精准预测！2022年楼市“西南-东北”两极化！

　　2022年的市场走向牵动着每一个购房者的心，那么，2022年我们还能去哪里买房？或许从存量住宅用地项目清单中可见一斑。

　　存量住宅用地清单，是建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制决策部署的具体举措之一，主要目的就是要通过透明公开的信息发布来引导市场预期，同时也能有效督促项目及时开工建设、及时供应销售等。

　　2021年10月29日，西安市自然资源和规划局公布了《西安市2021年第三季度的存量住宅用地信息》。根据公告显示，西安市2021年第三季度存量住宅用地项目共有283个，用地总面积共计1342.249公顷（合计约20133.735亩）。

　　其中，未动工的土地有77宗，土地面积378.3873公顷（约5676亩)，占比约28%；已动工未竣工的土地又分为两类，一类为开工未销售，有95宗土地面积515.1661公顷（约7727亩），占比约38%；另一类为开工已销售，有111宗土地面积448.66公顷（约6730亩），占比约34%。

　　也就是说，截至2021年前三季度，未动工以及开工未销售的土地面积共计约13403亩，有77个项目未动工！

　　其一，存量住宅用地面积*多的为国际港务区，45个存量住宅项目，面积共计约3850亩。其中，8个未动工项目，面积共计约554亩；37个已动工未竣工项目，面积共计约3296亩。

　　其二，排名第二的是高新区，37个存量住宅项目，面积共计约2558亩。其中，19个未动工项目，面积共计约1279亩；18个已动工未竣工项目，面积共计约1280亩。

　　其三，排名第三的是高陵区，32个存量住宅项目，面积共计约2019亩。其中，9个未动工项目，面积共计约664亩；23个已动工未竣工项目，面积共计约1355亩。

　　虽然，按照《西安市2021年第三季度的存量住宅用地信息》公示信息，再次验证了我们对于西安供应在“西南-东北”的判断，不仅西安的产业布局是“西南-东北”，西安的楼市供应也是“西南-东北”！

　　通俗一点来说，“西南-东北”已经成为房地产行业分析市场的一个框架，无论是城市研究，还是地产开发等，都将沿着这条线继续深挖！

　　其一，为什么西咸供应没有统计？目前，西咸土地成交量巨大，2020年住宅用地成交占到西安成交的四成，2021年住宅用地成交与主城区平分秋色，可以说，西安*的供应粮仓就是西咸，但此次西安发布《西安市2021年第三季度的存量住宅用地信息》还是以主城、区县为主，反而让西咸楼市供应变得不够透明。

　　其二，为什么项目比“实际”要多？以港务区为例，文件说是45个项目，但目前只有华润、绿城、融创、招商、高新、电建、中铁、中冶、中粮、陆港愿景、保利、陕西鸿业等房企有地，参照“存量住宅用地示意图”，所谓“项目”是按照地块来划分。此外，高新区37个项目、高陵32个项目、浐灞20个项目也是如此，因此，我们在分析的时候，一定要搞清楚基础状况。

　　其三，为什么曲江在加速“断供”？官方说法是曲江大明宫、曲江新区15个项目未动工的土地仅有226亩，对于一个人口数十万的开发区而言（仅曲江新区七普数据便有39.9万常驻人口，还不算联合开发区域），几乎是断供了。我们在2019年总结时，明确判断曲江将逐渐断供，2020年、2021年都被准确无误地证实，但2022年这些存货，还是让我们大吃一惊。

　　虽然，《西安市2021年第三季度的存量住宅用地信息》发布之后，我们对于西安的住宅存量理解的更加充分，但这与2018年发布的“17万套房源”、2018年发布的“22.5万套房源”区别有多大？可能是如出一辙。

　　当然，“黑”港务区、高新区的调子或许就要开始了，因为，一个开发区集中供应有45个项目/37个项目，那不就是车祸现场么？！

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