新规限高80米楼盘中的”高低配“将终结？

　　新版《城市居住区规划设计标准》已于去年12月1日正式实施，比起旧版规划标准，此次有一些不一样的规定与亮点出现。这其中，一项“限高80米”引起了热议。“限高80米”，对于今天动辄30甚至40层，超过100米的超高层来说，有业内人士直言：“限定了80米的高度，将终结高低配，彻底粉碎了开发商高低配的梦。”

　　从上面表格的信息中，可以得知，在相同容积率和平均层数控制下，同时限定了住宅最大高度（80米），比例失态的“高低配”将无法实现，同时又能合理设置高低错落的建筑群落,使居住区建筑密度更均衡，不会出现高层密度高，而多层密度低的舒适度倾斜。

　　先解释一下，什么叫高低配。就是同一个楼盘中，既有高层产品，又有低层产品，其中高层产品容积率高，低层产品容积率低，这样一来，整个项目的总体容积率平均下来就达到地块的容积率要求。

　　有人拿身高形象地举例，姚明的身高是2.26米，潘长江的身高是1.6米，他们的平均身高是1.93米，这便是高低配最通俗的解释。

　　居柳州不完全统计，柳州在售楼盘中有16个高低配楼盘，其中9个高低配楼盘的高层超过26层，也就是说高度大于80米，超过新版《城市居住区规划设计标准》中的规定，占比56%左右，所占的比例不算高。

　　从前些年的柳州楼市看，楼盘里面基本上是两种建筑形态，高层和多层。其中，高层多是10层~20多层的小高层、高层，超过100米的超高层很少，与7层多层相比，高差并不大。这些年来，随着外来房企进驻，带来了新产品和新的开发理念，加上改需群体对居住品质的要求提高，开发商在产品设计上向高端群体作了倾斜，设计出了楼层更低、定位更高端的洋房和类别墅等产品，使得市场上出现了一定高低差的住宅。

　　从楼盘情况看来，在部分城区，楼盘的高度本来就被限定，比如鱼峰南靠近机场的区域，为不影响飞机飞行，多限高60米，住宅多为18层；还有马鞍山一带的建筑，对建筑高度也有要求和规定。其他考虑限高的因素还有保护景观的完整性、城市天际线的控制、城市风向、日照等。

　　柳州这些高低配楼盘，整体的容积率一般都是比较低的，不会超过3.0，因此整个小区的居住舒适度是比较高的，它们一般都是改需置业者的“菜”。

　　高低配的楼盘，建筑错落有致，不像“一刀切”的高层住宅，每一栋楼层高都一样，放眼望去全是高层，令人感到密集、不透气、不耐看。城市的天际线有高低配的组合其实更美观一些。

　　高低配的楼盘也会被购房者吐槽土地的利用率不高，面积差不多的楼盘，总户数相差较大。如近50亩的纯高层碧桂园·城市之光可以提供近900户住宅，52亩高层+洋房的融创·九棠府仅能提供500户左右。

　　高层价格比较低，洋房价格比较贵。普通的消费者更愿意为门槛更低的高层买单，因此“低密”洋房作为销售周期更长的产品，通常都会放至高层产品销售末期才会推出。一来前期已通过高层产品收回了成本，赚了利润，可以慢慢“耗”，二来买得起价格更高的洋房的人少，需要做足预热蓄客。也就是说，1000套的高层在一年内可以卖完，但200套洋房也可能要花同样长的时间，甚至更长。

　　高低配建筑，有优点也有缺点，低密的产品价格高，所以消费群体也很少，受众范围窄，相应的销售周期也会更长。但开发商为何仍热衷于高配低？

　　在土地出让之前，土地的容积率已经框定（容积率=建筑面积/住宅占地面积，比如占地面积100平方米，建筑面积300平方米，那么容积率就是3），因此建筑面积也已被框定。当设计高层后所剩下的建筑面积已不够继续修建高层住宅时，就得打低密度住宅的主意，才能达到所要求的容积率条件。

　　在建筑设计规范许可的范围内，低密度产品容易做出更多的赠送空间。例如洋房的顶楼、一楼就可以偷面积，赠送露台、庭院。还有别墅的上叠、下叠也是一样，从而实现土地价值的最大化。

　　在实际购房中，相信大家也见过不少100多平方米的建筑面积，但实得面积可以达到200多，甚至300多平方米的房源。而赠送面积高的房源，一般单价也会比同地段其他赠送少的房源贵。

　　回到此次新规的规定，若是80米限高落地柳州，会对楼市有何影响？柳州的建设面貌甚至是城市景观会有什么变化？

　　辉煌（集团）柳州公司市场研究部总监廖雅婕表示，住宅也是城市的一部分，过高的住宅会影响到城市的风貌，若是限制到了80米高，虽然可以限制过高的建筑出现，但住宅建筑的天际线可能会平平无奇，将会失去特色与美丽。其实，在高低建筑搭配下，小区的居住体验感更好，相应的通风、采光、景观会更好。

　　广西荣泰建筑设计有限责任公司第三设计院机电所所长覃南表示，如果按照新规，同一个盘内，容积率、建筑密度和80米的高度都同时被限制，那么今后在一个楼盘里，同时存在洋房、别墅和高层的情况可能会变少，因为按照新规做高低配将会比较难。今后住宅建筑高度的落差将会更小，或许会出现更多小高层+高层或多层+小高层的组合，尤其是在寸土寸金的主城区。

　　另一位不透露姓名的设计院相关人员表示，高低配还是能做，并且有些区域会要求做到，比如位于阳和新区的温馨一号，在规划之初就需要形成临江一面低、靠山一面高的形态。记者亦发现，即使是不超80米，诸如金科·天宸还是能做到高低配，并且高层仅18层。该楼盘相关负责人员透露，这跟城市的景观规划有关，金科·天宸所处的位置需要与西边靠江一带形成互不遮挡的局面，因此同样需要做成高低错落的建筑。

　　总体看来，对于一些本身有限高的片区来说，新规的落实与否并无影响。但在一些并未做出限制区域的楼盘，今后若是落地执行，对于开发商来说，想继续通过”高低配“的想法来实现溢价会比较难。