国策视点2018年中山市房地产市场分析

　　2018年中山市经济总体运行平稳。初步核算并经省统计局核定，2018年中山GDP实现3632.70亿元，增长5.9%。其中，第一产业增加值61.59亿元，增长2.2%；第二产业1780.23亿元，增长4.5%；第三产业1790.88亿元，增长7.6%。三次产业结构调整为1.7:49.0:49.3。

　　（一）服务业发展较快。2018年全市服务业增加值增长7.6%。服务业增加值占GDP的比重为49.3%，同比提高1.2个百分点。从六大行业看，其他服务业增长15.7%，批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业分别仅增长2.0%、2.8%和2.7%；交通运输仓储和邮政业、房地产业均出现负增长，分别下降1.7%和1.8%。

　　（二）工业生产增速小幅回升。2018年，全市规模以上工业增加值增长3.1%。其中，轻工业增长2.7%；重工业增长3.5%。民营企业实现规上工业增加值增长4.8%。大型企业增长8.1%，中型企业增长0.7%，小型企业增长2.0%，微型企业下降69.5%。工业销售产值增长3.4%，其中, 出口产品交货值增长0.3%。

　　（三）固定资产投资增速略有加快。2018年完成固定资产投资增长5.5%，增速比1-11月提高0.1个百分点。其中：房地产开发投资增长11.7%；工业投资下降10.3%，其中工业技改投资下降32.1%。制造业投资下降14.4%，其中装备制造业投资下降6.1%。基础设施投资增长19.0%。民间投资增长5.0%。

　　（四）消费市场平稳增长。2018年，社会消费品零售总额实现1490.79亿元，同比增长4.5%。分消费类型看，商品零售1366.04亿元，增长4.4%；餐饮业收入124.75亿元，增长6.1%。

　　（五）物价平稳运行。2018年全市居民消费价格总指数上涨1.4%。其中，服务项目价格指数涨1.3%，消费品价格指数涨1.4%。八大类居民消费价格呈“六升二降”态势，其中，交通和通信类、医疗保健类价格涨幅居前，分别上涨2.4%、1.8%；食品烟酒类、教育文化和娱乐类、居住类、生活用品及服务类价格分别上涨1.6%、1.1%、1.5%和0.8%；其他用品和服务类、衣着类价格分别下降0.7%、0.8%。

　　（六）外贸进出口降幅收窄。2018年全市进出口总额实现2341.88亿元，下降9.3%，降幅比1-11月收窄1.2个百分点。其中，出口1801.97亿元，下降12.3%，降幅比1-11月收窄1.5个百分点；进口539.91亿元，增长2.6%。

　　（七）实际利用外资平稳增长。2018年全市外商直接投资项目584个，增长115.5%。合同利用外资6.99亿美元，下降15.3%；实际利用外资5.27亿美元，增长3.5%。

　　（八）财税收入增速趋缓。2018年，全市完成地方一般公共预算收入315.23亿元，增长0.8%。地方一般公共预算支出437.89亿元，下降3.8%。税收总收入合计739.49亿元，增长6.5%，增速比1-11月回落0.2个百分点。其中，工业税收379.73亿元，增长1.9%；第三产业税收收入333.54亿元，增长11.0%。

　　（九）金融机构存增势平稳。12月末，全市金融机构本外币存款余额5930.49亿元，增长9.5%，其中住户存款余额2642.90亿元，增长8.5%；金融机构本外币余额4036.39亿元，增长8.1%。

　　（十）工业用电量增速平稳。2018年，全社会用电量293.01亿千瓦时，同比增长4.9%。其中，工业用电量增长4.1%。

　　据监测国土局数据显示， 2018年中山市土地供应共78宗，供应面积242.29万㎡，土地供应宗数同比减少41宗，供应宗数同比下降34%，供应面积同比下降1.71万㎡，同比下降1%；成交总数共65宗，成交总面积217.56万㎡，宗数减少51宗，成交总面积减少24.04万㎡，宗数同比下降75%，成交总面积同比下降11%；总成交金额98.62亿元，总成交金额同比下降26%。

　　从这个增长水平来看以及《2017年-2021年预计住宅用地供应表》，2018年完成预期土地供应计划，因此估计2019年全面土地供应水平将会与2018年供应量持平且会有所放缓；土地成交量也与2018年同期相差不多，但是成交金额根据土地成交趋势，成交总额应维持平稳上涨。

　　与往年相对比，中山2018年全年的土地成交量增长放缓，且成交金额同比下降26%。为了有更直观的对比，我们来看看数据，2018年全年中山土地成交面积217.56万㎡，成交金额98.62亿元，平均土地单价为4533.08元/㎡，而2017年全年成交面积241.60万㎡，成交金额只有124.52亿元，平均土地成交价仅有5153.89元/㎡，由于供应量减少且相关政策的约束，土地成交单价较2017年相对下滑。

　　2018年全年土地供应量共78宗，其中成交为65宗，成交面积为217万㎡，成交总面积同比下降11%，成交金额98.62亿元，成交金额同比下降26%。中山土地成交面积和成交金额都同比下降，而且下降幅度显著，其主要原因是由于2018年土地总供应量减少，加上商业用地成交量少，全年仅有1宗，故相对于2017年而言成交势头不太理想。工业用地类型仍是土地供应的主力，宗数占比高达78%，但由于2018年住宅房地产市场的火爆程度有所放缓，商住用地占比较2017年占比的35%有所下降，仅以20%的比重居位第二。而从成交金额看，商住用地稳居首位。商住用地共成交13宗，成交面积47.98万㎡，成交总价83.46亿万元，占总成交金额的85%，成交总价同比上升9%。

　　从土地类型供应占比来看，工业用地的宗数位于首位为51宗，占总供应量的78%，商住用地为13宗，占总供应量的20%，商业用地1宗，占总供应量的2%；2018年南朗镇成交土地12宗最多，其次是南头镇成交9宗，板芙镇成交8宗。

　　从土地成交类型上看，工业用地共成交51宗，成交面积169.14万㎡，占总成交面积的78%，成交金额14.95亿元，占总成交金额15%；商业用地全年共成交1宗，成交面积0.43万㎡，仅占总成交面积的0.2%，成交金额0.20亿元，占总成交金额0.21%；商住用地全年共成交13宗，成交面积47.98万㎡，占总成交面积的22%，成交金额83.46亿元，占总成交金额85%。

　　2018年全年中山市共计成交商住用地13宗，合计47.98万㎡，同比下降30%， 从成交宗数上看，南头共成交4宗，其次是火炬成交3宗和东区成交2宗；从成交面积上看，火炬区排名第一，东区排名第二，古镇排名第三。

　　2018年成交的13宗商住用地中，总价最高的地块为中山市万科置业有限公司拿下的位于火炬开发区翠亨新区起步区马安村的77974.2㎡的商住地，总价14.04亿元。此外，中山入驻了两家新晋开发商，分别是深圳颐盛和厦门禹洲宏图地产。其中深圳颐盛更是一举拿下了西区、东区、石岐区、南头镇共4块地。

　　从各镇区出让的土地来看，无论是成交金额还是面积，火炬开发区均蝉联第一，出让总金额35.82亿元，占全市总金额的近四分之一。此外，东区和西区共出让3宗地，土地面积仅10万㎡，占比仅12%。可以看出中心城区土地储备越发稀缺。

　　截止2018年11月末，中山全市2018年商品房成交面积800.07万㎡，合计738.30亿元，均价9228元/㎡。同比截止2017年11月的454.14万平方米，395.76亿元，面积同比上升32%，金额同比上升46%，均价同比去年7259.76元/㎡上涨了21%。从各项官方数据的统计情况来看，中山市2017年一手商品房成交量在政府的强力调控政策下意外下降，成交均价升幅也微乎其微，到了2018年下半年，政府开始放缓调控力度，中山商品住宅交易量开始缓慢增长，到了10月份末尾，年近岁末，各个开发商及销售楼盘都对商品房销售进行折扣优惠，2018年11月份的成交量及成交金额都显著提升。

　　2017年1-4月因中山尚未落实限购政策，但限购的气氛浓厚，加快了投资者的购房脚步，因此第一季度除了受春节影响的2月外，成交均价及成交量均维持在一个较高的水平。但进入4月之后，受到一波受限购新政的影响，无论是成交均价和成交量都有了明显的影响，而且网签政策的收紧，2017年全年总体而言商品住宅成交量都在低位平缓度过。到了2018年上半年，经过半年平稳发展，经过一年多的限购调控，一手住宅的成交均价依然平稳在较高水平，2018年上半年的成交均价为7723.95元/㎡，购房者对今后中山的楼市也将会持观望的态度。2018年下半年，受房企加快在中山的布局、现楼销售、翠亨新区起步区规划正式出炉、三旧改造、政府明确要求不得拒绝公积金等一系列的时间影响，中山商品住宅市场大势总体在转好，成交均价从去年的7270元/㎡上涨至今年的9228元/㎡，涨幅达20%，不过随着商品住宅消化量的增多，存量增长缓慢，预计这个上涨的势头在2019年将会有所减缓，成交量及成交金额也会回落到（80-100万㎡/亿元）的水平，中山的楼市继续以这个水平位稳步发展。

　　根据数据统计情况，从各月的成交均价来看，在2018年，成交量高峰出现在11月份，成交均价高峰出现在11月份，成交量低谷出现在2月份，成交均价低谷则是4月份。

　　数据可以看出，自减缓限购力度后，房地产市场气氛平缓增长，一系列房地产政策对商品住宅市场的影响持续，2018年房地产市场重回2016火爆水平甚至超过2016年，多个发展商相继对出优质的楼盘再次刺激了房地产市场，结合销售旺季及年尾促销带动，从数据上看截止11月末，中山市商品住宅市场能平稳维持在8000-9000元/平米的成交均价且11月有成交高峰的出现。中山市2018年11月的成交均价的迅速攀升，与中山市国土局放开网签限价有较大的关系。

　　截止2018年11月，全市商品住宅新增总量60194套，商品住宅成交总量54537套，2018年中山商品住宅新增共653.46万㎡，商品住宅成交共800.07万㎡。从2018年下半年开始，商品住宅成交一直稳步增长，每月均有约5000套的成交，这是受到政府政策因素利好所导致，加之优质的商品住宅大量推出，资金充裕的购房者便会增大购买。其中截止2018年11月，中山市商品住宅成交之最是11月，成交量达14399套之多，环比增长46%，增长数量接近前一个月的一倍，与中山市国土局放开网签限价有较大的关系。不过随着春节临近，大量购买者返乡，预计2019年中山商品住宅市场将会保持在7000-8500套的成交水平，并以此水平保持稳步增长的态势。

　　2018年各区域商品住宅成交金额南朗镇位居榜首，成交金额31.04亿元，紧随其后的就是火炬开发区，成交金额30.93亿元，同时南朗和火炬开发区镇在商品住宅成交面积上也是取得不错的成绩，分别排名第二和第三，成交面积分别为20.33万㎡和18.72万㎡，南朗镇和火炬开发区作为东部镇区的佼佼者带动着中山市商品住宅市场的发展。南部镇区方面，三乡镇在2018年商品住宅的交易上，由于地理位置优越，临近珠海，市场购买力较大，加上商品住宅新增与存量均较多，故三乡镇在成交面积上为南部镇区排名第一，成交面积21.34万㎡，成交金额也不错，达到24.92亿元，是紧随南朗镇和火炬开发区后面成交金额全市排名第三的。主城区方面，西区在四个主城区区域中表现最为优秀，成交金额达到24.07亿元，成交面积16.47万㎡，在中山市所有区域成交金额和成交面积都是排名第四。最后就是在成交均价方面，主城区以东区为首，商品住宅成交均价为16419元/㎡；泛城区，泛城区以港口镇为首，商品住宅成交均价为15048元/㎡；东部组团以火炬开发区为首，商品住宅成交均价为16522元/㎡；南部镇区以坦洲镇为首，商品住宅成交均价为15150元/㎡；西北组团以小榄镇为首，商品住宅成交均价为13671元/㎡；使得中山市全市呈现一个主城区为主，多个镇区中心齐跑的稳步增长局面。

　　2018年中山市一手住宅总成交65088套，全市一手住宅成交均价12530元/㎡。一手商品住宅成交量居前三位分别是三乡镇（7118套）、火炬开发区（6919套）、西区（5711套），南朗镇（5672套）排名第四、石岐区（3649套）排名第五。

　　一手住宅在网签均价方面，东区作为全市经济核心，网签均价达20050元/㎡，排名第一，毋容置疑。然后排名第二的是珠海客户比较多的坦洲镇，网签均价18247元/㎡；排名第三的是中山市重点发展的火炬开发区，网签均价18178元/㎡；然后排名第四、第五的就分别是西区和石岐区，网签均价分别为16046元/㎡和15971元/㎡。全市唯一没有新楼盘建成的是大涌镇，故一手住宅成交套数和网签价格均为0。

　　回首2018全年楼市情况，在多重手段调控后，又有楼市利好消息的推动下，楼市整体回归平稳增长，房价稳中有涨。一方面是高价地项目、知名品牌或轨道交通沿线等优势项目相继入市推高房价，带动区域房价跟涨；另一方面，中山本土需求强烈，在看好中山前景、担心房价持续追涨等心理作用下集中入市，也在一定程度上刺激了房价稳中有涨。

　　土地方面：2018年中山市土地市场较为平稳，成交方面共有13宗住宅用地成交，溢价率中规中矩，多宗住宅土地成交楼面地价已达到最高限价及配建人才房，预计在2019年土地拍卖仍然会维持高价但涨幅减少。2018年政府尝试推出多宗现售的住宅地均提前终止，在接下来政府发布的政策中可能会对现售土地进行进一步调整，预估2019年的涨幅不会太大，而开发商拿地将会相对谨慎。

　　成交方面：2017年3月底限购政策出台，4月限价政策加码，使得中山市一度进入冷静期，成交量一度接近6000套低位，由此可见限购对中山市楼市影响之大。2018年下半年限价政策减缓后，成交量重回正常，至11月为止商品住宅成交量达总数54537套。预计2019年中山楼市还会依旧以平稳为主。

　　价格方面：在2016年中山成交楼市进入疯涨期后，2017年的整年的观望期，2018年中山市重回正常的增长期，虽然有限购政策仍在，但由于政策放缓，且市场刚需仍在，中山区域、价格等优势仍在，预计房价在短期内不会明显下跌，只会减缓上升速度，预计2018年中山市商品住宅房地产在价格方便将会保持平稳。

　　总结：展望2019，中山在接下来的3-8年，将会有大量三旧改造促进城市更新，一方面，房企通过提前介入来获取优质土地资源，另一方面，部分房企采取联合开发的模式进入中山。预计2019年，房企拿地将保持谨慎的态度，土地市场回归理性。2019年中山房价短期很难反弹，甚至可能还会有所下滑。但从近两年就有超22家新晋品牌房企进驻中山来看，跟着开发商的投资方向走，中山作为珠江西岸中具有良好成长性和可持续性的城市，从长线上来讲，仍然具有一定潜力。大湾区规划实施，深中通道加速推进建设，石岐总部基地迎来动工，城市轨道基建推进，一系列的城市利好，从长期趋势来看，将使中山的房地产市场保持平稳增长势头。（国策技术 刘冠辉）