上海新房市场局部升温楼市复苏仍难掩“疲态”

　　2022年已结束，回顾去年上海八批次的新房认购，还是有不少“吸睛”之处。由于11月上海楼市进入了调整周期，加上第六批新房以郊区刚需房为主，除了个别热盘撑起市场，整体的成交表现略有回落，不过第七、八批次大量优质楼盘扎堆，成交行情再次止跌回暖。

　　当然，市场表现需要结合新房和二手房来综合研判，很多人只看到了新房市场部分楼盘的优异表现，其背后依然有很多项目面临去化压力。就在刚刚过去的12月，上海的二手房成交再次跌入谷底，上海楼市复苏之路或“道艰且长”。

　　先来看上海近期的新房市场，比较有代表性的第七批次新盘已经全部完成认购，共有20盘触发积分，而第八批目前认购进展过半，也有3盘触发了积分。

　　截至目前，2022年八批次新盘已有108盘已经触发积分，与2021年6批次新盘共125盘触发积分尚有差距。

　　由于第八批次还有半数楼盘尚未认购，不乏有前滩格力、蟠龙府、汇成南街里、保利珑誉、保利越秀和樾天汇、保利光合上城和招商象屿1872等大热盘，预计2022年八批次触发积分楼盘数量会接近2021年水平。

　　从今年各批次触发积分楼盘数量上来看，第七批触发积分楼盘数量也是最高的一次，不过从触分比率来看，并未达到平均水平。由于上海第八批次认购活动仍在进行中，这里暂不纳入统计。

　　从目前已经全部结束认购的第七批次认购项目来看，已有20盘触发了积分，不过从分数走势来看，整体呈下降趋势。其中70分以上楼盘仅有6个，例如森兰壹公馆、蟠龙府、招商苏河玺、静安天悦等红盘，而此前需要高分的楼盘例如虹桥璀璨时代、天樾园和等项目，分数已经滑落至40分出头。

　　据分析，触发积分的楼盘分布并非都在市区，外环外竟有多达17盘，而外环内仅有6盘，其中有多个外环内的热门项目都没有触发积分，主要原因有以下几方面：

　　第七批入市的外环内新盘有多个高端别墅项目，例如浦开江南里和宝地东郊四季，总价基本要求2千万以上，置业门槛相当高，毕竟豪宅不是有高积分就能买到的，还需要足够的资金。

　　第七批次市区新房的供应量很大，外环内项目多达17个，占比达到3成，总套数达到4161套，这也是今年8批次楼盘中，市区供应楼盘数量最多的一次，高供应量也分流了大量购房者。

　　另外值得一提的是，内环内楼盘入围比为1：2.5，内外环间是1:2，由于较高的入围比，导致很多市区楼盘都够不到触发积分的条件。

　　这些外环外的楼盘主要位于大虹桥徐泾、闵行七宝、浦江镇、吴泾、颛桥、春申、嘉定南翔等。这些热门楼盘基本都有一个共同点，都处于发展成熟的近郊板块，以上这些板块都是近些年来发展成熟度已经很高，商业、医疗和教育资源丰富、又有轨交覆盖，出行便利。

　　更重要的是，这些板块价格相对友好，均价在5-8万/平，是改善型购房者的不二之选。当然配套成熟和性价比高是一方面，这些楼盘入围比普遍在1.3-1.8，因此触发积分的几率也会更高。所以说下一阶段，尤其以闵行为主的外环附近热门板块，入围的竞争反而更为激烈。

　　综上来看，热门项目主要还是以市区及市区附近的成熟板块楼盘为主，因此好的地段和产品，在新房市场依然一房难求。

　　当然，触发积分楼盘数量多，并非说明新房市场在变热，公开资料显示，第七批次认购率低于50%的楼盘多达14个，另有2盘或许出于认购表现不佳，没有公开摇号。而第八批次目前完成认购楼盘14个，仅有3盘已触发了积分，多个楼盘未公开摇号。

　　这些楼盘同样特点鲜明，主要位于上海远郊的区域，周边没有地铁覆盖，商业配套薄弱，且没有一二手房倒挂。例如临港、松江南、嘉定徐行、奉贤及金山的绝大多数区域。

　　临港今年的新房一直都不好卖，除了少数位置极佳的楼盘一枝独秀，多数项目都面临去化压力，诸如近期开盘的项目（见上表），认购率都比较低迷，普遍在30%以下。金山也是滞销的重灾区，其实在今年整个一年，金山的新房基本都处于横盘状态，几乎没有能打的项目。

　　另外，奉贤柘林、青浦朱家角、嘉定徐行等偏远板块，成交表现也没有太多起色，这些板块都属于远郊区域，配套上也跟不上五大新城，新房更是无人问津，今年这些楼盘或依然面临去化压力，需要长期活跃在市区的买房人要慎重选择。

　　所以从近期新房的表现还是反映出当下市场处于割裂态势，热盘很热，冷盘依旧冷，全面复苏仍然有挑战。

　　值得欣慰的是，新年首周上海新房的成交高位起步，据上海中原地产数据显示：开年第一周新建商品住宅成交面积35.21万平方米，环比增加38.38%，交易量创下近3月来新高。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从入市项目来看，首次改善产品占绝对主力。从成交产品来看，中高端产品为主的大格局未变，个别区域的超常发挥带动全市成交走高。

　　不过春节前后成交再次下滑基本是惯例，卢文曦补充认为，临近农历新年，市场重心逐渐不在交易层面上，部分首改类产品还能做最后一波抢收，供应回落意料之中，后续也会逐步传导至交易层面。

　　新房市场分化严重，头部项目依然表现抢眼，不过二手房市场表现就没有那么喜人了，数据显示，上海12月二手房的成交量再次下挫，仅约1.22万套，不及很多机构预测的1.4万套。

　　其实2022年上海二手房的表现一直起伏不定，上半年4-5月受到疫情影响交易几乎停滞，6-8月成交有所反弹，不过随后再次步入下行通道，12月成交量环比下跌约23.5%，这一成交量甚至远低于去年同期。

　　新房抢了二手房客户，买家群体变小，成交量自然萎缩。今年二手房成交量仅约16万套，仅为去年的6成左右，数据显示，过去三年上海二手房成交量都突破了24万套。而反观新房，2021年新房成交套数约8.97万套，略低于2021年的9万套，不过这两年新房成交量都处于高位，成交量远高于2017-2020的历年水平。

　　前3年上海每年都有约3万套左右的旧改，其中很多客户会流入二手房市场，尤其是就近的老破小，而今年上海旧改基本收尾，导致二手房的购买力大幅削弱。

　　值得一提的是，上海此前二手房购房者以500万以上刚需上车客群居多，不过今年以来，很多纯刚需客户转向了新房市场，这也让很多原本打算置换的客户，现在手上房子卖不掉而套牢。

　　网易房产在去年5月发布的后疫情时代居住观大调查中获悉，疫情后有近30%的购房者有换房需求，购房者对于空间和居住品质有了更高的要求。而市区的老破小社区显然无法满足这些购房者的需求。（具体可见→调研 疫情之后，30%上海人准备换房）

　　不久前，三部门还联合发布了降首付、降利率的相关声明，其中住房和城乡建设部部长倪虹曾表示，不仅要支持首套房购房者，对于购买第二套住房的，也要合理支持。包括以旧换新、以小换大、生育多子女的家庭都要给予政策支持。

　　要知道在上海，手上持有老破小的购房者，当下会面临很大的置换压力。手上的房子卖不掉，如果要急于出售只能“割肉”。不过从三部门发布的声明来看，后期不排除会出台支持以旧换新或以小换大的购房政策。

　　尽管近期上海二手房的市场表现不理想，不过业内人士普遍认为，当下反而是购买二手房的好时机，卢文曦分析称，根据以往上海调整的经验来看，一旦出现大量低于市场价8折的房源，价格基本见底。所以对于打算今年置业的朋友而言，是不错的时间窗口期。

　　综上来看，只有新房和二手房市场同步回暖，市场才会活跃起来。2023年上海楼市依然值得关注，市区前所未有的优质新盘会集中入市。另外今年大概率会出台更宽松的调控政策，供给端、需求端和大环境都需要得到支持，在住房不炒的主基调下，楼市或才会迎来全面复苏。