2022年广州楼市操作指南广州房产

　　做任何事情的首要前提是紧随国家的步伐，心中一定要无时无刻默念“房住不炒，放弃幻想”。另外，其实财富密码就在“房主不炒”四个字里面，抛开房子的金融属性。它就是一个生活必需品、商品，遵循物以稀为贵，而地段则是不可再生资源。回归到最基础的需求去选择房子，这样赢面会更高。历史只能借鉴，不可参考，金融、政策都会变，只有我们对地段的需求不会变。

　　分化将加剧，选筹更加重要之所以出现分化行情，是由“房住不炒”的趋势决定的，注意：是因为我们到了“房住不炒”这个阶段了，而不单单是政策倡议那么简单。城镇化迈向新台阶，我们完成了“无到有”的阶段了，接下来要完成“有到好”的目标了。说人话就是人口已经被城镇化的差不多了，增量市场逐渐被存量市场取代，接下来人口会继续去那些好的城市、好的板块、好的小区。从本轮行情看，最显著的特征就是“分化”，以往集体暴涨带来的板块轮动模式将不再有效。未来好货与差货之间的差距将越来越大。从发展方向的差距，到板块的差距到，再到小区的差距，最后细致到房源朝向楼层的差距，购房者想要买到好货所付出的精力将会大大增加，而这时就凸显出寻求专业帮助的必要性了，这也是为何当下有很多房产自媒体蓬勃生长的原因，因为需求所以存在。房产税从悬在头上变为靴子落地房产税其实并没有改变房地产行业原有的发展逻辑，其最大的的作用或者说影响有两个：一个是增加房产持有者的持有成本，打击炒家投机操作；另一个作用则是增加地方税源，降低地方政府对卖地收入的依赖。前者削弱一部分购买力，后者削弱房产成本，所以房产税对于抑制房子暴涨是有积极意义的。客观上房产税也加速了房地产市场的分化，消费者会更加珍惜手上的房票，不再是过去的有钱乱买、没钱也要买的风气了。但是我一向认为房产税不出来才是作用最大的，因为“狼来了”才是市场最好的镇定剂，而一旦大棒砸下，市场就不再惧怕“狼来了”，而是合力解决狼的问题了。类似股票市场的利空出尽就是利好。

　　之所以选择在这个当下加速落地，是因为我们的人口拐点到来了，加之分化行情在土拍市场更加凸显，人口流出的地方地卖不出去了，地方政府需要一个新的财政收入来源。经济下行压力加大PPI处于近三十年高位，CPI则跌落至近十年的平均水平。PPI与CPI形成巨大的剪刀差，这意味着企业成本高企但无法转移至消费端，换句话说就是企业没法在零售端涨价。其实也涨不了，因为居民端的消费太脆弱了，不用高大上的数据，看看公务员收入就清楚了。

　　这就是通胀期，如果没有政策刺激，那么即将到来的就是衰退期，企业会停产（倒闭），直至上游成本下降或者下游价格提高，重新获得利润。就是实体的先行，看看各大企业的股价，也就一叶知秋了。那么按照以往的经验我们是会通过积极的财政政策和货币政策去跨过衰退周期的，最令大家熟知的就是08年的四万亿。按照2021年中央经济工作会议要求，2022年将会通过大基建+宽信用刺激经济发展，降准降息预期存在。

　　阿里巴巴股价房地产行业步入洗牌行业冲高回落，整个规模已经见顶了，未来是存量市场的竞争。三道红线的紧箍咒高悬、房地产商们债务的到期，都像是一个个曾急速膨胀的开发商的催命符。加上年底央行银保监会的联合发文“鼓励并购出险房企优质项目”，相应的融资政策也紧随而至。2022年，房企们注定是有的成功走出icu，有的直接被火化了。

　　以上是2022年房地产的宏观环境“房住不炒的趋势”、“房产税”、“经济下行”、“行业洗牌”都是利空消息，唯有应对经济下行的逆周期操作是利好。所以2022年的房产市场依旧是“冷”，只不过是利空见底后变为“冷的平淡”。广州楼市离不开宏观环境的影响，“冷的平淡”是今年的主旋律，不过有一点可以肯定的是——至暗时刻依然过去了。但触底并不意味着反弹，接下来我们把视线拉回广州市场。一手限价依旧，但会松动经历了12月份保利和越秀两大广州地主的销量之争，相信不少买家都尝到了一手限价但甜头。但随着年关过去、融资端放松了些，开发商们销售但压力没有那么大了自然也就不再着急卖房子了。而且按照规则一年是可以涨5%的，所以2022年一手是看涨的，只是涨的不多且分化罢了。参考保利的海珠天珺，从整体8字头拉到个别9字头，还有迟迟不肯出来的汇景台，吹风价也比之前高了，今年核心区楼盘限价松动已成事实。小阳春适合出货置换既然一手价格回暖了，那么二手必然会受影响。置换买家最佳的出货时机就在今年小阳春，随着一手价格的回调、年初开发商推货不积极，之前因为银行放贷问题而堰塞下来的购买力就会转向二手，二手的成交量会回暖（相较于当下十分惨淡的行情而言）。珠江新城是广州最成熟的二手房市场，它的交易量对于全市有参考价值，根据我们的观察和带看、咨询量，珠城在2021年12月下旬成交量放大了。成交数据表，私信：珠城

　　持币而待，淘笋要果断经济处于滞胀期，正确的操作就是持有现金，等待它人割肉时你就进场抄底。广州行情“冷的平淡”，二手会继续调整，但最困难但时期已经过去了，再期望二手价格大幅降价但可能性是不存在的，偶尔有一两套笋盘放出也很快被秒了，这就是前文提到的持币的价值，做好准备才能抓住机会。

　　一手红盘则还是那几个老面孔占主力，天汇、和樾府、城光、大壮。。。。。。我们都有文章做过分析，感兴趣的也可找我们带看。一手豪宅盘则有万众瞩目的赤沙tod（到了营销节点珠城神探会深度分析）、还有臻颐府、汇景台、缦云、保利天斯地块等。按照琶洲天珺的销售情况，这些盘应该是挺难买到的，就看他们给出的价格动不动人了。结语“冷的平淡”是今年广州楼市的主基调，但机会往往就存在于冷静期，行情高涨的时候你要冷静，行情冷淡的时候才是你做准备出手的时机。投资还不适宜入场，除非是个别极好的一手盘以及个别很笋的二手房源；刚需或者需要给家庭配套房子底仓的，该买就买，平淡就代表不会大涨大跌，先解决自己的需求最重要；置换买家要加紧时间，上文已经给出卖出点了，卖了房子把钱拿在手才能占据主动。另外提醒一下大家不要看太多房产直播，大多数直播里面有太多“正确的废话”充斥着你的信息源，没有给出操作建议对你的选筹逻辑会造成非常大的混乱的。我建议你们还是自己去搜规划、搜文章，而不是单纯的去问“能不能买”。就像做题一样，直接看后面答案只会害了你，你要自己去尝试解题，培养自己的解题思路，那么在考场上才能无往而不利。当然你也可以找专业的人士去帮你处理这些事情，比如我们。

　　站在你的立场思考，给出的观点公正客观，不存在逼单、不存在信息差套路，因为我们有自信，只要你享受过我们的买房服务，无论等待周期有多长，最终依旧会找我们帮忙交易的。我一直觉得房地产是一个让一半人快乐的行业，而另一半则会痛苦。买错的人会痛苦、错过的人会痛苦，希望珠城神探的存在价值就是能力所能及的减少大家买房的痛苦吧。以上内容单独拿一个小标题出来都需要一篇文章来阐述，我也是经过多次修改精简、讲人话，尽量给大家得出操作的可行性。如有不严谨的地方，还请见谅。