2019年中国楼市会如何触底反弹继续横盘还是会怎样？

　　2018年底的时候，密集接触了一些地产掌舵人及高层，根据这30位业内大佬的判断，整理回答了这个问题。（直达链接→《2019年楼市会怎样？我们收集了30位地产大佬的私家展望》）

　　最近，花了一个礼拜研读了27家机构超过2000页的年度策略报告，对这个问题有了新的认识。觉得有必要重新补充一下。

　　虽然总的指导原则是“稳房价”，但从去年年尾到今年开年，接二连三的地方政策松绑和花样翻新的放水措施刺激着每一个人的神经，大佬的预测逐渐开始针锋相对，地产市场因此平添许多变数。

　　年底被各种工作和会议逼得团团转的局姐，熬了整整一个礼拜的夜，通读整理了27家券商及行业机构对于今年楼市的30份预测和策略报告，以超过2000页，数十万字的深度研读，从市场和房企两个维度，进行横向归纳、提炼、分析，力求给你呈现一份最为全面的2019年楼市投资指南。

　　但让局姐能感到一丝温暖的是，不少机构也开始用“曙光”、“春华”、“柳暗花明”等暖色调的词语来描绘未来。

　　几乎所有的机构都判断，2019年调控政策将以“稳地价、稳房价、稳预期”为政策目标。在房地产行业已经进入下行区间的大前提下，政策会“相对友好”。

　　② 政策将着重在支持合理住房需求（刚需和首改）、增加有效供应（新建和存量）、引导合理定价（房价和地价）等方面做出积极调整。

　　一线城市由于市场较为特殊，限购政策一般不取消，只调整信贷政策，三四线城市由于需求收缩、人口外流存在房价下跌风险，调控仍将以刺激需求、控供给为主。

　　④ 放松方式上侧重建立“长效机制”，供需两端结构化放松会是方向，供给端放松限价、供地及资金；需求端保障刚改需求、继续打压投资需求。

　　例如降低人才落户门槛、提高购房优惠补贴，或者降低非户籍人口购房的社保缴纳年限等，不仅有利于对冲短期下行的风险，也符合人口城镇化的趋势。

　　2018年，行业政策与宏观货币政策是出现了错位的。地产调控不断收紧，但宏观政策却明显宽松，去年，央行进行了4 次降准。

　　而2019年，在政策逐渐放松的趋势下，货币宽松周期将会延续。降准还会发生，降息也未必没有可能，同时疏通货币政策传导机制，如提升银行风险偏好，加大银行信贷投放力度。

　　虽然行业政策和货币两方面都会趋于宽松，但是对于今年的市场趋势，机构们一致给了量价齐跌的预期。

　　对于2019年的全国商品房销售面积，机构普遍认为，比起2018年，将有下滑，下滑幅度大都预测在5%-8%之间，最高可能达到10%以上。

　　2019年，伴随棚改货币化安置力度的下降，去库存政策红利消退，直接拉低了全国，尤其是三四线城市的销售面积增速。

　　要知道，2018年，三四线城市新建住宅销售面积占全国的 80%，妥妥的“扛把子”，而未来，这个“扛把子”的效果将大打折扣。

　　② 城市分化：由于调控政策已经见底，且受益于人才新政，一二线城市销售增速会筑底并略微回升，而三四线城市的销售增速会下滑比较大。

　　关于全国商品房销售均价的预测，emmm……经过上一年的打脸，这次绝大多数机构都完全没有预测的。

　　一般来说，销售面积会在政策放松期的前半段止跌、后半段修复，而销售均价会滞后于销售面积的走势至少三个月。

　　当然，另一个原因，是预测2019年均价已经没有什么意义了。在“因城施策”的调控思路下，不同能级城市之间，会有很大的分化。

　　具体而言，机构普遍认为，分城市级别看，目前一线房价已经基本见底，二线房价会在今年上半年见底，而三四线价格调整可能在今年下半年才结束。

　　从均价而言，一二线城市的房价基本稳定甚至小幅回暖，三四线城市，包括部分弱二线城市，全年房价将出现下滑。

　　去年年中开始，从塌楼到地陷，从墙体开裂到纸板门，大开发商悉数入坑。“今年购房者买到的，是质量最差的房子”这句话，我们听了大半年。

　　施工投资为何回落？恒大研究院分析称，是因为2018年，单位建安成本降低了8%——这或许可以从一个侧面解释今年层出不穷的质量事件。

　　首先，许多城市的限价有望放松，精装改毛坯现象会有所减少；随着三四线城市销量下降，一二线城市施工面积将占比提升。而最重要的，是今年房企融资会相对通畅，手里有钱之后，也可以在建安方面有更多的投入。

　　中金公司基于人口和经济模型的测算结果显示，2015-2020年将是全国新房需求量的高位平台期，年均合理需求中枢 11-12 亿平方米， 之后十年将逐渐降至每年 8-10 亿平方米。

　　基于这个事实，各市场参与者，包括地方政府，房企，购房者均需要转变获利预期，由“短期回现”向“长期收益”转变。

　　从2020年往后，35-49岁二次置业的改善型需求将替代年轻人的首次置业需求，成为购房人群的主力。

　　比如说，他们拖家带口，可能有二孩和保姆，需要住房附带好的教育资源，好的生活环境，以及多一些的房间。

　　如果你是刚需，那就买你生活的城市。如果你是投资……那么要注意城市分析。中长期来看，要关注城市的库存和人口指标。

　　感谢阅读，以上是2019年的补充更新，以下则是2018年底密集接触了一些地产掌舵人及高层，根据这30位业内大佬的判断，总结出来的。有点长，emmm……

　　周末，11月70城数据悄悄出炉了。17个热点城市的二手房价格出现了下调，比10月份多14个。

　　一片萧杀中，2019年即将到来。新的这一年，房地产会怎样？最近通过各个渠道，密集接触了一些地产掌舵人及高层，这30位业内大佬的判断，或许可以给我们些许参考。

　　绝大部分行业大佬，说到2018年，表情都是凝重的。“现金流”，“回款”，“严厉调控”，“销售难”，“融资难”，“加紧转型”等等都是业内人士们频频提及的关键词。

　　今年9月底万科集团秋季例会上的口号，是把“活下去”作为基本要求，万科始终保持一种兢兢业业、如履薄冰的态度，把每一天都当成最后一天在活。

　　现在每天每个负责人需要报告，今天回款做什么工作，楼卖得怎么样，开盘有没有开好，钱有没有收到，客户的资料准备有没有加快等，重视现金流的理念得到贯彻。

　　本来我们对2018年的市场是有期待的，期望今年上半年政策能够开始放松，结果并没有，到了9月份，明显感觉到市场不对了，才觉得今年可能没戏了，政策不会有变化了。

　　下半年，有的企业开始打折了，我们也不得不跟上打折，有点踩踏的感觉。本来充满期望的2018年，到了年底发现是个低潮，回顾起来，挺失望的。

　　统计局刚刚公布的数据，前11月商品房销售额都快13万亿元了，同比有12%的增长。总盘子在净增长，并没有变小，我们本来就不能把销售狂飙猛进当成市场的常态。

　　对于这个问题，绝大部分的业内大佬面露犹疑，开发商们相比起楼市重新火起来的预设，他们似乎更愿意认为楼市将在冬天中保持稳定。

　　目前的政策环境，我相信起码还会延续一年多的时间。这次调控我觉得最大的可能性就是时间换空间，国家想让房地产市场价格基本上保持稳定，倒逼更多的资金流向长租公寓、福利房的市场。

　　如果企业不敏感，以为这个市场会复苏，以为这个市场还会增长，就会变成“温水煮青蛙”，慢慢死掉或被淘汰。

　　我们判断，明年和今年比，政策一定是中性偏严的，即使没有新的政策出来，旧的政策也不会放松。明年消费者这一块维权会越来越多。比如很多区域，以前不觉得双合同是问题，现在业主都拿双合同说事。

　　春天的信号没有很明确的话，我们还得稳一点。我们现在要尽量把产品做好，对业主的服务做得更到位，保证房子能够顺利交付，相信未来会慢慢好起来的。

　　现在的市场寒冬，有产业本身的问题，有资金的问题，也有政策的问题。但是市场需求基本面摆在这里，我们对于行业的信心，还是毫不动摇的。

　　局姐甚至听到好几家房企说起加紧买地，看来，虽然对明年的楼市相对悲观，但是对于大周期本身，不少房企依然有回暖的期待，有一些错过此前几轮周期的房企在试图“弯道超车”。

　　目前长期看涨预期已经到了临界点，2019年房地产处于下行趋势属于房地产行业的共同判断，预计2019年，行政调控政策和货币政策大面积放松可能性不大。

　　但是，按揭利率和二套房产的首付比会有一些边际改善的空间，部分城市按揭利率可能下调。在一二线城市，很多购房者都是卖一买一的换房族，未来二套房产的首付比可能会放松，鼓励他们进产升级置换。

　　明年处于转型升级的攻关期，转型升级压力在加大，对于毛衣战的严峻性，我们要有充足的准备，所以房地产必须要保持稳定。

　　我特别大胆的认为，在五一之前，我们的政策会有所调整。当然，房住不炒的大形势肯定不会变，颠覆性的大破大立是不可能的，微调可能更为科学合理。

　　对于明年的政策调整，我个人比较乐观。毕竟地产每一次在危险的时候，总是能够化险为夷。比如2008年出现金融危机，就把房地产给救了，现在中美毛衣战，有可能又把房地产给救了。

　　具体来说，一线城市风向标意义太强，不会有大幅放松，二线城市的政策还是有机会放松的，总的来说，明年的政策形势不至于太坏。我已经建议公司老板，加快投资节奏，现在市场出现分歧，正是拿地的好时机。

　　我们老板对内地的发展还是充满信心的，从今年开始，我们布局粤港澳大湾区，先后拿了好几个项目，我们不是那么缺钱，趁着严冬的时候，可以做一些储备和布局。

　　这一次行业寒冬，确实不太一样。局姐聊天的时候发现，在说到接下来的布局时，“粤港澳大湾区”、“城市运营商”等词语高频出现。

　　房企一方面考虑的是尽量将精力转向潜力区域，另一方面，则更多地向城市服务、上下游产业链等转型。

　　但是，转型的同时，大佬们也发现，很多的行业可以进入，但是，并不怎么赚钱……还是老本行赚钱方便啊！

　　中城联盟内部讨论，有一个共识，那就是我们正在进入后开发时代，由单一的住宅开发、销售这样一个模式，进入到产品线越来越多、价值链越来越长、商业模式越来越复杂的另一个模式。

　　以往的多元化业务，在不能维持发展的时候，万科都会缩掉这些业务，暂时减缓发展的速度，观察这个模式应该怎么去做，未来如何去复制，如何去发展规模，如何更好的去运营它。

　　现在万科正在收敛一些小的业务，其中包括教育业务以及万村业务，收敛是要保证经营质量，是为了在现在的阶段下如何去打磨以获得未来更好的发展。

　　未来企业会从以往的2C模式，逐渐转向经营性资产，去接洽2B的客户。有很多金融机构，比如险资，有资金，需要有稳定回报的好的资产，我们可以从中间找到发展的机会。

　　我们做了个养老的项目，做了才发现，服务进入门槛低，竞争者少，很容易就成为头部企业，比想象好很多。我们还在美洲尝试着拿地建造公寓，发现可以放很高的杠杆，资金回笼非常快，而且各方面手续非常齐全快捷，也不用请谁吃饭喝酒，感觉和国内相比太好做了。我们打算之后就主要做这两方面了。

　　我们做了一些上下游的转型，包括酒店、旅游、现代农业等，看起来很成功，也贡献了很大一块收入。但困扰的是，房地产的利润还是比其他版块利润高的多。现在其他的板块总利润还不如在一线城市多买几套房子升值的钱赚得多。

　　中新经纬客户端12月19日电(薛宇飞)12月18日下午，山东菏泽市住建局发布通知称，取消对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即取消了2017年11月实施的新房、二手房限售政策。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这是2018年楼市调控政策松绑的第一枪，信号意义极强，在当前市场的基本面下，预计会有更多城市跟进，看空情绪会进一步减少

　　比如说在青岛黄岛区（黄岛是青岛最大的开发区）买套房子，黄岛的房价将近2万。那么2000年之前，黄岛基本上就是农村。发展的历史不到30年。

　　那么在黄岛买房子，比在山东的其他地级市或者县级市的老家享受到的又是什么？更优质的教育？原先黄岛就是农村，说句不好听的话就是原先镇上中学。能比的上你们老家名校？还是更高的工资？黄岛的工资貌似也就5000+，和威海烟台潍坊等山东一大堆地级市差不多……

　　还是仅仅只是一个海滨小镇。中国的海岸线这么长，海边的房子多了去了。远的不说，海阳，乳山，荣城那个地方不美如画？

　　1.现在买房子还有哪些人？房价在2016年秋开始启动，看好楼市的有能力的刚需基本在这个过程中已经上车啦。外地的炒房客更聪明，应该在北京深圳限购后立马就潜伏进来啦，可能他们在城阳和黄岛买的房子也就大几千啦。现在房价上涨，正在榨干最后一批有能力的刚需。很难想想，既看好房市，又有能力买的刚需这两年一直冷眼旁观，非要房价2万多再买，这样的刚需现在还剩下多少？但是，我估计剩下的无非是两种人：第一坚决不再看好房市。第二，没有能力的刚需。

　　2.上面说过了，目前市场上还有部分那样的既看好楼市，又有能力，这两年却一直冷眼旁观的刚需。可以预见至少房价坚挺几个月或者一两年，最终的目的是榨干这批刚需。

　　3.等着这批刚需也榨干后，剩余的就是买不起或者坚决不看好楼市的。这个时间，房子成交量急剧变少。房价却继续在坚挺。这个时候投资者可能不会卖房子仍在持有。但是，开发商或者部分高杠杆炒房客因为房子成交量减少，资金运转不开，会首先降价或者促销。房价基本止涨或者略微下跌。买房子的人不在恐慌。但是持有多套房一看，房价止涨啦，就开始涌入大量二手房卖单，造成二手房和新房竞争，房价开始进入下行渠道。

　　4.这时候，大家开始讲，你看房地产又开始影响经济啦。调控抓紧时间放开吧。我告诉你们，那是你们不了解这一届管理层。这次房价上涨，并且分城施策，就是为了去库存，经济转型。下一次，再放开的话，中国经济基本上就饮鸩止渴啦。所以说，至少5年内房地产调控不会放开。因为5年之内是限卖的。

　　5.然后，2年之内房地产税出台，告诉你啦，是按照市场价征收房地产税的。那个时候，大量投资房会涌入市场。而黄岛城阳由于外来人口不足的弊端得以显现。即使想卖也不容易卖出去。特别是青岛，2017年外来增加人口不到9万，并且增量在逐步变小。外来人口数量远远小于每年青岛市新开楼盘所能容纳数量，在青岛市当地人并不需要买房子，因为有安置房。不仅一套，还有多套多余的。这部分多余安置当也要流向市场。

　　6.很多人讲调控政策不是为了让房价下跌。这个我完全同意。是让全国房价不至于崩盘，但是，并不意味着个别城市个别区域出现崩盘。毕竟，不是所有城市泡沫很大，像长沙，西安，无锡等大部分城市泡沫很小。上述城市主城区房价基本在1万五左右，或者1万五以内。不崩盘但是并不代表房价短短时间翻2-3倍区域，房价严重不匹配收入城市或者区域，外来人口严重不匹配房价城市区域。

　　说了这么多，简单举个例子吧，北京燕郊房价最高时3万五，且一房难求。北京市是2016年国庆节限购的，两年下来，燕郊房价卖2万，网上大量卖单。久其原因是，在燕郊买房的刚需少，买投资房的挺多。

　　中国房地产二三十年历史，房价暴涨掩盖了很多问题。又由于历史太短，很多问题没有暴露出来。包括香港也一样，上百年后，高层怎么处理……发达国家很少高层是超高层的……

　　发达国家很少住宅是高层的……你这一辈子买的房子，也就是你这一辈子使用而已，你的后代是没有办法继承的

　　在古代和和封建社会，土地所有权是个人的，并且房子是别墅性质的可以继承。现在这种高层，一栋楼上百户，也就是说，即使你有土地使用权，占有的土地使用权不到1个㎡……

　　有的人就是这样，还是拿着封建社会的想法和思想，在新时代生活着……还是在想着千基万业来着……想不明白事情，去随大流买投资房的水平很低，没有长远眼光看问题……

　　拼命的想着法子把钱转移到国外去，去置办房产，毕竟在国外可能还可以继承，但是，继承税也很高……

　　说白了，就是设置了一个大骗局，利用人的执念，把所有人的钱和劳动以及资源调动起来，发展经济……

　　等着经济发展起来后，就会变得一文不值。为什么李嘉诚撤到英国去，买的资产也是传统的自来水，电力公司等，也没有去买高科技的公司股票……

　　第二，高科技公司不稳定，因为科技在发展，今天是诺基亚的，明天有可能就是苹果的的，现在即使强若苹果也开始没落了

　　第三，任何时代只有人类存在，就需要喝水……人的生理决定的，除非以后人喝汽油，当然，那样也就不是人类啦……所以，民生产业永远不会落时的，是最保值的……

　　所以，真正有钱的的，不会想着去买很多套房子作为价值投资，而是真正的授之以鱼不如授之以渔，把钱当做资本，来实现自己价值所在，事业所在……这是人类进入文明社会最大的进步！

　　若是，真的钱无法花完，想着所谓资产增值和传承，学学李嘉诚李超人吧，买点银行或者大型央企的股票吧……也许股票的价值会有波动，但是至少银行会一直存在……