中山一中介称房地产开发商拖欠近千万佣金

　　5月28日，中山市家家顺房地产经纪有限公司(以下简称中山家家顺)的员工到悦盈新城销售中心讨要佣金，有员工表示该项目的开发商拖欠近千万佣金，同时悦盈新城方与中山家家顺均发出公告各执一词，悦盈新城称家家顺销售人员冒充业主签名，以骗取公司佣金；家家顺则称，悦盈新城以诬赖家家顺冒充客户签名造假为由，结算佣金。

　　昨日，南都记者分别采访了悦盈新城相关负责人与中山家家顺负责人，悦盈新城方表示若协商不成将走法律途径解决，而中山家家顺则表示虽然集团愿意走法律途径解决，但员工却不愿意。目前双方并没有就该事件达成共识。

　　有律师表示，一旦出现欺诈行为，开发商确认行为将无效，可支付该部分单位的佣金。业内人士则表示，该事件折射出目前开发商急功近利下采取渠道为王的激进做法让中介有机可乘，同时也从侧面反映了中介行业还存在不少乱象。

　　上周六上午，中山家家顺员工到悦盈新城销售中心门外聚集向该项目开发商追讨销售佣金。有员工在现场向南都记者表示，目前开发商共拖欠他们至少700万的销售佣金，导致他们无法按时获取足够的生活费，他们要向开发商讨要此前1-4月份被拖欠的销售佣金。

　　“我们之前已经与开发商进行协商，但一直都没有得到回复”，一自称是中山家家顺员工的陈女士表示，悦盈新城开发商目前拖欠近千万佣金，现在很多员工没有得到当期佣金，因此不少员工对此有怨言，并自发到该项目要求开发商面谈。而开发商并没有给出任何回应。

　　该公司益华店的店长倪美琴介绍说，“我们(家家顺)被拖欠了数百万的佣金，一直到30日上午为止他们都没有给过我们任何回复。”虽然从4月份开始就不停地与开发商沟通，但一直没有获得回应，不少被拖欠佣金员工因为此事而，因此于27日下午4点左右自发到开发商处询问佣金的发放情况，而她本人也被拖欠了六七套洋房的佣金。

　　“合同上说的是每个月结一次佣，但开发商目前采取拖延方式支付。”她说。此外她表示，虽然对方希望打官司来处理该事件，自己也确信打官司会胜诉，但由于担心打官司的时间太长，自己根本耗不起，因此和其他员工一样更倾向于协商解决。

　　实际上，27日下午已经有中山家家顺的员工到悦盈新城追讨佣金，一代理商向南都记者透露。同时，当天悦盈新城方及中山家家顺各出示了一份公告，公告上就拖欠佣金与否的情况作出说明，双方各执一词，互不相让。

　　其中，悦盈新城方表示，中山家家顺与开发商于2016年1月达成合作协议，据合同，家家顺须在项目范围外进行相关拓客活动，达至项目最佳营销效果，但实施过程中，该司发现，家家顺公司罔顾合同，违反合同，损害开发商利益。

　　同时开发商公告中表示，经调查发现部分经由家家顺签订的客户成交单存在严重问题，经严格的笔迹对比后发现，为家家顺销售人员冒充业主签名，以骗取开发商佣金，此举严重违诚信及合同，并对开发商造成了重大经济损失。对于正常成交部分单位，开发商已于2016年4月根据合同约定支付了100万元佣金。剩余未到期和问题单位，目前已多次与家家顺沟通协商，望通过正当法律途径解决。

　　而中山家家顺则表示，于2016年1月与悦盈新城开发商达成合作协议，其中合同由家家顺负责拓客并带至现场等，同时认为开发商以诬赖家家顺冒充客户签名造假为由结算佣金，并指出2016年1月到2016年4月30合作期间，家家顺共计成交312单，合同约定每月结算一次佣金，但开发商仅于2016年4月结算了小部分佣金，剩余大部分佣金一直被拖欠不给。

　　昨日，南都记者就此事先后采访了悦盈新城相关负责人及中山家家顺总经理李功镇。针对目前佣金拖欠与否的说法，双方依旧各执一词，同时还针对对方发布的公告及说法等进行反驳，悦盈新城方表示没有拖欠佣金一说，并认为对方通过伪造业主签名来造假骗佣；家家顺方则表示一切按合同办事，自己没有造假骗佣，并认为开发商没有支付应付佣金。

　　对于中山家家顺的员工被拖欠数百万的佣金的说法，昨日上午悦盈新城相关负责人接受南都记者采访时表示，目前并没有拖欠该二手中介的佣金，反而是家家顺存在仿冒业主签名的造假行为。

　　“《客户联动确认单》上的客户签字与认购书的客户签字根本不是同一个人的笔迹”，该负责人向记者出示了一购房者的《客户联动确认单》和《认购书》，其中购房者签字的笔迹有所不同。“这明显是属于行为，这样的成交是有问题的，因此我们支付这些成交房源的佣金，一共有86套房。”她表示，目前1-4月已经签约的正常房源已经发放了佣金，共约100万。

　　此外，开发商称，本次并非针对家家顺而采取的行动，而是发现对方的销售成交率急升才怀疑对方造假，并着手对已购房的业主进行回访，从而发现这一造假问题的。“1-3月份家家最初成交比例为3%-4%陡然提升到60%以上，这种情况并不合常态。”她表示，随后他们安排客服人员回访业主，有业主表示自己并非家家顺推介过来的，才开始着手调查签名造假的问题。

　　她表示，原本这些应该属于自然的客户，虽然合同中约定在范围外拓客，但由于家家顺的员工被数次发现在销售中心门口、停车场等地方拉客，已经违反合同的约定，损害了公司的利益。

　　针对悦盈新城方的说法，中山家家顺总经理李功镇接受南都记者采访时表示，这一说法是开发商拖延发放佣金的表现。“除了不到100万的佣金已支付外，开发商至少拖欠我们700多万”，他表示，对于开发商提出销售率急速上升不合常态的说法，是因为成交单位中不少是深圳员工带来的深圳客源，因此后期出现销售率上升，这是正常的情况。

　　另外，针对业主签名造假和如何判断业主属于推介方的说法，他指出，合同带到项目现场的客户，开发商现场从其客户系统中核对，如果在确认的当日前3周内未有接待记录的，那么该客户属于家家顺的有效客户。

　　“我们经纪人带过来的客户到售楼现场后，悦盈现场销售会当面与客户核实是否为我司客户，核实后悦盈开发商对接人才在《客户联动确认单》上签字确认客户的有效性，因此并不需要客户本人签字确认”。他表示。

　　有从事代理的知情人士称，导致开发商与中介“撕破脸”的原因是由于开发商销售人员与家家顺中介人员私通串单，随后被开发商发现并拒付剩余佣金所致。

　　“开发商拥有自己的销售团队，同时引进中山家家顺作为二级联动，两支销售队伍同时销售，而支付给家家顺的佣金较高，导致不少销售人员主动与中介串单，以赚取更高佣金”，有业内人士透露，后来开发商发现情况后就拒付剩余佣金，导致出现冲突。

　　昨日接受采访时，双方均予以否认。“我们的销售人员并没有与他们，佣金高低不能作为原因”，悦盈新城相关负责人表示，由于自身员工在福利、工资等方面的构成与代理商的佣金条件不一致，因此不会产生这样的情况。

　　而中山家家顺总经理李功镇则表示，由于公司制度不能串单，且串单行为不仅涉及到销售人员本身，更涉及到开发商提成、公司提成、跟单等一系列的相关人员提成，因此利用佣金差额的串单行为不可能存在。

　　同时，在公司的内部账目中，也没有这样私下让利给开发商单独销售人员的做法。

　　虽然双方予以否认，但有业内人士告诉记者，这样的做法其实并不少见。“属于开发商自身的销售人员销售一套单位可能只有几百元，最多只有1000多元提成。

　　按照行内普遍千分之一的提成，100万元的房子也就是1000元提成”，一服务开发商的本土代理商表示，为了快速销售，部分项目会引进二手中介、在线看房团等方式作为联动，部分项目会给出不错的提成，例如目前普遍的情况是即便是以个人名义申请带客，成功销售就能获得3000-5000元不等的佣金励，甚至部分项目给出的提成佣金更高达万元以上，这让采取自然销售的开发商员工很容易产生负面情绪，采取私下挂单的方式获取更高提成，而被挂单的二手中介等人员在没有带客的情况下，由于获得额外的提成也乐见其成。

　　同时，有不愿意透露姓名的业内人士表示，目前不少开发商重视如二手中介等以客源为主的渠道销售，“能卖出去”的做法让开发商尝到甜头，但同时管理上容易产生混乱及矛盾，本次事件只是冰山一角，他认为该事件折射出开发商急功近利下采取渠道为王的激进做法，让中介有机可乘，或将让整个房地产行业重新重视品牌与营销口碑的建立。

　　针对对方的公告，悦盈新城相关负责人及中山家家顺总经理李功镇均予以反驳，并各执一词认为对方存在。双方就客户签名造假、签名与否是否影响合同执行等问题对南都记者表达了看法，双方同时均表示在协商不成下不排除走法律途径解决，但中山家家顺同时还表示员工目前不愿意采取法律途径，更希望尽快协商拿到应有佣金。下面是本次事件双方最大的分歧点：(开发商用悦盈新城表示，二手中介代理商用家家顺表示)

　　悦盈新城：的确发现这一情况。部分《客户成交确认单》的“客户确认(签字)”一栏中的客户签名与《认购书》上的“乙方签署”一栏中的客户签名字迹不一致。由于《认购书》是必须要客户本人过来签名的，所以怀疑家家顺在《客户成交确认单》上伪造业主签名，以骗取公司佣金。目前通过字迹排查已经发现有86存在该问题的《客户成交确认单》，这些公司都拥有，并向律师咨询这是行为，因此公司支付该批单位的佣金是合理的。我们也一度与对方协商找专家进行字迹鉴定，但被他们。

　　家家顺：根本没有这一说法。实际上《客户成交确认单》是让开发商用于客户资料及对我们的工作进行确认的表格，而里面的客户确认(签字)这一栏不排除有业主签字、我们的销售代签、他们的销售代签，甚至是空白的情况。我们也没必要去伪造这些签名，因此说签名伪造的情况不可能存在，而且这也对佣金结账没有影响。

　　悦盈新城：业主的签名被他们所伪造，因此在法律角度上这是无效的，也违反了合同约定。在《联动代理合同》里，第十也了《对接人确认书》、《客户联动确认单》、《客户成交确认单》与《未成交确认表》都是与《联动代理合同》具有法律效力的。

　　家家顺：且不论《客户成交确认单》的签名是我司员工签署还是对方员工签署，甚至这一栏有没有签署客户名字，在我们与开发商签订的《联动代理合同》里第5 .2 .1条中就，成交确认方面，“甲方对接人应在乙方客户签订《认购书》时，在《客户成交确认单》上签名确认乙方工作”，“经甲方对接人签字确认的客户成交确认表可作为乙方结算代理服务费的凭证。”这也就是说，这一栏的业主签字与否与结佣并没有任何关系。

　　悦盈新城：此前2015年的佣金已经全部结清，在1月份至4月份期间，他们销售310套单位，其中86套单位是有问题的，这310套单位涉及的总金额在800万元左右，并非对方的1000万元。目前我们已经发放了100万元佣金，这些佣金都是针对已签约、没有伪造签名等问题的单位来进行发放。没有签约的正常单位因为没有达到合同标准，因此没有发放。

　　家家顺：此前有我司员工说将近1000万元的佣金，估计是员工并不清楚全额。我们核算后发现，一共成交312套单位，总佣金为840多万元，其中他们只支付了不到100万元。现在相当于对方还拖欠700多万元佣金。

　　悦盈新城：《联动代理合同》上第六条有，成交确认后，乙方推介的一次性付款客户签署《商品房买卖合同》，按揭客户签署《商品房买卖合同》支付首期房款并签署《银行按揭合同》后，甲方按套计算支付乙方成功推介之物业的代理服务费。所以结佣都是按照签约购房合同后进行核算的，目前有部分单位尚未成功签约，因此这批单位无法结算佣金。

　　家家顺：佣金结算应该是每个月一次。在《联动代理合同》的第七条费用支付，甲乙双方每月5、10、15日统计成交量，对已达到代理服务费结算条件的成交单进行结算，这是合同的。

　　悦盈新城：他们销售的310套单位涉及的销售人数是155人，其中86套问题单位涉及54人，但是要求追讨佣金的员工已经远超过这个数字。

　　家家顺：代理环节不仅仅涉及销售人员，实际上每出一张单至少牵涉3人以上，包括对佣、派单、宣传等环节的员工，同时深圳这边还有不少员工虽然没来案场却成功推介，这些员工都是有佣金提成的，因此至少上千人牵涉其中。

　　悦盈新城：原本上周我们已经约定客户过来签约，但对方派人到销售中心围堵，致使部分客户的签约流程无法完成，因此没办法结算正常单位的销售佣金，只有当客户签约后才能结算。目前主要签约的是8栋的客户，这些都能在网上核查。

　　家家顺：部分单位早于1- 3月销售完毕，而开发商一般15日内购房者需要按时签约，因此这个时间段的佣金理应可以结算。而对方不愿意提供买卖合同、等进行对账，致使无法得知具体的可结算佣金数目。目前预计不少于30%-50%，至少在200万元以上。

　　对于双方各执一词，有律师人士表示，具体问题需要具体分析，本次事件的关键问题在于事件中涉及的86个购房者究竟是哪一方销售人员拓展的客户。南都记者就此事向广东广之洲律师事务所律师王美舟进行采访，王律师表示，若一旦出现了欺诈行为，即使事后签了确认单也不构成合同上的要约组成。

　　“目前开发商与代理商之间的核心问题是，《客户成交确认单》是否出现业主签名伪造的情况，及这一签名是否不属于合同的条款要约。”他表示，伪造字迹的情况不能仅根据字迹进行逐一比照，最直接的方法是逐一找这86个业主进行回访取证核实，若大部分人表示是中介代理公司接待拓展的，那么则属于家家顺的客户，该公司可以此向开发商佣金；反之若大部分的业主表示是开发商的旗下销售人员接待拓展的，那么开发商有权以对方存在欺诈隐瞒的行为支付该部分客户所带来的佣金。

　　“伪造签名是没有确定作用的，在取证时这86个客户的口径将成为判断中介代理商是否存在欺诈行为的重要，在正常情况下，即使不排除有业主会因为其他原因造假口供，但估计大部分业主会用事实说话。”他表示，这将决定中介代理商是否合理拿回佣金的一个举证，这是因为《中华人民国民法通则》相关法律条款，若方存在欺诈行为，则即便是合同上约定的合同条款是只要甲方签字确认就算是构成结算代理服务费凭证的，也属于是开发商被隐瞒才签字确认的，违反了《民法通则》的，因此开发商可以支付遭受的佣金。同时，正常销售的单位则不影响开发商与中介代理商之间的正常结佣，需根据合同操作。

　　同时他还表示，这一情况在地产行业内较为常见，除了出现过代理商佣金的行为以外，也不排除开发商以此为由正常的佣金支付，因此需要根据现实情况具体问题具体分析。