中山汇景台(中山汇景台坐中山站坐公交)

 

近1个月，无论是高层还是地方，均陆续表态支持房地产健康发展的；

大湾区四个重点城市（佛山、东莞、惠州、中山）都各自因城施策；

在一定程度上松绑了楼市，整体的交易预期活跃有了一定的提升。

但作为一线城市的广州，还未放大招。

广州今年五一楼市整体表现为区域、板块继续分化，冷热不均，大部分项目都在积极搞活动，让利优惠，吸引客户入场。

本篇，广州中原研发部通过实地踩盘、市场监测、数据收集、求证分析；

为各位解读2022年五一广州楼市行情。

01.

五一新推盘数未减，

但新货减少1成半，

首日去化率仅有30%

据广州中原研究发展部调研，2022年五一假期广州开盘数量与2021年五一持平，实际推出2823套住宅；

仅仅达到近五年来的平均水平（2900套），推货量比2021年五一假期减少14.48%；

上述情况与我部此前五一前瞻预测分析基本一致；

但今年五一首日去化率为30%，相当于去年五一一半的水平。

主力供货区仍然是增城（702套），其次是番禺（490套）和花都（300套）。

广州中原研究发展部认为，今年五一推货有所减少，整体去化率较2021年五一去化率低，主要有以下几方面的原因：

第一，一季度广州新房网签20207宗，同比跌39%。

一季度成交放缓，导致广州新房库可售存量抬升，目前已达1090.8万㎡，处于近3年高位，库存去化周期提升13.7个月；

因此不少项目手上在售货量仍相对充足，五一以消化此前已获取预售证的存货为主。

例如南沙去化周期已经高达26个月，本次五一总推新货量仅有256套。

第二，目前疫情反复，广州白云区和花都区疫情相对严峻，楼市受到较大的影响。

本次上述区去化率也不太理想，同时也影响大市的去化和推新进度。

根据中原研究部监测，五一期间白云新货250套，首日去化率不足15%；

而花都新货量有300套，首日去化率不足10%。

疫情在一定程度上也会影响客户前往售楼部看房，进而影响成交。

第三，广州的部分开发商也在等待政策松动。

目前全国超80城市已经对楼市进行了一定程度的松绑，尤其是在五一前，佛山、东莞、惠州和中山政策有所松动。

根据我部了解，广州五一有部分项目推货计划延后，目前有8个项目处于收筹阶段，进而也会影响整体的开盘量。

第四，本次有19个项目开盘或新推货选择5月1日当天开盘。

适逢五一下雨，在一定程度上减少了客户外出看房意愿，进而或减少首日的去化率。

02.

增城供应少一半，但仍是主力

核心城区有上新，受热捧

本次黄金周供货量前三的区域是增城、番禺和花都；

同时也看到连续两年五一期间没有新货的天河，连续三年五一期间没有新货的海珠也上新了，且新货上市较为受客户欢迎。

整个五一黄金周，除了越秀外，每个区域均有新货上市。

增城在去年五一供货量占据半壁江山，而今年五一虽然供货量减少了57%，但仍然以供货量702套占据第一名的位置。

目前增城去化周期超过20个月，库存量较多，因此本次新推货量有所减少，以消化旧库存为主。

本次增城未有全新盘，只有几个项目加推新货，分别是位于朱村的大国璟、永和增城万科城、新塘的东江逸珑湾、石滩的敏捷•绿湖首府。

增城开盘均价在11000-22000元/平方米左右，去化以紧凑型的三房为主，仍然主要以刚需首次置业的客户为主。

值得关注的是增城在2021年集中土地出让中，共有18块地流拍，也会影响到增城未来住宅的供应量。

而增城也是不限购的区域，客户需求量较大，18块地块的流拍，在一定程度上减少增城市场的内卷，平衡市场的供需。

供货量排第二的是番禺，共推货490套，分别有保利悦公馆、亚运城.天珑、珠江铂世湾，整体去化率一般，均价在32000-48000元/平方米。

目前番禺去化周期在11.3个月，供需相对平衡。

花都和白云新增供货量各在250套左右，推货量不高，项目数也较少，目前两区的库存消化周期在17和14个月，压力较大。

花都区有中铁建•花语天珹、白云区为锦绣公馆、中铁诺德•阅泷整体推新，首日去化率不太理想。

也主要是由于受到疫情影响，客户都会暂缓到售楼部看房。预计等到疫情平息后，需求会逐步释放。

南沙区目前去化周期达到26个月，是所有区域中压力最大的。

南沙区人口基数少，新建项目多。

南沙区是需要更多政策支持和外来人口进入的区域，同时也是政府打造的重点发展区域。

南沙五一黄金周新推项目少，一方面是由于库存积压；

另一方面预计部分原因是在较多大湾区城市政策有所松动下，南沙项目在等待政策的曙光后再推新。

03.

板块分析：市中心和区域重点

发展板块受客户追捧

板块方面，今年五一共有20个板块开盘或加推，板块分化的情况愈加明显。

有些板块去化率100%，还未开盘就已经认筹完，而有些板块去化率仅为个位数。

因此建议客户在置业时，多方研究、了解、求证，看好未来趋势再下手。

去化前10的板块较为受客户青睐，这些板块要么是老城区的寸土寸金的地方，要么是各区重点发展的板块。

这些板块新增项目供应少，而各方面配套又较为完善，物业保值增值性相对较高，但对客户的资金要求也较高。

赤沙板块：虽是高价盘，但首批未开盘就已经认购完

我说；“既然你不喜欢他，那为何要纠结呢。你有没有想过另一半是陪伴你走完一生的人。不喜欢不如直接回绝了人家，两不耽误，各自再找。

赤沙板块目前受市场关注度较高的是越秀和广州地铁共建的琶洲南TOD项目；

还未正式开盘1栋就已经卖完，而且大部分客户是全款买房，均价在10-14万/平方米，可见位置好的项目并不愁客户。

花地湾+芳村板块：老城区大户型改善产品受欢迎

本板块主要是万科金域曦府，本次推货为133㎡四房，线上选房。

而这个项目为万科的广信资产包项目，项目体量大，开发周期长，而在花地湾板块新房大户型改善项目也不多，受到客户欢迎。

而广州幸福湾项目已由国资接盘，为全新开盘，产品户型也是以大户型为主；

139-335㎡三至四房，均价在70000-100000，虽然推售仅40套，但基本上总价都超过了千万，也受到客户欢迎。

旧黄埔板块：货量少，开发商预计涨价在即

本次旧黄埔板块推货量较少，为中鼎•君和名城珺合府，去化率较为理想。

近期各地政府暖风吹，开发商也在观望，老黄埔项目五一假期供应补货，大部分开发商都有涨价计划。

例如富颐华庭学校落实，原计划2栋五一开盘，但由于预售证还未下来推盘延后，这两栋原本单价48500元/平方米，吹风涨价到49500（北向）元/平方米，南向单位或超50000元/平方米单。

这两栋新货基本在五一前被全部认购，目前大部分客户也在观望价格情况。

南沙明珠湾板块：准现楼赢得客户青睐

虽然南沙去化周期最高，整体市场承压，但是华丰•金湾全新开盘去化取得了不错的成绩，主打98-143㎡三至四房。

项目首开4万元+/㎡，这个价格相对于目前南沙均价2.7万/㎡、隔壁横沥岛3.7万/㎡而言；

虽然价格稍高，但项目 准现楼和灵山岛最后一个一手项目两个卖点吸客，从去年国庆至今开始储备客户，本次集中释放了一波购买需求。

天河智慧城板块：产业升级赢得越多开发商、客户关注

该板块五一黄金周推货有保利天汇项目，因产品位置等原因，板块开盘去化率不太理想；

但并不代表本板块、本项目不被看好。

近2年随着广氮板块城投珠江•天河壹品、金地天河峯睿等项目入市，加上保利天汇、珠江花城、慧源山庄等项目持续加推，天河东部板块市场热度不断升温；

随着教育资源逐步加码，地铁交通逐步完善，买家比过去更加关注该板块。

另外，越来越多大型国企、高收入科创公司总部从天河珠江新城、越秀东风路商务区搬迁至智慧城、科学城，亦带动了其员工在周边置业的需求；

就近期市场成交来看，天河东部未来市场需求将进一步增加。

04.

市场亮点

1、价格整体持平，边缘板块有降低2000元/平方米，热门板块有涨价打算

五一黄金周期间监测到大部分楼盘均价基本持平，虽然目前政策吹暖风，但毕竟广州政策还是按兵不动。

极个别的楼盘整体降价2000元/平，例如石滩的敏捷绿湖首府，目前带装修均价为11000元/平方米。

该板块靠近东莞，由于板块不限购，吸引着穗莞深三地买家。

已经有敏捷、碧桂园，合景泰富、方圆、金众、港龙中国&皇朝家私、景业名邦、珠江投资、时代中国、联发等陆续在石滩有项目。石滩对面的东莞石碣房价高出石滩8000-15000元/平方米。

目前石滩无论从医疗、产业、教育还是交通方面，都有在引入，例如总投资20亿的高食品总部基地项目也落户石滩，16号线地铁也在规划中，连接荔湾片区和新塘板块，将来不论去市区还是去东莞汕头都很方便。

而黄埔热门区域，由于购房者较多，区域内去化周期仅为5.4个月，明显供不应求，个别楼盘有涨价的计划。

2、开发商积极促销，以行业和自身良性循环发展，但仍然等待政策东风

大部分项目仍然推出五一部分产品有优惠活动，以此来吸引客户；

形式有：一口价、总裁特批、限时特价、秒杀等活动，特惠房价格均价能便宜1000-3000元/平方米不等；

有些楼盘还赠送购房客户奔驰轿车，购房购车一步到位；

成交最高抽10年物管费等等活动。但这些也只是能短期内对市场的刺激，要想改变目前客户观望状态，促进交易，借力政策东风必不可少。

新的一年我来报到，我依然是我，不会阿谀奉承，不会讨好别人，不会虚情假意，不会带着面具做人，你不喜欢你的，我仍然保持我的，没错，就是这样报备完毕，拜拜。

3、豪宅项目：豪宅项目纷纷有所动作，竞争也加剧

今年是广州的豪宅年；

根据中原研发部统计，一季度千万豪宅成交宗数占比为4.6%，提升了1倍。

五一期间豪宅项目开盘、认筹，各有动作积极抢客，除了上文提到的琶洲南TOD项目、广州幸福湾项目较好的去化外，黄埔的五矿壹云台叠墅在加推，总价800-900万元，去化还可以；

而侨鑫保利汇景台6栋、华远云和墅都在加紧收筹阶段，据市场调研了解到五一期间收筹量尚可。而今年广州有较多豪宅项目上市：

越秀区目前在售10万+/㎡项目淘金半山豪庭，项目较为低调，但五一期间也有推售新货；

天河合景臻颐府产品建面约200-350㎡大平层，售价约11-14万/㎡；合生缦云，是广州首个缦云系奢宅，规划10栋，16-17层低密度小高层，主推建面约142-259㎡大平层，吹风价为10万+；

金融城的珠江天力，将建5栋住宅，主推户型为125-180㎡大面积改善产品，吹风价12万/㎡；

合景臻溋•名铸，规划建4栋住宅楼和3栋商业楼，南向一线江景，项目户型涵盖185-350㎡大平层，预计今年入市；

中海蚝壳洲项目，定位高端，将推出180、200、240㎡三个大户型，还有部分140㎡的北向户型，吹风价12-14万/㎡；

还有全市地价标杆的广州城投领越壹号，将于5月开放展厅，目前正在建设中。

豪宅客户可在五月期间看房，多做比较后入手。

05.

五一总结：

行业等待政策礼包，

客户抓紧窗口期上车

从五一黄金周项目总体推货量、首日去化率来看，广州整体市场仍然承压。

虽然高层频繁吹暖风，也表态房地产仍然是国民经济的支柱产业，广州周边兄弟城市也在五一之前释放大礼包，广州还在等待大礼包的出台。

5月5日首次集中土地将待嫁而归，预计高层会根据广州五一市场反馈和土拍情况来决定广州因城施策、因区施策政策的落地。

而广州疫情反复，白云区、花都区遭受疫情影响相对严峻，整个城市楼市也会受之影响，因此稳楼市就是稳住经济。

从五一各个项目的活动来看，活动内容丰富，特惠房项目诚意满满，建议观望的客户可以及时入市。

个别热门板块的楼盘已经策划涨价的计划，如果政策利好一旦落地，开发商会收获收回优惠活动，客户就会损失不少的资金。

建议有心入市的客户，赶紧在政策窗口期看房、选房、上车。

很痛却不喊，很累却不说，并不是没感觉，也不是没知觉，痛时候，没人懂，喊出来又何如，累时候，没人扶，说出来又怎样；有苦却不说，有泪却不流，并不是不想说，也不是不想流，生活里，苦时候很多，把泪悄悄咽下，生命中，哭时候不少，把苦轻轻隐藏。