中山商业地产竞争将加剧 消费群体分流成趋势

　　每逢岁末年初都是住宅开发商冲刺年度业绩的关键节点，而对于商业体来说，这往往是冲刺开业的关键时刻。

　　2015年12 月24 日与28日，小榄百汇时代广场、石岐大信新都汇新悦店先后正式开业。这是2015年来中山商业地产市场两个最为大型的商业综合体之一。对于商业综合体的扎堆开业，有业内人士直指，2016年中山商业地产市场竞争将进一步趋向激烈，镇区与镇区、镇区与城区之间的商业消费群体分流现象将日趋明显。

　　刚过去的12月24日，位于小榄镇中心的百汇时代广场正式开业。据了解，作为目前小榄最大的商业体，百汇时代广场位于小榄镇北区北秀，南承东风、西接古镇，向北辐射顺德均安，广场占地6万平方米，总建筑面积达25万平方米，愈2000个停车位，包含一站式购物中心、风情商业街、精品酒店、小榄首个loft公寓，云集一众国际精品零售、国内外知名餐饮、五星级影城、电玩城、美容美体、精品超市等丰富业态。其中，购物中心约15万平方米、商务酒店约5000平方米、风情商业街区约2 .5万平方米以及2万平方米的带装公寓。值得一提的是，这是自2005年小榄大信新都汇 (建筑面积15 万平方米)开业后，小榄10年来最大型的新建城市商业综合体，而且也是迄今为止小榄最大型的商业综合体。

　　在设计方面，项目聘请广州专业的建筑设计团队担纲，内装由广州太古汇原班人马设计施工，多中庭布局营造了开阔空间感;景观设计融入项目每个角落，如西门广场的25米高三面 LE D 造型塔及内广场设有原装进口天幕。

　　据记者现场观察，目前率先进驻百汇时代广场的商家有：世界500强正大集团旗下卜蜂超市、星美国际影院、国美电器、九毛九、星巴克、知名儿童乐园永旺莫莉幻想、本土号召力餐饮品牌花城酒店等。国际快时尚品牌巨头 H & M 、优衣库、国际休闲服装品牌 C K、TOM M YHILFIGER、GUESS、ES P R IT、MJ style等也进驻了百汇时代广场。此外，星美国际影院小榄院线个 IM A X 巨幕厅，是北部镇区首个拥有 IM A X 的影院。在这些进驻的国际中高端消费品牌中，不少均是首次落地中山。可见，作为一个镇区商业体，百汇时代广场的号召力比城区不少商圈还要强，这某程度上体现出商家对于小榄消费力市场的看好。

　　在北部镇区商业体亮相的同时，中心城区商业市场同样不示弱。本周一，作为建筑面积23万平方米远洋新悦商住综合体的重磅商业配套，建筑面积达8万平方米的大信新都汇新悦店正式开业。

　　该项目位于石岐区老安山村南安南侧，紧邻、中山二、悦来南，往东区、西区、南区、沙溪均在5分钟车程内，拥有1500个室内停车位。记者了解到，继2014年一口气开出古镇大信新都汇、远洋大信新都汇后，2015年先后启动了电子科大中山学院片区大信悠客街、岐港片区大信时尚家园海鲜街两大特色商业项目。而本次新悦店则是大信自2004年后，11年来在其“大本营”石岐区打造的第二个新都汇商业项目。

　　在商业规划上，大信新悦店1至8栋洋房裙楼商业以及四层高的集中商业体，项目业态集娱乐、购物、餐饮于一体的大型商业中心，主力业态包括百货、超市、影院、电玩、大型餐饮等。目前，包括家乐福超市、国美电器、屈臣氏、众达通讯、中影国际影城、京华量贩KTV、王者健身、大信潮流汇、信轩酒家、大信美食汇、爱婴岛儿童百货、奇乐儿童乐园、热带雨林乐园、天空农场等大信战略合作商家已经率先进驻。

　　在业态布局方面，大信新都汇新悦店首次将百货业态购物中心化，突出超市、专业店、品牌店、餐饮店的功能，提升购物中体验，体验中消费的乐趣，更将健身运动、教育培训、ATM 中心、保健医疗、电讯服务、美容美发、居家生活等配套有效整合，多样经营。

　　大信新都汇区域总经理潘帆在早前表示，项目细节设置方面，大信新都汇新悦店除了秉承一站式shopping-mall的外，其更为着重更新社区商业最后100米带给消费者的体验。譬如，项目采用以购物中心为主轴，以商业住宅街区为连动，设置购物中心内1200平方米通透玻璃天幕中庭和悠客街中心天幕外广场，500米T 型峡谷街区与商场错落环抱，恐龙化石、花草植物墙被。此外，露天游泳馆、天空农场、天面花园等也将为消费者营造一种别样景象。

　　纵观小榄商业地产发展，可简单分为三个“十年”阶段。第一个十年是80年代初的萌芽期，小榄大厦是当时的商业核心区。上世纪80年代末期开始，以新永广场的新永中心商圈为代表，古镇、东凤、东升、横栏、均安等周边镇区的市民都会来此购物，小榄作为中山西北部商贸中心的地位得到体现。

　　第三个十年是趋向成熟期。2003年，顺昌购物广场开业，众多国内外品牌进驻，中心商圈向升平、民安一带转移;2005年，大信新都汇开业，小榄在中山西北部商贸中心的品位和地位进一步提升，民安成为龙头商圈。而在大信新都汇领跑小榄商业地产市场近10年后，如今百汇时代广场在体量以及业态上均实现了超越，这也是整个小榄商业地产形态的一次升级。尤其在小榄商圈北移的背景之下，百汇时代广场占据了商圈升级的最有利。

　　对此，小榄天幕城的负责人认为，目前单是小榄就已经有超过50万平方米的商业广场类的商圈，而这还没有包括早期的临街商业。对于一个只有20 余万人的镇区而言，这样的商业体量已经完全能够满足当地市民的基本消费需求。与此同时，在目前古镇、东凤、南头等北部经济重镇纷纷打造区域性大型商业体的背景下，未来北部镇区超过50万人消费群体的消费需求也将得到极大满足。

　　不过在一些业内人士看来，在北部镇区商圈密集式开发对于主城区商圈而言并非什么利好消息。本地业内人士孙欣认为，这意味着未来镇区居民前往城区消费的意欲将大幅降低，消费力分流将成为未来中山商业地产的一大趋势。与此同时，在目前中心城区新建商业体逐年面世的背景下，单纯依靠主城区常住人口来消化这些新增商住面积并不现实，而这将直接造成商圈招商、运营压力的加大。

　　潘帆亦直指，以目前中心城区消费人口以及商业地产的增速比计算，未来社区商圈之间、社区商圈与传统大型商圈之间的竞争将无可避免，而这必然也会是一个优胜劣汰的过程。