【全国楼市月报】2022年9月刊：全国楼市整体热度明显下降央行下调房贷利率促进合

　　8月，全国楼市整体热度趋冷，一线城市成交规模同环比下降23%和22%，成交价格小幅上涨；二线城市成交规模较去年同比下降49%，环比下降14%；三四线%。一二三四线城市市场整体出现降温趋势，但不同城市的市场热度仍然呈现较为明显的分化；从存量方面来看，一线城市整体去化周期在合理范围，部分二线、三四线个月，市场去化压力较大。

　　8月1日，杭州住房公积金管理委员会发布通知，杭州市三孩家庭购买首套普通自住住房且首次申请住房公积金的，额度可按家庭当期最高限额上浮20%确定。杭州市三孩家庭无房租赁住房提取住房公积金的，提取限额按规定额度标准上浮50%确定。

　　8月4日，北京市住建委发布《多措并举提升老年家庭居住品质营造全龄友好型社区》，将在今年北京第二批集中供地选取的三个试点建设全龄友好住宅项目，试点还将为老年人群在首付、等方面给予住房政策支持。文件指出老年家庭名下无住房且无在途的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请等等。

　　8月15日，为配合惠州市调整房地产市场政策，按照“因城施策”原则，结合惠州市房地产市场形势变化及政府调控要求，广东市场利率定价自律机制住房信贷工作小组形成决议，惠州居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房，最低首付款比例调整为20%。对惠州居民家庭首次购买非普通住房的商业性个人住房，最低首付款比例按原政策执行，即不低于30%。

　　8月15日， 湖州市房地产市场平稳健康发展联席会议办公室发布《关于持续促进我市房地产平稳健康发展的通知》。其中提到对困难房地产企业的滞销房，鼓励国有企业收购，作为保障安置用房等。经市全力促进房地产持续平稳健康发展专班认定的出险项目，参照恒大项目风险处置方式，对税收等政策提供支持。

　　8月16日，浙江海宁市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》。意见明确，对非本市户籍居民家庭在海宁市购买住房的享有本市户籍居民家庭同等的购房政策。新购买的住房自取得不动产权证之日起即可转让。这也意味着外地居民今后在海宁也可享有同等购房政策，同时新购房不再限售；鼓励和引导金融机构，对非本市户籍购房人实施无差别化住房信贷政策等。

　　8月20日，上海市人民政府印发《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》的通知根据《若干政策措施》，上海定向优化临港新片区人才购房政策，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。同时，《若干政策措施》还进一步优化人才落户政策，赋予临港新片区引进非上海生源应届高校毕业生重点扶持用人单位推荐权，建立和动态调整适应临港新片区发展需要的重点专业目录。

　　深圳地区银贷利率已普遍按照新的5年期LPR报价降低15个基点。目前深圳大部分银贷利率首套为LPR+30BP，二套为LPR+60BP。以最新5年期LPR公布的4.3%计算，深圳大部分银行首套房利率从4.75%降至4.6%，二套房利率从5.05%降至4.9%。深圳地区一家大行以及一家股份行个贷经理均表示，8月23日起新办理发放的首套、二套房贷利率分别降至4.6%、4.9%，此前为4.75%、5.05%。

　　8月23日，据悉四川省眉山市住房和城乡建设局发布关于公开征求《市外在眉团购新建商品住宅配套政策(征求意见稿)》意见的公告(简称《征求意见稿》。《征求意见稿》显示，市外党政机关、企事业单位和社会团体在眉山市范围内一次性购买30套以上的新建商品住宅的，团购主体除享受眉山市现有统一的购房政策外，由住建部门协调房地产开发企业再给予购房优惠。一次性团购30套以上的优惠购房款的3%，一次性团购50套以上的优惠购房款的4%，一次性团购100套以上的优惠购房款的5%，具体优惠根据不同楼盘情况确定。

　　8月29日，据悉福建省宁德市福安市发布《福安市住房和城乡建设局等九部门关于优化房地产政策促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》。《措施》显示，福安市将加大住房公积金支持力度。按照国家生育政策生育二孩或三孩的家庭申请公积金，双职工缴存住房公积金的家庭最高额度提高至80万元，单职工缴存住房公积金的家庭最高额度提高至45万元。同时，降低二套房公积金的首付比例要求。职工家庭第二次申请使用住房公积金或购买第二套住房，首付比例从50%降低至30%。

　　2022年1-8月全国房地产开发投资90809亿元，同比下降7.4%。其中住宅投资68878亿元，下降6.9%。全国房地产开发投资已连续5个月负增长，房地产行业面临着持续增大的下行压力，今年1-8月全国商品房市场销售累计同比下滑幅度有所收窄，但依旧很大，全国楼市趋冷，购房者观望情绪浓厚，买房积极性不强，房企资金链紧张，融资困难，投资意愿偏向谨慎。

　　8月，一线城市商品住宅市场供应量回升，成交量则出现回落，价格趋势平稳；其中上海第三批次开盘已接近尾声，第四批次新盘陆续开启认购并积极入市，供应量明显上涨，成交量保持高位，北京商品住宅市场也在逐渐回暖，而深圳和广州商品住宅市场成交量则处于低位，楼市趋冷。本月一线城市商品住宅供应回升至344.23万平米，成交回落至233.76万平米，成交均价小幅上涨至58549元/平米，趋势平稳

　　8月，上海商品住宅供应规模均持续上涨，成交规模出现回落但仍旧处在高位，楼市交易持续火热；本月上海第三批次楼盘集中入市，该批次新盘多位于外环和郊环区域，成交表现十分可观。截止月底共有17个新盘触发积分，其中金隅外滩东岸，保利静安天悦，新湖上海青蓝和仁恒海上源项目均是位于上海核心区域的10万+豪宅项目。本月上海供应量上涨至125.75万平米，成交量下跌至118.84万平米，成交价格持续下跌至60694元/平米。随着第四批次陆续开启认购并于九月集中入市，上海商品住宅市场预计将持续保持较高热度

　　8月，深圳供应和成交规模持续下降，楼市回温缓慢；全市商品住宅供应量下降至38.74万平米，成交量亦下降至28.93万平米，均价继续下跌至57602元/平方米。本月深圳楼市交易保持在较低水平，市场复苏趋势缓慢。为推动楼市复苏不少开发商已加快供应销售节奏，推动新盘项目积极认购和开盘。预计9月深圳有19个住宅项目上市，其中不乏前海、光明等热门楼盘。另外随着央行降息，深圳首套房贷利率下降至4.6%，二手房贷利率下降至4.9%，这让购房者享受到更多利息优惠，从而进一步促进合理住房消费需求的释放。

　　8月，一线城市供应规模上涨，销售规模下降，库存有所增加，其中上海和北京楼市持续回暖，去化周期明显缩短，而广州去化周期明显变长并超过20个月，市场库存压力显著。

　　8月，二线城市成交规模持续下降，多数二线城市楼市明显遇冷；本月供应微升至737.55万平米，成交下降至838.84万平米，均价回落至20320元/平米。其中天津、郑州、沈阳、武汉本月没有成交，重庆、长春和青岛等多数城市成交规模下降明显，楼市较为冷清。

　　8月，合肥商品住宅市场供应规模明显回升，成交规模和成交均价均明显回落；楼市成交多集中在滨湖区、新站区和蜀山区。面积100-110平米和总价160-200万房源成交占比最高。位于滨湖区的保利中交越秀天珺，置地悦玺和位于蜀山区的龙湖怡康湖城大境项目网签面积排名前三，是为成交主力。从合肥第三批次集中供地所发布的土拍新政来看，毛坯交付限制条件下，各区域地块毛坯限价普遍较之前上涨1790元/㎡以上，滨湖地块限价上涨近4000元/㎡，几乎与之前的精装标准下售价持平，此次政策调整，实际上将带动新一轮的价格上涨，购房者的购房成本将进一步增加。

　　8月，宁波商品住宅市场供应和成交规模出现持续下跌，成交均价也呈现出下降趋势；本月宁波商品住宅供应量下降至22.64万平米，成交量下降至50.9万平米，成交均价下降至20088元/平米。本月宁波楼市成交在6月大幅攀升后迎来两连跌，在本月不出台重大楼市利好政策的情况下，金九银十的实现将变得十分困难。从成交区域来看，鄞州区为市场成交主力。面积90-120平米和均价2-3万的房源成交占比最大，刚需房成交为主。

　　8月，二线城市中，沈阳，成都和重庆三城库存超2000万平米，大连，沈阳，济南，郑州，成都，南宁，厦门，重庆和长沙去化周期均超过20个月，城市市场库存压力显著；二线城市中合肥和杭州市场库存和去化周期均处于低位，市场可适当增加供应满足合理需求。

　　8月，三四线城市商品住宅供应规模回升，成交规模则持续下降，成交均价趋势平稳；本月三四线万平米，成交持续下跌至291.94万平米。由于人口流失，经济放缓，产业发展单薄等问题三四线城市楼市复苏疲软。为此部分三四线城市开始摊派公务员买房任务，并纳入其考核，推动部分公职优先录取购房毕业生以及鼓励公职人员团购买房。

　　8月，惠州商品住宅市场供应规模回升，成交规模和成交均价均回落；本月惠州市相继出台一系列楼市利好政策，包括居民家庭首次购买普通住房首付降至最低两成，首套房贷利率调至最低4.1%等，开发商亦是紧跟利好政策加大优惠折扣力度和促销力度。但惠州楼市表现依然不温不火，楼盘竞争内卷激烈，购房者普遍持观望态度，市场信心不足。

　　8月，昆山商品住宅市场供应和成交规模均明显回升，均价上涨。本月昆山楼市在放开首套房的限购等多重利好政策的刺激下，回暖迹象较为明显。市区和城中板块项目成交火热，尤其位于玉山的鹿鸣锦苑项目成交位居榜首，是最热门的网红楼盘。该楼盘周边设施配套完善，且地段位置较好，目前价格高达32500元/平米，位列top10成交楼盘房价之首，房源竞争十分激烈。

　　8月，三四城市昆山，江阴和烟台去化周期明显缩短，去化速度加快；惠州，温州，珠海，江阴和烟台去化周期均超过20个月，库存去化承压大。