明全国范围内的调控,也由此进入了由“防大涨到防大跌”的新阶段。
2019年推出的政策,会更加灵活、更加与楼市的起伏相匹配。而在下跌趋势面前,接下来还会有其他城市跟进,放松限售、限购。这将有效激发市场需求端的入市活力,卖一买一的换房需求会更容易释放。
目前房地产市场在中国经济结构中的地位仍举重若轻,在经济下行压力大,国内外环境复杂的当下,“稳预期”已不单单是楼市问题,而更像一个任务。
这一点在12月24日结束的住建部2018年度会议得到了印证。会上提出的“稳地价、稳房价、稳预期”的工作目标,而经过这“三个稳”的指导,2019年买卖双方的楼市预期,会在新一轮楼市调控中,有所改善。
通过以上分析,出于对2019年供需两端变化的考量,楼市参考可以确定,在大环境不断转好的前提下,2019年的中国楼市会逐步走出当下的困局,突破重重迷雾,整体行情,逐步向好。
如果想要进一步了解2019年中国楼市的走势,可参考贝壳研究院发布的《2018年全国房地产市场报告》。
- 标签:2019中国楼市
- 编辑:郭瑪莉
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