中山楼市：开发商定价策略现分化 5月房价或有小幅下跌

　　转眼间3·30新政正式实施已经超过一个月。伴随着下调二手房首付比例、年内央行第二次降息等政策的落地，近一个月来中山楼市呈现出微妙变化.

　　  转眼间3·30新政正式实施已经超过一个月。伴随着下调二手房首付比例、年内央行第二次降息等政策的落地，近一个月来中山楼市呈现出微妙变化：一方面，政策利好在市场中得到迅速回应并持续发酵，中山楼市成交再度攀上高峰；另一方面，开发商的定价策略开始分化，出现降价派、涨价派两大阵营。

　　  在此轮市场起伏中，中山各区域的房价是升是跌？本期记者深入调查，为你详解3·30新政满月后的中山房价变局。

　　  稳妥派▶▶“一周内承诺不涨价”

　　  3·30政策以及后续的组合拳，为多年来稳居全省成交前列的中山楼市，带来较大利好。在过去的一个多月，出于多种因素考虑，开发商价格策略呈现出几大阵营，比如“稳妥派”。

　　  4月1日，在许多开发商的微信平台上，都推出了“一周内不涨价”的承诺。东区的敏捷紫岭国际是第一个打出“一周内承诺不涨价”的楼盘。随后，时代地产、万科地产、奥园地产等房企旗下的项目都同步推出“不涨价”的微信海报。近一个多月，由这些龙头房企主导的“稳妥派”，确实稳住了标杆楼盘的价格。然而，4月中山楼市的价格还是硬生生地降了。根据中山市国土资源局网签数据显示，4月份中山商品房网签均价5627元/平方米，环比3月份均价下降7%，同比2014年4月下降13%。

　　  有分析认为，成交均价整体大幅度下滑，主要由于多项目车位集体网签以及部分项目超低价成交所致。在今年4月商品房成交类型中，住宅总计6299套，面积达71.75万平方米；商业652套，面积达7.02万平方米；车库1423套，摩托车位12套。住宅占比为74.5%。

　　  降价派▶▶小幅降价求加快走量

　　  标杆楼盘价格没有多大降幅，那么造成近一个月中山房价整体下滑的，主要来自哪些区域？从记者获得的数据来看，最近一个月，全市共计14个镇区的房价出现下跌，10个镇区房价有所上升。

　　  房价下跌的14个镇区中，有两个镇区房价跌幅超过四成。其中，东凤镇从3月份的8115元/平方米跌至4424元/平方米，跌幅达到近45%；民众镇由3月份的4453元/平方米跌至2587元/平方米，跌幅也达到42%。

　　  另外，有4个镇区的房价跌幅超过两成。其中，阜沙镇由3月份的4159元/平方米跌至2970元/平方米，神湾镇由3月份的3930元/平方米跌至2888元/平方米。而石岐、三乡、东升、黄圃等镇区的房价跌幅则维持在6%左右。

　　  这些镇区房价为在近一个月出现大幅下跌？在业内人士看来，除了受新政影响外，也与各个镇区的成交结构有关。合富辉煌市场研究部经理谢仲娟分析，横栏镇近一个月房价下跌29%，主要是因为3月份该镇的万品名店城的商业成交拉高了当月价格。4月份由于没有太多商业成交，房价恢复正常水平，房价相比之下也就出现大幅下跌迹象。东凤镇房价大跌的因素与横栏相似，因为3月份有凯盛缤纷MALL的商业成交拉动，所以3月房价统计数据偏高。

　　  另外，阜沙近一个月房价大跌，是因为有奥华花园的超低价成交。民众镇房价大跌，也是因为科尔玛新城的超低价成交造成。

　　  涨价派▶▶优惠幅度偷偷缩减

　　  虽然清库存仍是开发商眼下头等大事，但对于部分有底气的开发商而言，提价也并非不可能。在刚刚过去的一个多月里，涨价派悄然现身。

　　  中山中原拓展部总监植建军早前接受媒体采访时就透露，新政实施后，有开发商已经悄然进行价格调整，但并非在价格上做文章，而是在折扣力度上做文章：“例如有楼盘原本可以9.8折再9.9折，现在只剩下9.8折。”

　　  记者从中介机构统计的数据中获悉，最近一个月10个镇区房价有所上升。其中东区的上涨幅度最大，由3月份的6489元/平方米，上涨至4月份的7827元/平方米。据了解，东区4月房价的大幅上涨，主要是因为东区奕翠园147套的成交。当月该楼盘累计总成交面积18130平方米，成交均价达到8259元/平方米，平均成交面积为123平方米。由于带有石岐中心小学的学位，东区奕翠园一直是大热楼盘。尽管其成交均价在东区相对较高，但推向市场以来一直十分抢手，甚至不用多做市场推广就能快速去货。

　　  事实上，在上个月的成交中，如果除去奕翠园高价成交因素，东区其他楼盘的销售价格仍有下降趋势。比如，东区紫岭国际在4月份新推114—146平方米3房二厅二卫及4房二厅二卫布局的洋房，给出了9折优惠。

　　  除了东区外，近一个月房价涨幅最多的区域为南区、小榄、坦洲等镇区。其中，南区房价由3月份的5402元/平方米，涨至4月份的5887元/平方米，涨幅达9%。而港口、大涌的房价涨幅为1%，南头房价同比涨幅为2%。

　　  另外，步入5月份后涨价派的阵营有扩大的趋势。天睿地产营销总监马建宏表示，3月后楼盘都在打价格战，不怎么敢升价，基本上都是选择20—30套的特价单位来吸引购房者出手。再者就是低首付、首付分期等的方式来吸引购房者。不过到了5月份后反而有所上升，价格从原本的5500元/平方米升到5770元/平方米，对于保守的中山市场来说已是很了不起的，这说明成交的户型开始出现价格稍高的大户型。

　　  【抢眼楼盘】

　　  大信置业7盘联动共同清货

　　  在刚过去的一个多月，降价举动最明显的开发商，要数大信置业。4月中旬，大信置业集结七大楼盘进行超级盛惠，包括送学位免赞助费、送车位送5年使用权、成交大抽奖、业主尊享大礼包等。其中，位于石岐中心区位的大信溢彩年华推出5500元/平方米封顶任选活动，0首付再送车位。位于岐港片区的大信时尚家园推出4550元/平方米封顶活动，不分楼层任选。另外，大信芊翠家园稀缺车位每个6万—7万元任选，大信新家园车位7.5万元起。

　　  据合富辉煌市场研究部提供的数据显示，在4月中山销售前十的房企中，大信置业以0.67亿元的销售业绩位居第十，市场份额达到2%。

　　  【后市预测】

　　  “5月住宅成交均价仍会再降”

　　  合富辉煌中山市场研究部

　　  去年5月份商品房成交8514套，单单雅居乐就卖了1500套以上。去年5、6月份的中山楼市，雅居乐就撑起大半边天。今年5月雅居乐的促销力度再次呈现，但缺少凯茵新城600套的支持，力度最多与去年持平。但是整个市场好转也是事实，预计今年5月成交量会持续上升，在10%左右，大概有9000—10000套左右。

　　  至于价格方面，“五一”期间不少项目在促销，5月的中山楼市的住宅成交价格应该会略为下降。但由于4月有不少车位成交，还有部分项目超低网签，因此5月的商品房成交预计还是会比4月上浮一点。

　　  “边缘镇区市场压力将更大”

　　  库存量一直是中山楼市的“老大难”问题。不过可以按照消化量来给中山的楼盘进行分类：一种是有足够客源的，例如城区四区，有着本土购房者常规的消费，房子只会越来越少。以前5000元/平方米可以买利和附近，现在要买到外环路附近，这也算是变相的升值；还有就是坦洲这种依靠珠海的镇区，均价已经达到8000元/平方米，不愁客源。同理，火炬区、三乡、南朗甚至神湾也会因此有机会。

　　  反而是边缘镇区要警惕。无论是硬件还是地缘性，在没有太多的突破下很难吸引到外地购房者，开发商日子可能会比较艰难。例如，原本依靠广州、番禺购房者购买的民众、三角楼盘近期销量一般，广州人开始往开发区走，因为火炬区的环境与交通优势更好一些。

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