中山楼市价值分析：深中通道是机会还是坑？

　　说起中山，现在大家的第一反应未必是，伟人孙中山的故乡，而是被炒得火热的深中通道！没错，就是因为这座桥才让中山成为了真正的环深城市，不然隔着一个偌大一个珠江口，任你中山怎么呼喊，深圳又怎么会关注到你呢？

　　但是，一条深中通道就能改变中山的城市命运和投资价值吗？2024年才开通的深中通道，6年的时间，这是洼地还是坑？

　　中山，时期叫香山县，1925年为了纪念孙中山才改名叫中山。所处地理位置非常优越，位于珠江口的西岸，被一圈珠三角的强市给包围。东北靠广州，西北邻佛山，西部接江门，南部连珠海，东部与深圳隔海相望。因为中间这个海，让中山成为了唯一一个地缘上没有直接连接深圳的环深城市！世界上最遥远的距离莫过于，我明明就在你旁边，却不能直接受到你的辐射！

　　中山面积实际上很小，只有1783平方公里，比深圳小213平方公里，还没有广州的1/4面积大。

　　地方虽小，但经济实力并不弱，2017年GDP总值 3450亿元，排全省第六，比第五名的惠州差那么一点点。其中超过一半的GDP来源于第二产业，也就是说是制造业撑起了中山的半边天，毕竟是广东制造业四小虎之一嘛；人均GDP达到 10.6万，排全省第五，超过另外两个环深城市东莞和惠州。

　　人均GDP高有两个原因，一个是中山GDP本也不差，第二是中山人口的确也不多。2017年末整个中山的常住人口326万，同比增长才不到1%。

　　因为中山和深圳隔了一条大海，短短20公里的直线公里的路程。但是这一刻，中山迎来了一个重要的转变，那就是深中通道！深中通道是连接深圳和中山的跨海大桥，2016年已经开建，预计2024年建成。届时，中山到深圳宝安的路程将会从120公里缩短成30公里，时间从1.5小时缩短至30分钟，真正意义地把中山和深圳联系上。而更重要的是，深中通道直接连接的是深圳的黄金区域宝安西乡，这个地方5公里范围可以到达前海自贸区、宝安中心、深圳宝安机场。

　　看了前面深圳文章的朋友，应该都清楚前海在深圳的地位，前海不仅是现在深圳的中心，更是深圳的未来，因为以前海为代表的南山是深圳高新科技扎堆区。而深圳通道的开通，作为以制造业为支柱的中山，地价房价劳动成本更低中山，将会给深圳产业转移又提供了一块宝地！

　　而至于房价的辐射呢？深圳宝安中心周边房价已经去到8-9万/㎡，前海已经是10几万/㎡。因为地缘上靠近了，就会有一部分在南山或者宝安上班，买不起深圳房子的群体，会外溢到中山。那具体中山现在的房价是什么水平呢？限购政策怎么样呢？

　　截止今年5月，中山一手房均价1.4万/㎡，二手房均价1.2万/㎡。实际上，中山各镇区的一手房价相对比较平均，差距不会非常大。除了个别典型，比如东区的学位房卖到2万多/㎡，个别偏远落后的镇区，例如神湾镇，价格甚至低于1万/㎡，其他地方基本在1.1-1.8、1.9万/㎡之间。虽一桥之隔，但房价却与最靠近中山的深圳两个区相差5-6万/㎡，甚至8-9万/㎡。在巨大的价差之下，中山成为了深圳投资客的投资热土。

　　与深圳非常靠近的东莞，房价在过去两年也在飞速上涨。但是很快2016年10月，东莞实施限购，给深圳人降了一把火。而不限购的中山楼市则进入疯抢的状态，只要有高速出口能到达深中通道，就没有卖不去的房子！中山整体房价直接从2016年初的5925元/㎡，涨到年末的8148多元/㎡。

　　2017年3月，中山一手房均价正式步入万元时代。因为房价上涨过快，中山同步也在3月份颁布非常温和的“限购”政策。外地人买房，首套需要半年社保，二套要2年社保；同时祖籍中山的侨胞可以购买一套。这种限购条件，别说对比隔壁的珠海，就算放在全国也只能算是意思性限购，门槛非常之低。换句话说，外地人想买还是有办法的。

　　关于限价，限签，认真听了前面东莞、惠州课程的朋友都不陌生。“限价”指的就是房子售价不得高于房管局的指导备案价。那“限签”呢？我这里再讲详细一点，就是指房管局非常有艺术和技巧的控制房子网签的数量，按照房价高低把房子排成队，今天网签了几套低价房，就同步可以网签几套高价房！

　　很明显，高房价和低房价一融合，房价就被均匀下来了。当房子网签套数一旦达到配额，不好意思，等下次有配额才能再签！总不能因为签你而导致中山房价波动剧烈吧，这样怎么向上头交代呢？所以导致现在买了房，办理合同手续的效率是非常低的，有些人半年都签不了合同。

　　中山2018年前5个月，每月的平均网签套数也就2100套，这1万多套房，足够中山网签半年！网签不了，对客户来说影响不会太大，但是对开发商来说这回款周期可就长了。开发商肯定不会坐以待毙，那就用各种形式的来做“双合同”呗！

　　双合同已经不是什么稀奇的事情，当前全国很多城市都在上演，就是把购房合同的房价拆成毛坯房合同+装修合同，而装修合同上的价格是不体现在网签价里面的，也是肯定不能向银行的。但是在中山，哪怕一些不带装修的房子，就连毛坯房也搞双合同！开发商不给你装修，但是可以给你做装修设计啊，所以房子就拆成毛坯房合同+装修设计合同！不得不佩服开发商的智慧。

　　当下，中山房地产库存已经无法查询到真实面积，只有库存套数。截止2018年5月底，中山市商品房库存8.9万套，结合近期能够查询得到的去货速度，也只能查到2016年1-5月份平均月去货速度为9800套，再减去已成交在等待网签的1万套库存，实际上中山的库存去货周期不到1年，相比两年前可以说是翻倍的减少。