都说楼市泡沫但泡沫却是钢质的！

　　这三年，楼市经历了一个完整的2016年大年市场和完整的2018年的淡季市场。这么三年时间，或许总会有人一直在问关于房价的判断，以及对于市场后市的趋势。

　　立足当下，市场走到现在这个截点，房价你说存在泡沫么，一定存在，但是在如今这个截点上，所谓的泡沫也是钢铁做的，牢固不破。

　　什么叫外循环，就是有源源不断的未购房者进入到地产这个赛道，楼市这行的人群基数开始增加。而伴随着新人的进入，毫无疑问就是带着新钱的进入，这也就有了很多人判断的房地产吸纳了社会大量的资本这种说法。

　　这样的外循环驱动带动了行业二十年的时间，因为庞大的人群和资金的虹吸效应，也导致这个行业被高度关注的重要原因。

　　但是时间点到了2018年，市场一个最本质的变化就是从外循环进入到内循环。人群最大的变化就在于，未购房人群伴随着农村人口的迁移和城镇化的推进，基本得到彻底的解决，过去五年的棚改也几乎消除了最后一波的未购房客群。

　　这个变化从一个数据可以看的出来，链家检测在2018年19个城市的二手房挂牌量激增，这并非市场干扰或者市场恐慌，而是有房的人多了，挂牌的房源也就多了。

　　所以如今买房的人都是有房子的人，而这样的变化对资金的变化就是，大家都是卖了房子去买房子所以整个市场人群和资金同步进入到内循环。

　　内循环有内循环的问题，但是内循环带来最大的变化，因为他对整个市场的资金干扰比较少，所以压力和关注就开始变小了，所以整个市场在未来会变得更加冷静。

　　冷静的好处就是调控会更加彻底。以前很多的调控为什么大家会调侃是空调，就是因为牵扯的因素太多，所以到后面就不会坚持，但是如今不同，整个楼市长效机制一定会贯彻一定会落实。

　　各位要注意，只要调控一直在，楼市就不会发生问题。泡沫破灭只会存在于多数人觉得市场没问题的时候，而调控存在的本身就是给所有人时刻在敲警钟。

　　因为房产代表着家庭资产的绝大部分。也正是因为用户这样的心态转变，所以不太会出现抛弃房产孑然一身的可能，卖更多依然为了买，所以在这样的心态下，用户的耐心会更多，焦虑会更少。或者说会强迫自己不焦虑。这是第一个基本面。

　　很多人会说，如果市场需求开始萎缩，再怎么样这样的市场都不会健康。但是我们监测到的数据是，刚需的比例确实在下滑，但是改善的比例在快速的提升。

　　在所有人都拥有房产的时候，大家也对居住好房子提出了更多的要求。当然你问为什么要置换，这个理由可能有点无奈，因为过去提供的房子实在是太差了。

　　房地产发展20多年的时间，前面五年大家都在摸索，没有好好做产品，好不容易在2000-2005年的时候迎来了产品力高峰，但是后面很快被快周转替代楼盘开发。

　　然后到了2008年好不容易市场不好了大家要做性价比了，四万亿一来大家又缓过来了，所以从基本面上来看，楼书上的美好生活都没有真正落在实际生活里。

　　所以我们看到如今用户的置换周期变得越来越短，链家在2018年二手房的挂牌周期显示，用户的置换周期从之前的10年，压缩到了5年，而很多小年轻甚至在3年。

　　另外还有一个基本面，以上说的还是商品房，品相在整个环境里已经不错了，而市场上更多的老破小就不要说了，成交说明大家都在抛弃。

　　所以置换成为了当下的主力，你说这个需求健康不健康，这个我不讨论，但是这个需求真实存在，而且肉眼可见的五年十年会一直存在。

　　所以只要需求存在且稳健，那么整个市场就不会出现大问题，唯一的变化就是结构会内部分层，差的产品被抛弃以及沉到底部，然后进来好的产品来填补中间的空当。

　　我们看来半年的销售排行榜，可能成交量相比较过去都没有很明显的提升，甚至还有一点下滑，但是对于他们来说真的要放弃地产么？

　　万科已经转型城市配套商，开启了商业、物业、教育、物流等度的产业，碧桂园重用机器人产业，恒大呢抽掉了大量的人力耕耘新能源汽车，还不包括花了大价钱为国争光的足球产业，融创更明显，在兼并收购的帽子下，秉承消费升级的概念，大量的文旅产业已经交付。

　　而这些逻辑在我眼里就是一个套路，在稳固商品房产业保持现金流的时候，去押注一个个可能的突破口。

　　当然有不少失败的，万科在城中村改造退回，碧桂园出海之路不顺，恒大在保险粮油统统放弃，但是这些失败对他们来说没什么，因为只要底层现金流稳定，他们就可以一直试错一直试验，直到他们挖到金矿。

　　所以这就表明了他们的心态，房产因为大，所以天然的触角就会多，所以天然的衍生的范围就比较多。大家依然在深耕地产，只是深耕和过去的做规模不太一样了。

　　这或许就是一个基本面，我甚至觉得对于大量的个体来说都要有这样的思路，拥抱房产但不沉迷房产，作为自己家庭资产的压舱石，然后利用这一块杠杆来突围自己的人生。

　　聊了大块面的，和大家聊下垂直条件，关于城市的未来，仅仅从房价层面来说，一线城市就不用说了，一定没问题的，楼市层面一线城市是最健康的，那么重点来说一下环一线城市。

　　环一线城市主要是依靠于一线城市的辐射，一线城市不论是房价还是城市能级，可以崛起，本质上是叠加了外来人口导入和加速的城市化这两种红利。而如今一线城市已达到饱和，这两个红利都已到了瓶颈期。那么地处过饱和一线城市周围的环一线城市，将被委以重任，承接一线城市的外溢红利。

　　众观全国，饱和程度最高的当属深圳。深圳是全国出名的地少人多经济强，用仅1997平方公里的土地面积，承载了26927亿的经济总量，人口密度几近香港，是上海的一倍，北京的五倍，土地开发强度早已超过50%，远远超过国际警戒线。为了缓解深圳土地资源短缺，城市发展受限问题，那么环一线的临深区域将承接深圳外溢资源，迅速崛起。

　　根据深圳城市战略规划，深圳投资1.4万亿实施东进战略，深圳未来将向东发展，那么在一线临深区域又位于深圳东部的不得不提的就是大亚湾了。陆地上大亚湾紧邻深圳坪山，海上与深圳大鹏咫尺相望，有着天然的地理优势；同时深圳向东“飞地”成立深汕合作区，大亚湾正处于深圳和深汕合作区之间，那么深圳向东进军，必定绕不过大亚湾，大亚湾将成为东部风口。近年来，大亚湾也正加快交通建设以及产业发展，与深圳全面对接。

　　2020年3月20日，深圳地铁集团签约了5条城际铁路，其中深汕铁路、深惠城际、深大城际以及龙大城际4条都与大亚湾有直接或者间接的联系，未来从大亚湾乘坐轨道交通半小时将通达深圳各中心，20分钟直达深圳西丽，以及深汕第二高速，坪山至大亚湾段、吉隆至深汕合作区段，规划出炉，将进一加速大亚湾与深圳的融合。

　　整体综合来看，深圳和大亚湾之间的产业是错位发展，未来或将达到协同共进发展，比如云计算、电子信息或为新一代信息技术服务等。深、惠两城的产业也形成互补。

　　近年来大亚湾产业全面升级。大亚湾深港人工智能创新产业园落子大亚湾，投资总额约610亿元，并将腾讯、大疆创新、科大讯飞等企业作为重点招商对象，可创造52200个就业岗位。近日大亚湾还确定将打造国际物流，预计产业带来的产值至少有3.6亿元，创造就业岗位1000个，高新技术的聚合，将大大加速大亚湾与深圳的对接合作。