中山古镇地图(中山古镇周边地图)

 

深圳这边日光，中山那边也正嗨。

而且谁也没想到，2020年大湾区楼市最后的狂欢，被中山拿下了。

12月19日，3000+人冲进中山马鞍岛，保利天汇1104套房源，3分钟之内被抢光。据悉在启动认筹时，现场就人千人万，单单进售楼处看房，就要排队2小时。

更没想到的是，保利之后，恒大跟上，又一个3000+人的抢房场面，2021年大湾区的第一把火，再次被中山点燃了。

时间回到1月5日，恒大悦珑湾线上开盘，3分钟，所推1131套货量被抢完，毫无意外，再次将马鞍岛送上热搜。而2020年12月26日刚刚开放样板房并同步启动认筹的恒大悦珑湾，现场就直接被挤爆了，仅仅1天时间就认筹了1000多套，现场来了不少粤B车。

无独有偶，10月底火炬会展中心旁的招商禹洲云鼎府开盘，单价约1.63-1.95万/平，2小时264套房源大卖262套，深圳客户约占到5成。

11月底项目连夜再加推，不到3小时，现场销控显示去化已达8成。令人惊讶的是，与10月17日首开相比，区间在1.7-2.2万/平，不仅均价直破2万/平，而且涨幅高达20%。

似乎从今年下半年以来，中山一路高歌猛进，冲进了购房者视野中，尤其中山东部从火炬开发区到翠亨新区，深受深圳客关注，新盘一出来基本就是卖光的节奏。

特别在7月时，深圳客在中山占比一时间冲到了近50%，要知道今年上半年不过约4%，幅度直接翻了十几倍（中原数据），一直到后面几个月，中山的深圳客占比呈波动状态，但整体占比保持在35%左右（乐有家数据）。

这时候就有人高呼：房价还只有1万多的中山起来了，现在就是买入洼地的最佳时机。

此前，因为深中通道，中山猛涨了一波，后来又低迷了一段时间，最近中山又悄然进入大家的视野，还将深圳客带回。

很多人会疑惑，中山这座城市究竟有没有价值？未来还有没有逆袭的机会？

01.

中山的质疑

中山同惠州一样，市场充满争议，看好的同时又少不了质疑。

质疑，持看空的态度，很大程度体现在中山的经济、产业、人口的疲软与困局上。

光看经济，中山的辉煌属于曾经，过去一段时间，中山经济总量确实曾连续多年保持在广东第5的位置，还与顺德、南海、东莞一起被称为广东四小虎。

但近年来中山的经济成绩单有些失色，过去5年里经济增速全省倒数第1，特别是在2019年中山GDP出现负增长，沦为了吊车尾的地步，被其他城市碾压。

按理说，作为环珠江口城市，中山的实力是被看好的，但相比隔壁的南沙、珠海、东莞，甚至和东部的惠州相比，中山都要落后太多。

中山经济为何一路下滑？主要和中山的产业有关。

和东莞很像，中山也是镇域经济为主的城市，以中小微企业为主的制造业居多，像制衣厂、皮具厂、电子厂等等都是最常见的，民营经济、实体产业撑起了半壁江山。

但随着时代进步发展，这种缺乏核心技术支撑的产业模式风光不再，以制造业为主的城市纷纷面临转型升级的困境。

中山做的最糟糕的一点就在于，没有下好产业升级这步棋，以至于以传统专业镇为主的发展模式难以为继，专业镇竞争力下降，传统产业增速放缓。

不像东莞规划了松山湖、南城CBD等，一个搞高端产业发展，一个推动产城融合，还引进了不少深圳企业。

也正是经济下滑、产业疲软的这种情况下，中山在吸引外来人才方面也出现了问题。

一个城市只有让年轻人不断地入股，才有未来。而目前1770平方公里的中山，常住人口只有338万，和深圳宝安差不多。

且从2019年（常住人口281.95万）到2017年（常住人口326万），中山十年人口增长了44万人，尤其从2010年之后，常住人口增长幅度突然呈现断崖式下跌，2011-2019年每年增加只有几万人，而这也恰巧是2010-2019年中山GDP涨幅开始放缓的阶段。

因此，经济、产业、人口连起来看，这样的中山放在大湾区或环珠江口中是没有竞争力的。

02.

中山的看好

但有人不同意了，近几年明显感觉到中山利好不断，各类建设都在加快，像深中通道、深珠通道、广州地铁18号线等等在加持，种种信号显示，中山接下来还有机会。

因而对中山的看好，又体现在了多个方面。

第一层是区位。

单看区位，中山又占据着得天独厚的地理位置。

毋庸置疑，珠江口一定是粤港澳大湾区的中心区，像深圳发展向西、广州向南、中山珠海向东，最终交汇在珠江口，因而同样处于珠江口的中山，前途是光明的。

不仅如此，中山还位于港深、澳珠、广佛三大地理中心，是广佛肇、深莞惠、珠中江三大经济圈中心，最重要的是东望前海新区、北承南沙新区、南接横琴新区，区位条件优越。

所谓背靠大树好乘凉，有着周边几位大佬支持，中山再怎么样，也不会太弱。

如果不懂这个，可以方式理解，大湾区最值得买的地方有两个圈，一是环珠江口，另一个是环深圳。

环珠江口，就是从深圳前海往北边去到大空港，再到东莞滨海新区、广州南沙、中山翠亨、珠海唐家湾，以及珠海的横琴，往这些地方置业目已经成为业内共识。

青春是需要我们珍惜，需要我们努力。牛顿付出青春发现万有引力定律；爱因斯坦花费青春提出相对论；冯如让青春飞翔，成为我国第一个飞机设计师和飞行家。

环深圳，就是围绕深圳的边界，比如东莞临深、惠州临深、南沙临深等等。

而环珠江口与环深圳会有一定重叠，例如中山、珠海、南沙，这些区域就是最有价值、需要重点留意的区域。

第二层是交通。

以前珠江口东西两岸因水域阻隔来往不便，像中山到深圳也要绕着珠江口走两个小时，导致各城市之间没有很好地联动，经济联系也受阻碍。

为了打破这一天堑，东西两岸开始修路架桥，距离一点点拉近，像广深港高铁和港珠澳大桥，前者将珠江口东岸的广州东莞深圳香港连线，后者将珠江口西岸的珠海澳门连线，也就不难怪这几个地方在大湾区表现最强。

反倒此时的中山显得有点落寞和孤独，北上广州、南靠澳门、东接深圳香港都很尴尬。

而中山的转折，就是出现在深中通道上，2015年国家发展发改委正式批复同意建设深圳中山跨江通道，这等于是在东岸、西岸上架梯子。

深中通道的出现，对中山而言不仅仅是往来深圳的时间缩短至了30分钟那么简单，更重要的是，此时中山成了珠江口西岸中唯一与深圳有跨江通道直连的城市，更具特殊性。毕竟从世界经验看，桥梁对于湾区的形成与塑造都是极其重要的基础铺垫，例如下图中的纽约湾。

也正是深中通道概念之下，中山出现了转机，房价也因此暴涨了一段时间，2016年底的粤B牌大巴车满载深圳客，浩浩荡荡奔赴中山。

祝你一帆风顺，二马腾飞，三羊开泰，四季平安，五福临门，六六大顺，七星高照，八方来财，九九同心，十全十美。

随着大湾区战略执行和经济增长，东西两岸缝合线越来越多，深中通道之后，深珠通道紧随其后，这条通道中山也沾了点边。

深珠跨海通道看似起点和终点落在了深圳和珠海，但是同样途径中山境内，该线路东起深圳西丽站，到达淇澳岛后直抵唐家，其西延长线经过中山五桂山、斗门莲洲、江门台山及粤西城市（仅供参考，以最终公布线路为准）。

相比深中通道，深珠通道同样难产，坊间一直猜测这条公铁两用、按高速铁路设计的跨海通道究竟能否兑现。

不过日前官方的发声给了大家一剂强心剂，表明最快2年内就可以等来深珠通道批复，力争2021-2025年建设。说明深珠通道不再仅存于规划图纸上，而是有了具体的行动时间。

除了搭上深圳，中山还联系上了广州这位老大哥。

最近广州地铁18号线延长线（又叫南沙至珠海（中山）城际铁路），也确定18号线南延段经过十六涌之后，将在中山市翠亨新区设站。

这一操作，又将中山与广州中心连接了起来，大大促进中山、广州同城化发展，实现30分钟从中山到达广州珠江新城、10分钟到达南沙自贸区。

因此在这样的交通规划下，中山虽然相比其他城市慢了半拍，但总归是迈出了这一步，后续就能更好的将广州深圳优秀技术、产业引过来。

第三层是规划。

早在2016年年底，中山就提出了中山当前正面临四个难以为继。

于是乎，中山提出了应对办法，开始了清晰的规划，要构建一中心、四组团差异化发展格局，也就是在2017年5月正式启动实施该发展战略。

以主城区为核心，加快发展高端服务业，打造高品质城市中心，对接广州、深圳和南沙、前海自贸区；以火炬开发区、翠亨新区、南朗等镇区为核心规划东部组团，打造高新技术产业集聚区；以黄圃、三角、民众等镇为核心规划东北组团，发展先进制造业和现代物流业；以小榄、古镇等镇为核心规划西北组团，推动传统优势产业创新发展；以坦洲、三乡等镇为核心规划南部组团，对接港澳与珠海横琴自贸区，大力发展智能制造和生态休闲旅游业。

以翠亨新区为代表的区域，在深中通道的红利影响下，率先开启了产业的升级转型之路。

现如今，翠亨新区正在加快建设精密制造产业园、深圳医疗器械产业园、生物医药产业园等产业园区，开始引进并发展生物医药、高端装备制造等高技术产业，让深陷产业困境的中山也出现了转机。

前段时间，翠亨新区重大项目招商签约大会上，一次签约项目超20个，中国银行、中国交通银行等多个金融平台签约，中电建路桥集团南方总部、瑞辉科技园、中山讯美科技广场、天弓视频压缩数字产业园也都来了。

仅仅翠亨新区起步区的马鞍岛，目前就已经有哈工大机器人集团、清华智能网联、中兴智慧产业园等50+科创平台和高新技术产业入驻，重点发展总部经济、科技金融、生物医药、人工智能与数字经济等高端产业项目，预计到2022年，有望落地建设至少15个总部企业，打造为对接深圳的现代产业发展高地。

除了翠亨新区，再往西去的火炬开发区，同样在往高新技术产业的道路上走，主导产业为新一代电子信息、高端装备制造、健康医药等，区内九大国家级产业集群全面开花。

来源：国家中山火炬高技术产业开发区

中山对岸的前海，其主导产业也正是创新金融、信息技术、物流和供应链管理、深港现代服务业等。

可以说，中山目前在产业上的转型升级，与深圳的产业基因是一脉相承，也就具备了承载深圳高新产业飞地的条件。

实际上据不完全统计，近几年有160多家深圳企业落户中山，包括深圳医疗器械协会园区项目、财富中国、钱爸爸、前海股权交易中心等一批优质现代服务业项目。

第四层是房价。

上图是大湾区11月的房价地图，可以发现中山是珠江口城市中，均价最低的，只有12125元/平，甚至不敌惠州，房价是真的便宜。

中山这几年房价之所以一直上不来，很大程度上和先前产业升级停滞不前的问题有关。

但现在中山正在解决这个问题，现在广东省发文表态支持深中一体化发展，下一步，广东省将加大力度支持深圳、中山两市加强现代产业对接合作，并在基础设施、教育、医疗、社会保障等领域加快对接融合。

近期大量深圳客杀入中山楼市，就是看好中山房价的洼地会补涨。所以最后总结一句话来说就是：对中山楼市过度看空，显然极度危险。

当然，中山只有个别区域适合买入，必须要注意，24个镇区的中山内部分化严重，不管是房价还是成交量，差异都不算小。

而且中山发展一路向东，看懂了这个，也就明白了翠亨新区、火炬开发区、岐江新城是目前中山最值得期待的区域。

下篇文章，壹地产将针对这几个区域，进行详细的市场分析与解读，敬请期待！

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