深圳客少了中山楼市后继乏力？？中山大学新闻系
部分业内人士也认同这一说法。合富辉煌中山分公司市场研究部经理谢仲娟也表示，深圳客的确减少了：“4月份踩盘就能发现，热门区域如东区、火炬区等这些区域的B牌车在平时的工作日就少了，即便部分楼盘开盘可能也只剩下3成左右的水平。”中原地产中山分公司拓展部总监植建军也表示，虽然没有具体统计深圳客在成交中减少多少，但部分楼盘的口径能反映这一趋势：“深圳客少了，本地人多了，最近推货的剑桥郡不就是号称一半客户是本地人吗。”
深圳楼市的蝴蝶效应与中山楼市的“超频”
“深圳客的确少了，我们这里下降了有3成多”，火炬区一楼盘的某销售人员向记者透露，深圳客人数下降的不止他们一家，“若不断下滑，就很难做到以前的销售量。”
“但本地购房者在增加”
从截至昨日下午4点半的中山市国土局网签数据就能发现哪些楼盘暂时成功实现“日光”。例如，雅居乐旗下的剑桥郡、凯茵又一城和山海郡被视为少见的成功“日光盘”，事实上每个楼盘的情况却不一样：西区的剑桥郡在4月29日成功取得预售证后就在4月30日紧急加推，推出142套3-4栋的洋房，就网签了160套，比推出的货量还多；凯茵又一城在4月16日及5月1日分别推出5栋和6栋，其中6栋推出了157套，目前网签138套，而5栋则推出158套网签151套也较为接近售罄；南朗镇翠亨新区的山海郡在3月28日推出29-32栋和40-47栋共216套洋房，网签186套，没有实现“日光”。
谢仲娟也表示，5月份中山楼市也将在深圳客的情绪中回归到合理的销售水平。“可以发现本地购房者已经逐渐地认识到中山楼市很难回到以往五六千元/平方米的状态，他们现在可以勉强接受8000元/平方米的楼价，这是一个好的开始。”同时她表示，目前中山不少楼盘突破至1万元/平方米的水平，这是导致深圳购房者不愿意投资中山楼市的重要因素。
虽然依旧有楼盘能实现“时光”，但深圳客减少所带来的不仅是上门量减少，甚至可能是销售量的下滑。
7750元/平方米，这是上周中山全市楼盘的最新均价。有机构指出，这一价格已连续11周上涨，同时4月份的成交量依旧保持1.6万套的理想高度。因此，不少业内外人士都对在深中通道下的中山楼市继续看好，甚至还有楼盘继续喊出涨价的口号。
业内分析
除了火炬区以外，港口镇甚至是城区等热门成交区域的深圳购房者比例也在下滑中。有专门负责深圳购房团的工作人员表示，以往能看见不少粤B牌小车在销售中心一字排开，但现在这种情况已经少见了，只有在楼盘开盘时才能看见。“这样说吧，火炬区依旧能卖得很好，但以前是500个人抢100套房，现在变成了300个人。”
来中山购房的深圳客降3-4成
角色对换：
最近在看房的卫先生就表示，不管是一手房还是二手房，销售们的态度出现了新的变化。他目前正在考虑以小换大购买改善型户型，主要看的是城区项目。
“同时，东莞和惠州也出现了相应的调整”，他指出，目前东莞临深片区的楼价在1.5万元/平方米左右，惠州则在1万元/平方米，而原本东莞部分开发商在2、3月份面对火热的市场时不断把心理价位推高，但在4月份已经进行调整———“原本打算卖3万元/平方米的回归至2万多，打算突破2万元/平方米的则调整回1.8万元/平方米”。
“日光”变“8成”
“夸张的时候，深圳客是扫完火炬区扫东区，扫完东区扫城区、南朗、港口，扫完这些区域就拓展到东升、横栏甚至更远的南头等，以往更担心的是无房可买”，植建军表示，这种深圳客式的疯狂扫货情况在4月份中下旬已经变得比较，而造成这种的原因，有深圳楼市的蝴蝶效应，也有中山楼市自身楼价的频频涨价所致，而后者更是本次深圳客退却的主因。
“实在涨太快了”，成为不少深圳人对目前中山楼市的注脚。
从缺到剩：
南都漫画：
本地购房者成“主角”
缺货情况持续到3月份
深圳客说：
“3·25调控下，深圳楼市的确出现了调整，例如成交量下降一半，业主降价销售的新闻也不时可见，不过我认为这并非是影响深圳购房者到中山投资的主因。”他分析，深圳作为一线城市目前虽然受到调控的影响而致使购房者产生观望心理，但估计这一观望非常短暂，业主不可能大幅降价来应对，预计数月就会重回上升轨道。
植建军则表示，相比提出“同城”概念、有实打实的交通规划配套建设的东莞和惠州，深圳购房者对于中山楼市破万是存疑的。“目前虽然不少新闻传出利好，但说到底深中通道依旧停留在图纸阶段，在这样的情况下，城区涨至9000元/平方米、火炬区涨至1万元/平方米已经非常不容易了。”他表示，例如最近传出的中山地铁接驳广州、1600户深圳企业落户火炬区等的消息更多停留在美好的规划阶段，除非出现非常实在的落地，否则深圳客只会在价格上去考虑中山楼市是否值得投资。
新的变化：
从数据上看，中山楼市还在楼价上涨的轨道中。例如合富辉煌中山分公司市场研究部就指出，上周整体房价已经突破7700元/平方米，正在向“8字头”冲刺。同时，4月份的网签成交量已顺利突破1.6万套大关。这也是为什么业内外大部分人士依旧对中山的房地产市场保持乐观的原因。
中山楼市“去泡沫化”
不过，他同时也指出，中山本土购房者不应该在现阶段抱着“深圳客少了，楼价就会下降”的观点。“千万不要太天真，中山楼价目前更多是补涨阶段，很难在短时间出现大幅度的下滑。”同时他支招，部分购房者在适合的时间段出手，但部分区域如东升、横栏等供应量大、价格略虚高的区域则要小心。
有不愿意透露姓名的业内人士表示，在去年11月开始中山缺货情况就比较严重，有不少楼盘甚至用销售图纸的方式来暗地销售，即使这样依旧能吸引到大量深圳客购买。这一缺货的情况持续到3月份，然而进入4月份，这种“渣也不剩”的情况已经悄然发生变化。
不仅一手房出现这样的情况，也有本地业主反映二手中介的变化。“以往中介人员都叫我赶紧提价卖房，说是很多人想买房，最近则是问我买不买房。”原本打算卖房的肖小姐表示，中介这一变化让打算卖房的她打消了挂牌的念头，原本已经约好了中介人员卖楼也搁置一旁。同时也有二手房业主表示，2月份约看房的中介人员、购房者等非常多，每天都有数批人员到自家看房，但从4月份开始热度明显低了不少。
不过，事实上却与业内业外的认知产生了一定的差异。众所周知，本轮中山楼市量价上涨的驱动力是被深中通道利好所吸引的深圳购房者。不过，记者通过走访发现，有楼盘反映，对比以往如过江之鲫的深圳客，目前深圳客上门的比例已经下降3-4成，相反中山本土及其余外来区域的购房者正在上升。
采写：南都记者萧倩苑
“深圳购房者在过往之所以表现出如此疯狂的购房行为，这是由价格决定的，在中山楼只卖四五千元/平方米的价格下，与其余城市横向对比，就能发现相对较好的投资价值”，她认为，当楼盘上涨至万元/平方米以上时，深圳购房者及本地购房者都会思考楼盘是否在现阶段就值得这一价格，此时中山楼价很可能在今年内停留在一个稳定的价格水平，这对于不断急速补涨的中山楼市来说，是一个去泡沫化的过程，“毕竟不断上升的楼市是不健康的”。
踩盘去化率：
至于其余楼盘更不敢妄称“日光”，只能打出8成去化率的旗号。例如，石岐区的华盈爱琴海在4月28日才取得预售证，4月23日已经对外推出3栋和4栋共224套洋房单位，对外表示当天销售率为8成，而网签数据显示，目前尚有193套可售，只网签47套；沙溪镇华发四季在5月1日推出19栋和20栋共270套洋房，对外卖掉238套，而目前网签为208套；西区御水湾在4月23日开盘推出136套，对外8成消化率，但目前只网签94套，达不到8成……
他表示，在3月份之前，不少楼盘的销售人员甚至表示不愿意接待他，更想接待的是豪爽不讲价不观望的深圳客。“我个人感觉是被怠慢了，甚至在销售中心留电话都没有销售打过来问我买不买房。”不过这一情况在4月份得到了改善，他表示例如御水湾等城区项目就开始积极致电给他，而且明知道他是本地购房者的情况下也愿意主动接待，这让他认为“中山楼市或许出现转折点”了。
繁荣背后：
若上述楼盘尚可用未完成网签及备案来说明“不达标”，那么以往连图纸销售也能售罄的热门区域楼盘却没有再续辉煌。在未取得预售证的情况下，火炬区君华硅谷提前于4月23日举行了预选房活动，有深圳购房者向记者表示，现场推出82、84、88及89栋洋房共512套单位，折后均价约为1万元/平方米。由于价格太高，不少深圳购房者一看到价格立刻提前退场，场内甚至没有坐满人。
与此同时，相比深圳客逐步减少的步伐，一向谨慎的本地购房者比例却在逐渐上升。植建军就对记者表示，目前城区盘中不少项目都是由本地购房者支撑，原本被开发商忽视的本地购房者正在崛起。而记者了解到，此前被楼盘“怠慢”的本地购房者正不断收到来自楼盘们的销售信息，常态销售似乎又回到中山楼市。
“实在涨太快了”
不过，南都记者在采访楼盘的同时发现，这些数字的背后另有。有热门区域的楼盘表示，过往如过江之鲫的深圳客逐渐减少，有楼盘深圳客下滑了3-4成，本地购房者则更活跃。有业内人士指出，受到深圳楼市调整及中山楼价频频触及万元高价线的影响，深圳客逐步回归，中山楼市的后继发力或打上一个问号。
例如，4月份里有不少于20个项目陆续推出新货销售，但能达到“日光”标准的楼盘实际上并不多，甚至原本频频爆出“日光、时光”的楼盘们谨慎地打出8成的去化率。
观望周边已有调整
