广东楼市：中山市各镇区房产投资价值排名未来房价走势分析

　　中山市作为广东省地级市、粤港澳大湾区重要节点城市，近期该市轨道交通发展规划利好不断。继此前广州地铁18号线定调连接中山后，近期又传出深圳地铁33号线也将延伸至中山！这样一来，中山楼市将同时具备临深（深圳）、临广（广州）、临珠（珠海）三大概念，如此优异的区位条件，给了中山楼市很大的遐想空间。

　　今天，笔者就带大家走进有“香山”之称的中国历史文化名城——中山市，从中山市楼市支撑因素（经济、人口、产业、区位交通）、各镇区房产投资价值等方面作一个剖析，并在此基础上提出最诚恳的购房建议。

　　经济方面：2018年中山市实现地区生产总值（GDP）3632.70亿元，比上年增长5.9%，GDP排名广东省第六位。全市人均地区生产总值为110585元（约16711美元），接近初等发达国家水平。2018年，在中国城市综合经济竞争力排行榜单中，中山市位居第25位。

　　值得注意的是，2019年前三季度中山的GDP名义增速只有1.15%，位列广东省倒数第一。从数据可以看出，中山市目前以传统专业镇为主的经济发展模式遇到了瓶颈，亟待破局。与广东省其他地级市相比，中山近几年经济发展没有让人眼前一亮的表现，发展只能说是中规中矩。不过放眼全国二线城市，中山市的整体经济发展水平还算不错，这对城市的楼市发展提供了较强的支撑。

　　人口及收入：中山市管辖面积1800平方公里，常住人口331万人，人口密度约1838人/平方公里，在广东属于“人多地少”的城市。2015-2018年，中山市常住人口增量分别为1.69万、2.04万、3万、5万。通过数据可以看出，中山市对外来人口具有很大吸引力，近几年人口呈持续增长态势。人口的持续流入，使中山的房价具备了“抗跌”的潜力。

　　收入方面，2018年中山居民人均可支配收入46865元。其中，城镇常住居民人均可支配收入48804元，农村常住居民人均可支配收入32263元。可以看出，中山市居民收入处于全国较高水平，不过城乡差距有点大。

　　产业结构：2018年，中山市三次产业结构为1.7:49.0:49.3。其中，第一产业增加值61.59亿元，增长2.2%；第二产业增加值1780.23亿元，增长4.5%；第三产业增加值1790.88亿元，增长7.6%。

　　众所周知，服装、制鞋和灯具是中山市的“拳头”产业。当前，中山主要以中小企业为主，大企业较少，在全国范围具有知名度的企业主要有欧普照明、大洋电机、华帝燃具等。

　　区位交通：作为粤港澳大湾区重要节点城市，中山市区位优势明显：北连广州和佛山、东南接珠海，东隔珠江口伶仃洋与深圳和香港相望。可以说，中山的区位优势决定了其同时享受深圳、广州和珠海三座大城市的辐射，未来将继续承接这些城市的人口转移和产业转移。

　　交通方面，随着未来深中通道、广州到中山石岐的地铁（18号线号线的建成通车，加上现有的港珠澳大桥、深茂铁路、南沙大桥及高速公路，未来0.5-1小时左右中山人便可到深圳，广州，珠海三地。交通的大发展，将导致越来越多的外地人到中山买房，将为当地房价提供强有力支撑。

　　中山市是我国5个不设市辖区的地级市之一。目前，中山市下辖18个镇，6个街道。当前中山市中山新房均价14095元/㎡，二手房均价12023 元/m² 。 2019年上半年经济排名前十的镇区分别为火炬开发区街道、小榄镇、东区街道、石岐街道、三乡镇、南头镇、东凤镇、黄圃镇、坦洲镇、西区街道。下面笔者仅对这10个镇区房产投资价值进行分析（从经济角度，其他镇区投资价值不大）。

　　火炬开发区街道：当前新房均价14544元/㎡，二手房均价13243元/㎡。该区是国家级高新区，总面积约90平方公里，常住人口约25万人，2018年全区生产总值高达480亿。该区经济以先进装备制造业、新能源产业、电子信息产业为主，区内有佳能公司、纬创资通等多家大型企业。作为中山经济最发达的镇区，火炬开发区在教育、生活、交通、商业等配套方面相对完善，适宜居住，房价处于中上水准，未来仍有上涨空间。

　　小榄镇：当前新房均价12608 元/㎡，二手房均价9780元/㎡。该镇是中山北部工商业重镇，区域商贸中心，中国菊花文化艺术之乡，在中山市经济、人口、交通、城市建设规模中占有重要地位。龙山公园、菊花会、江滨公园、凤山、隐秀寺等景点在该区域，当地房价水平不高，有山有水适宜居住，同时也是“临广”概念最受益的地区。

　　东区街道：当前新房均价16660 元/㎡，二手房均价15642元/㎡。该区属于城区，是中山市政府所在地。因此，该区基础设施、教育、商业等配套可以说相对完善。尤其是教育方面，中山市很多重点中小学都在该区。

　　石岐街道：当前新房均价15486元/㎡，二手房均价12991元/㎡。位于中山最中心的石岐区，是中山市真正意义上的“城区”，也是中山的、经济、文化中心。中山公园、逸仙湖公园、西山公园、孙中山纪念堂等中山市著名景点均在该街道内。同时，中山市绝大多数名校名园都位于该街道。 该区作为老城区，各类配套设施完善，适宜居住投资。

　　三乡镇：当前新房均价11750 元/㎡，二手房均价10517元/㎡。该镇毗邻珠海，是“临珠”概念受益地区。该镇家具制作业比较发达，入选2019年度全国综合实力千强镇前100名。该镇面积93.68平方千米，人口约20万。该区居住环境一般，配套还有待改善，除“临珠”板块外，其他地方投资价值不高。

　　南头镇：当前新房均价9626元/㎡，二手房均价8380元/㎡。该镇位于中山北部，与佛山顺德区相邻，是“中国家电产业基地”。 南头镇经济以工业产业为主，商业产业为辅。作为典型的工业镇，该地区居住环境一般，商业、学校等配套还有待改善，投资价值不高。

　　东凤镇：当前新房均价9817 元/㎡，二手房均价9050元/㎡。该镇毗邻佛山市顺德区，该地区居住环境一般，商业、学校等配套还有待改善，投资价值不高。

　　黄圃镇：当前新房均价9646元/㎡，二手房均价8483元/㎡。该镇位于中山市最北部，面积88.35平方公里，人口约17万。报恩禅寺、海蚀遗址等景点在该地区。总体而言，该地区商业、交通、学校等配套还有待改善，投资价值不高。

　　坦洲镇：当前新房均价14952元/㎡，二手房均价12928元/㎡。该镇位于中山市南端，总面积130平方公里，与珠海临近，因此吸引了许多珠海人到当地投资房产。总体而言，除“临珠”板块外，该区其他地方投资价值不高。

　　西区街道：当前新房均价12429元/㎡，二手房均价11498元/㎡。该区属于城区，面积25.21平方公里，人口约10万左右。西区街道内有中山詹园、中山温泉仙沐园等旅游景点。作为主城区，该街道整体配套相对完善，适宜居住。部分楼盘仍有一定投资价值。

　　1.未来，石岐街道、东区街道、西区街道部分带有优质教育资源（中山市排名靠前的中小学校）的优质小区（大品牌房企）将成为稀缺资源。

　　石岐街道作为中山市经济、文化中心，该街道的中山公园、逸仙湖公园、西山公园、孙中山纪念堂等周边有最好的教育医疗资源和成熟的商业配套，且上述资源要素以石岐街道为中心向外延伸分布。

　　总体而言，中山最具投资价值的房产为石岐街道、东区街道、火炬开发区街道部分优质楼盘。其次是其他具有临深（深圳）、临广（广州）、临珠（珠海）概念的部分楼盘。

　　4.对于纯自住的购房者，应该从自身工作生活需求考虑，哪里性价比高就买哪里。优先考虑小孩教育、通勤时间、商业配套、房企品牌等方面因素。

　　5.总体来看，随着交通越来越便利，未来中山市将更多的承接来自深圳、广州、珠海和佛山外溢的人口和产业，从而促进当地楼市的发展。从长远来看，中山未来10年楼市上涨空间、覆盖面及持续周期都值得期待。大家觉得呢？欢迎留言讨论。