市场升级催生中山房地产消费升级

　　作为一个资金高度集中的行业，房地产行业曾被一些诟病是“穷”得只剩下水泥钢筋房子的行业。显然，若从房地产行业对过去几十年中国城市化、经济发展的巨大贡献来看，这样的说法并不科学。事实上，多年来房地产行业与中山的城市化发展可谓一路相伴，彼此成就。从住宅、商业体的升级，到即将走进老百姓生活的5G通讯技术，市场技术、观念的升级除了一直倒逼房企转型升级外，也在催生中山房地产消费升级多元化延伸，消费者则依然扮演着重要角色。

　　2008年从柏苑新村楼梯房搬到东区水云轩的市民赵姨，就是出于对电梯房小区有实际需要而换房的。“柏苑新村的房子很大，位置也很好，但问题是我住4楼，自从2006年我老伴中风后，腿脚走路就有点不利索，天天爬楼梯很辛苦也很不方便。正因这样，我们才买了现在（水云轩）这套房子。除有电梯外，封闭式小区公共活动空间更加人性化，物业服务、安保设施也更好，这些年我们一家老小都住得很舒服。”赵姨坦言，虽然柏苑新村的房子她至今没卖，但基本不会搬回去了。

　　上世纪90年代，随着单位福利分房制度、政府解决住房问题的“334”模式渐渐步入尾声，中山房地产市场开始步入市场化模式。从这一时期到2000年前后，楼高6至7层的各色楼梯房小区，是中山商品房市场当仁不让的主角。时至今日，尽管这些地处中山城区核心地段的楼梯房在岁月的洗礼下开始出现一丝旧意，但其居住价值依然十分坚挺。

　　随着住宅产品的不断升级，软硬件设施更好、配备电梯的高层楼房，2004年后开始在中山大面积普及。

　　原市房地产行业协会会长、广东永怡集团股份有限公司董事长温少松曾表示，2000年后，随着中山对集约用地相关规划政策的改变，容积率更高、土地开发强度更大的商业电梯房小区成为开发商以及城市发展的共同选择。从2004年起，中山11层至20层左右的电梯楼建筑开始占主流。时至今日，中山100米高的住宅建筑已经遍地开花，电梯房不再是昔日的人居高配，而是生活的必需品。

　　显然，电梯房的好处是住得更高，视野更开阔，出入便捷，对长者而言提供了莫大的方便。尽管其售价较楼梯房高，但其出现完美迎合了市场经济以及中山市民住房消费升级的需要。

　　作为珠三角改革开放的前沿区域，与住宅市场一样，上世纪80年代起，中山人已经在商业百货领域做出积极尝试。90年代初期，以壹加壹超市为首的百货零售模式开始在中山风行；1996至1997年，中山百货、中恳百货大厦先后开业，前者是当时中山第一家大型现代化国有商业企业，后者则是港资企业在中山岐江河畔投资开发的物业。两者作为上世纪90年代中山商业地产项目的龙头，曾经是中山最高格调、人气最旺的百货商场。可以这么说，在2004年大信·新都汇这种第三代商业模式——城市商业综合体诞生前，这类高层百货商场一直占据了中山商业地产消费市场的制高点。

　　2004年5月1日，中山首个真正意义上的大型shopping mall（摩尔）——大信·新都汇石岐店开业，彻底改变了中山人多点购物娱乐的传统方式，开启了中山商业的又一黄金时代。随后10多年里，小榄大信·新都汇、假日广场、利和广场、兴中广场、天悦城、远洋大信、小榄海港城、小榄佰汇广场等大型城市商业综合体纷纷落户，对于常住人口增长平缓的中山，商业项目的大量建起，意味着供市民购物娱乐的体验更为丰富。

　　随着商圈快速发展，“运营转型升级”成为传统商圈无可避免的话题。如今，中山的商业综合体已经进入新一轮饱和潮，拼体量、拼规模档次的做法已经日益艰难。正因如此，近年像假日广场这类主打文化、潮流、个性、亲子概念的城央商圈，也在业态、装修布局、商家资源方面做出积极尝试，并重新焕发出新活力，成为不少年轻消费者手机“打卡”、好友聚会的时尚集聚地。对于目前同质化严重的中山商圈来说，假日广场的做法无疑为新一轮商圈消费升级提供了积极参考。

　　在国家政策以及市场的推动下，如今住宅产品带装修发售已颇为常见。然而，在传统建材家居市场陷入同质化竞争的大环境下，近年不少企业都将目光瞄准了智能家居领域。

　　如今，智能家具、智能电器、智能厨房、智能卫生间等设计和产品已经不断投入市场，而且换代速度相当快。通过安装手机的应用软件可以远程控制家居内电器的开停；通过摄像头监控家里每个房屋的内部情况；住宅的安全门和车库门要有多重智能开锁模式，如人脸识别、指纹识别等技术，也可以用手机指令开门。

　　今年初发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》提出，要推动互联网、大数据、人工智能和实体经济深度融合，支持家用电器、电子信息等优势产业做强做精。作为灯具、锁具、家电等行业的传统产业带，目前中山已经成为天猫、小米等互联网大企业智能事业的抢滩登陆地。可见对于中山本土制造业来说，智能家居也将为传统制造业发展带来新的变革。

　　有业内人士认为，智能家居产业发展和普及率仍处于起步阶段，但在产品制造端、设计研发端、销售端等市场的后续潜力相当大。尤其对于深度参与房地产销售、物业管理的房企来说，因为掌握客户资源更被视为是智能家居最大的推动者和受益者之一。如何将智能家居解决方案融入业主生活，满足住户对智能、美好生活的追求，已成为眼下房企积极推动的事情。

　　不少房地产细分领域的产业研究员认为，目前国家正在大力推动的供给侧改革，向未来提出四大需求：一是国内巨大的中等收入群体正在崛起；二是人口老龄化、养老服务的短缺；三是以生物技术和信息技术为特征的新一轮科技和产业正在崛起；四是绿色发展创造了发展的机遇和需求。正因如此，在房企纷纷筹备转型的过程中，未来的产业生态应该抓住这四个需求。

　　近年来，随着存量地产体量的日益庞大，不管是中山还是其他市场都非常重视社区，业界甚至有“得社区者得天下”之称。在记者采访中，不少开发商也开始意识到，如今并不是把房子卖掉之后就完事了，将巨大的价值目标转向消费者、转向消费端才是行业转型发展的关键。有业内人士认为，随着大数据、云计算、5G的更新换代，明年5G开始局部使用，手机、计算机的智能化升级非常快，在信息技术消费方面持续发展的潜力非常大。

　　在中山，目前不少住宅小区都开始把社区服务融入互联网，将O2O模式进入到社区。譬如智能快递箱、自动售货机，线上订菜、小区线下服务机取菜的“智能菜篮子”服务等均较为常见。如何在小到物业管理，大到客户营销方面融入这些新技术，对潜在客户进行可持续性的挖掘，未来将成为开发商业绩比拼的“新跑道”。

　　“消费升级将是房地产的下一个风口。在经济进入新常态，以产业为依托、地产为载体，实现土地的整体开发与运营的产业地产行业正迎来新的转型升级与变革。”中山中正物业总经理黄加红认为，房地产行业调控将常态化，是现在也是将来的趋势。他预计，未来行业价值链会重塑，房地产公司将从“为住户盖房子挣钱”到“为住户提供服务挣钱”。