广东中山市楼市的危机回不去的房价超大的中山在蝶变

　　广东省是全国最为富裕的省份之一，特别是珠三角的核心区，经济总量高，人口密度大，城市化建设更是走在全国的前列。

　　但随着房贷收紧以及房地产开发企业三道红线抑制企业融资，或多或少对部分城市产生一定的影响，多数城市的楼市火热程度没有以前那么“旺”了。

　　那么今天我们就位于珠三角核心区中山市，与大家进一步剖析，主要剖析这座城市在过去几年的楼市房价的变化。

　　严格意义上说，中山市虽属地级市，但它是典型的“直筒子”市，管辖面积与普通的县级城市没有太大的差别。

　　现在的中山市管辖面积大约1770平方公里，相对而言，但是处在珠三角的核心区，其管辖面积不大，对于这个片区，未来必然也会寸土寸金。

　　2016年1月份，中山市平均房价大约为0.6万，但随着2016年中山房价出现一轮上涨，到2016年12月份，中山市平均房价大约0.77万。

　　仅仅5年的时间，中山楼市房价却出现了翻天覆地的变化，可以说上涨的幅度远高于绝大多数群体5年收入的增长幅度。

　　对于中山中心城区的房价，或许远不止1.17万的价格。这样的房价对于早年在中山看房但没有及时下手的人，或许真的是“回不去的房价”。

　　影响房价的因素有很多，比如这个区域的常住人口，它人口是否存在流入还是流出状态？这个区域的经济总量，它的产业是否高精尖？这个区域的地理位置，是否处在发展前沿？

　　根据第7次人口普查数据，现在中山市常住人口441万，在广东地区是21个地级城市排名当中处于第11位，在全国排在114位。

　　单单从数量上看，或许中山市人口并不多，但对于这片区域来说，它只有一座城市，没有其他的“区”，也没有其他的“县”。

　　现在中山市人口441万的人口数据是建立在这10年人口大流入的基础上，以前的中山市只有312万人。

　　这也就是说，中山市人口暴增129万，人口暴增41%，这样的人口增速或许在全国也没有几座城市比中山市高，可见，这片区逐渐成为年轻人重点选择安家的地方。

　　2020年，中山市共实现经济总量3,151亿，在广东21座城市排名当中属于第9位，在全国315座城市排名当中处于第84位。

　　要知道，中山仅仅在1770平方公里的区域，却创造了如此大的经济价值，侧面反映到这片区域真的是“高质量”发展。

　　中山市三次产业结构为2.3:49.4:48.3，中山市是典型的工业强势，对于这个片区工业增加值比重最大。

　　随着产业的不断升级，现在中山市逐渐形成先进装备制造、石油化工、先进轻纺制造、高端电子信息制造、新材料制造、生物医药及高性能医疗器械制造等六大核心支柱产业。

　　2020年，中山市共生产家具1231.9万件，中山市共生产服装4.23亿件，共生产化学纤维4858吨，共生产集成电路7.81亿片。

　　2020年，中山市共生产智能电视机229.68万台，共生产智能音箱426.4万台，共生产中成药4036吨，共生产家用电风扇9,060万台。共生产家用油烟机806万台。

　　2020年，中山市共生产微波炉3,291万台，共生产家用电热水器328万台，共生产燃气灶639万台，共生产灯具及照明装置5.77亿套。

　　另外2020年中山市还生产了电子计算机整机599万台，生产了打印机217万台，生产了发电机组605万千瓦。

　　我们从中山市在过去一年生产的产品可以看到，中山市的工业产品琳琅满目，而这些细分领域在全国都占有很大的比例。

　　经济的高速发展，产业的高精尖发展，促进了这片区域地方预算收入的增加。巨量的地方收入自然也会反哺这座城市。

　　2020年，中山市地方预算收入超过287亿，而2020年全年中山市地方预算收入支出高达375亿，其中教育支出占到83亿，卫生健康支出超过27亿，民生支出高达257亿。

　　一座城市的发展不仅仅只是钢筋混凝土，更重要的是这座城市相关配套的完善，让居住在这座城市的人能有病有所医、幼有所教，老有所养。

　　现在中山市全日制大学生在校学生高达5.62万，小学生更是达到33.56万的规模，另外幼儿园也有15.47万的规模，中学生有17.36万的规模。

　　对于现在的中山市，适龄儿童入学率100%，小升初升学率达到98.5%以上，高考录取率高达98%以上。

　　庞大的人口体量在城市管理上的确非常困难，但对于在城市生活和工作的新中山人，每一个家庭的小孩都能够在中山享有到最好的基础教育。

　　现在中山医疗卫生机构高达1079个，其中医院就有68所，社区卫生服务中心有257个，从事医疗技术人员高达2.63万人。庞大的医疗团队成为这座城市441万人口最大的健康后盾。

　　我们从多角度、度剖析了中山市这些年的变化。分别从常住人口、经济总量、产业分布、产品聚集等角度可以看到：

　　中山市这5年的房价上涨，主要取决于这个城市综合实力的提升，取决于这座城市在近10年人口出现大幅度的流入。

　　更取决于这座城市这几年经济的高速发展，产业的高度聚集。而对于中山市的工业产品更是处于全国的领先位置。

　　对于现在的中山市楼市来说，中山市的房价放在全国是较高的，但中山市的房价如果放在珠三角的核心区，那么它是比较低廉的。

　　这两座都是全国四大一线城市，房价高在于这两个区域人口特别多，其中具有大量的高科技、高学历的人才。

　　现在的东莞市平均房价2.24万，在全国排名第13位。另外珠海市的平均房价大约2.63万，在全国处于第10位。

　　佛山市的平均房价1.62万，在全国处于第32位。江门市的平均房价大约0.89万，在全国处于第96位。

　　毕竟未来的珠三角大湾区将竞争世界级顶尖的大湾区，中山市处在大湾区的核心区，必然会再次迎来城市的蝶变。

　　随着珠三角大湾区的建设，中山市不管是人口聚集还是经济总量都会再上台阶，那么对于这片都市鼓励资产价值还会持续攀升。

　　再过5年10年回过头来看今天中山楼市房价，或许会释然很多。尽管现在楼市的房价对于普通的工薪家庭来说，的确有点太高。特别对于早几年看房但没有安家的人来说，的确是“回不去的房价”。

　　我们不得不承认，这座城市这些年在高速发展。而这座城市，不管是在人口还是在经济上，它都是一座“超大”的城市，这是一座在“蝶变”的城市。

　　尽管现在楼市房贷收紧以及房地产开发企业三道红线抑制企业融资，楼市的火热程度也淡了一些，但对于这座城市楼市来说，未来依然看好。