2019年！中国房地产10大新闻回顾

　　2019年对于所有和楼市有关的人来说，又是一个难忘的一年。告别了2018年开发商赚的盆满钵满，2019年楼市在跌宕起伏中落下帷幕。

　　回首这一年，房地产行业在“房住不炒”的总基调下，韧性前行。尽管市场整体规模可能相较去年有所增加，但部分企业仍面临转型所带来的“阵痛”，行业分化与洗牌仍在继续。同时，在各地“因城施策”的调控政策影响下，开发商与购房者也同趋理性，楼市新态已逐渐形成。

　　2019年4月国家发改委印发：《2019年新型城镇化建设重点任务》，经推进新型城镇化工作部际联席会议审议通过，现印发你们，请认线页的文件中，开头就提出城镇化是现代化的必由之路。

　　1、继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口 100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口 100 万—300 万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口 300 万—500 万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。城市政府要探索采取差别化精准化落户政策，积极推进建档立卡农村贫困人口落户……

　　2、全面落实城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策，在安排各地区城镇新增建设用地规模时，进一步增加上年度农业转移人口落户数量的权重，探索落户城镇的农村贫困人口在原籍宅基地复垦腾退的建设用地指标由输入地使用……

　　3、有序实施城市群发展规划。加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措，培育形成新的重要增长极。

　　1、在城市落户将越来越容易。尤其是在非北京、上海等超级大城市。实际上，前几年西安等大城市已经上演强戏，抢人后接着就是房价的飙升。

　　2、从全文来看，人口从农村转移到城市将是趋势。未来将形成京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设等城市带（圈），北京、上海、深圳等超一线城市的核心地位将得到巩固。

　　3、值得关注的是，在这些超一线城市规模的限制下，这些超一线城市周边的二线城市（有些已经是新一线）将有巨大机会，比如上海附近的苏州、无锡、南京、杭州等地。房价进一步上涨将是大概率的事情。

　　4、大部分县，尤其县下面的乡镇，房子以后的交易都将成为问题，这在东北某些地方已经成为现实。房地产价格将会越来越呈现两重天现象。

　　国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件”。官方数据显示，截至11月底，棚户区改造已开工315万套，超额完成289万套的目标任务。12月12日闭幕的2019年中央经济工作会议，再度明确提出要“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”，并首次强调了“城市更新”这一概念。目前在以广州、深圳为核心的粤港澳大湾区城市群中，佳兆业、富力、中国恒大、华润置地、龙光集团、花样年等房企持续活跃于旧改领域；在北京，中交、城建、金隅、首开等房企积极投身城市更新；而瑞安、大华、华润、万科、建工等房企，在上海开发了诸多城市更新项目。

　　城市更新是核心区域价值重新提升的过程，老旧资产、存量物业的存在，相当于浪费了核心区域土地的资源，将其盘活才能体现出土地的价值。政策利好下，市场既存在机遇，也存在阻力。

　　《全国违建别墅问题清查整治专项行动工作方案》和《违建别墅问题清查整治专项行动有关政策的指导意见》发布，全国违建别墅问题清查整治专项行动电视电线日召开后，全国多地已先后开展违建别墅问题清查整治专项行动。省一级层面，浙江、湖北、河南、陕西、辽宁等省份均已披露了各自陆续开展违建别墅问题清查整治专项行动的信息。

　　浙江省政府官网6月3日消息，5月31日下午，浙江省省长袁家军主持召开省政府第23次常务会议，传达2019年长三角地区主要领导座谈会精神，听取关于全国违建别墅问题清查整治电视电话会议精神和浙江省实施方案。

　　一位专注于内地企业香港上市的投行人士介绍，1997年是第一次内地房企赴港上市潮，前后三年上市房企数量超过20家。第二次上市潮是2007年至2009年，彼时正是全球金融危机期间，房企资金链普遍紧张。那个时期上市是企业生死存亡之战。恒大、碧桂园、龙湖等千亿房企，大都是在那个时期实现了上市，为今天的发展打下了良好的基础。

　　A股自从2010年开始实质上已停止了房地产企业上市以及再融资，近10年来仅有绿地控股曲线实现了上市。房企A股上市之路不通，房企只好转道香港上市。第三次上市潮即将到来，中小企业抢滩登陆。

　　诸多房企为了扩大规模，都会通过登陆资本市场寻求更多机会。而最好的资本市场，莫过于公开上市了，上市能够获得更多融资渠道，为发展赢得充足资金，为扩大企业规模提供最佳助力。

　　央行发布公告，宣布自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房利率以最近一个月相应期限的市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。首套商业性个人住房利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房利率不得低于相应期限LPR加60个基点。12月28日，央行发布公告，自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考基准利率定价的浮动利率合同。公告同时要求将存量房贷的浮动利率定价基准转换为LPR。

　　当前房贷利率和LPR挂钩，有助于后续利率进一步市场化。根据各地区情况不同，基点变动也会成为调控的一个工具。整体看，全社会成本都有所降低，因此房贷利率进一步上行的可能性不大。但受调控政策影响，下调空间同样有限，保持平稳将是主流。

　　，按照全口径销售额计算，全国已有27家房企迈入“千亿俱乐部”。另外，祥生地产、佳兆业、滨江集团、蓝光发展、美的置业、龙光地产和荣盛发展这7家房企的销售额均超过900亿元，分别为985亿元、980亿元、976.8亿元、937.1亿元、910亿元、909亿元和901.9亿元；再加上销售额达898.5亿元的中国铁建，这8家房企也都有望在最后一个月冲刺一下，闯进“千亿元俱乐部”。此外，前11月，首开股份、新力地产、卓越集团和金辉集团4家房企的销售额均过800亿元，分别为845.4亿元、828亿元、824.1亿元和805.1亿元，亦有冲击“千亿”的可能。由此预测，2019年“千亿”房企总数可能超过35家。

　　而榜前四位销售额更是突破了2“万亿”，其中，排在房企百强操盘榜前四位的是碧桂园、恒大、万科、融创，前11月全口径销售金额分别为7554.9亿元、5854.8亿元、5743亿元和5004亿元。

　　马太效应正在呈现波澜壮阔的行业整合力量，规模企业保持良好的销售情况，纷纷冲进千亿阵营，值得同行学习和借鉴的同时。再次证明，作为中国最大的产业，房地产行业依然是个金矿。

　　银监会以“特急文件”形式下发的“54号文”———《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，进一步提高了房地产信贷的门槛，即使“四证”齐全，房地产企业也很难办到。 在这种背景下，融资难是开发商面临的共同困境，但全国性的大企业所受影响并不大，主要是一些中小型企业将受到很大冲击。邹毅说：“有的企业干脆把以前拿到的土地转卖了，以此赚取差价就心满意足了。”

　　中诚投资总监李颖则更直白地指出，那些手里只有两三个项目的中小企业应该趁早考虑“投靠”地产投资基金，有好的项目可以寻求合作，没有就最好卖掉。 事实上，不少外资投资机构正抓住这个时机扩军中国地产业。渣打直接投资有限公司董事总经理陈凡11日说：“几个月前，我们就是趁调控之机，入股了世茂地产和绿城中国，现在证明我们的决策是对的。我们还刚刚注资了北京的一家国有房地产企业。” 思源集团董事长陈良生预计，中小房地产企业至少在今后两三年内都将面临融资难困境，无法渡过这个难关的就必然被淘汰。还有专家甚至认为，半数房地产企业将在本轮调控中被“扫地出门”。有消息称，上海的一些开发商就在全部或部分转让房地产项目股权，甚至整体出让土地。

　　，长租公寓行业遭遇“资本寒冬”，行业普遍经营困境，越来越多的运营机构爆仓，其主要原因包括“高收低出”的经营模式以及违规使用“租金贷”等。据公开信息统计，从2017年至目前共有69家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营，2019年占了其中的53家，其中资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

　　针对长租公寓的问题，住建部、发改委、、市场监管总局、银保监会、网信办等6部门联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。在《意见》提出的一系列措施中，明确要求对“高进低出”、“长收短付”经营模式的租赁企业加强监管，严格管控租金贷业务，要求租金贷占比不得超过30%，对涉及违规建立资金池等行为严厉查处。

　　整体来看，长租公寓市场的需求是切切实实的民生刚需，长租公寓在租房市场上的重要作用自不必说，但是整个市场的转型升级也是大势所趋，在这样的情况下，违规企业被市场出红牌清退，也是正常的现象。因此，如何参与到长租公寓市场，要用敬畏市场的心态来对待，必须加强规范，才能更好地服务租房人群。

　　的一个突出且最不应该忽视的问题，就是此起彼伏的维权和频发的楼盘质量事故。房屋质量危机集中式爆发背后，是房企销售规模的不断扩大，对“高周转”的极致追求。为回笼资金。

　　随着新房质量问题爆发，通过投诉、曝光这种方式维护自身权益的业主越来越多。记者从《2019年上半年广东消费投诉分析报告》中获悉，今年上半年，广东全省各级消委会共处理消费者投诉165564件，同比上升20.62%。其中各级消委会受理的投诉中，涉及大金额的投诉如房地产有明显上升，上升幅度为4.60%。从商品和服务类别分析，房屋及建材的投诉量达到了14343件，同比增加了1578件。而在2015、2016年度，广东关于房屋及建材类的维权投诉分别只有2409件、3082件。

　　有的城市，整日吃糠咽菜，或者不吃不喝，一年也买不下一个厕所位。有的城市，房价遍地白菜价，一出手可以拿下几套。最近，黑龙江鹤岗引出的房价白菜价讨论，沸反盈天。由此引出了大家关于哪些是属于和鹤岗一样的收缩性城市，房价开启白菜价模式，需要注意。所谓白菜价，只是一种夸张的说法，为了强调便宜。比如鹤岗，鹤岗中心区的房价均价在1500左右，但在安居客网站上，确实能搜到一些总价只需几万块钱的房子，面积从几十平米到上百平米不等。平均下来每平米只需几百块钱，这样的价格可不就是白菜价。要知道，2018年全国房价平均价格已上涨至8736元/平米，不说与北上深相比，就是与全国平均价相比，鹤岗的房价低到尘埃里去了。

　　全国8736元/平方米的平均价格来说，一般以为房价低于5000元/平米的都视作白菜价。5000元/平米是北京、上海、深圳房价的十几分之一。

　　环顾全国，房价处于5000元/平米以下的地级市和部分属于省政府直辖的县级市，目前有77个。今天，本号根据中国房价行情网精通了梳理，并做个一下表格。

　　1、最近处于漩涡中心的鹤岗，位列最后，在全国地级市级别以上城市和省政府直辖的县级市中，位列第341位，垫了底。

　　2、上面77个城市房价均价在5000元以下，反推那么全国还有260多个地级以上城市房价在5000元以上，从中国房价行情网上可以看到，10000元以上的有76个。

　　3、从这77个名单中可以看到，这些城市大部分属于东北、西北、西南偏远地区三不靠（不靠近核心城市、不在核心都市圈、不在核心城市群）城市。

　　例如东北的鹤岗、大兴安岭、双鸭山、伊春、盘锦、阜新、绥化、佳木斯，西北的张掖、石嘴山、海西、固原、中卫、酒泉、商洛、哈密、吐鲁番等，贵州的铜仁、黔南，广西的百色、钦州等，山西的吕梁、阳泉……

　　在之前的文章中，本号多次提到这些城市。本号曾经以小学在校生人口数据，系统性统计过全国地级以上城市的人口变化情况，发现东北、西部、中部大多数三四线城市人口都在流失，经济也好不到哪儿去。

　　通过对今年房地产行业出现的一些“高频词”，总结出十大“关键词”，与大家回顾一起走过的2019。

　　“房子是用来住的、不是用来炒的”，这一概念在2016年底的中央经济工作会议中首次被提出，而且近年来，“房住不炒”一直都是楼市调控政策的总基调。从今年7月份的中央局会议，到年底的中央经济工作会议，高层一再强调要“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位。

　　围绕“房住不炒”的总基调，今年以来，各个城市根据其城市规模、功能、人口结构、经济增速等实际情况，相继实行“因城施策”的调控措施。据不完全统计，2019年年初至今，累计房地产调控次数接近600次，远超去年全年450次，再一次刷新了历史调控记录。在坚守“房住不炒”底线的基础上，一些地方从信贷、土地等方面收紧了楼市调控政策；另一些地方则适度宽松了限购政策。

　　此外，今年全年的各项会议向市场发出的信号是非常明确的，多次明确要求“房住不炒”，这也意味全国房地产的调控力度仍然维持之前的状态。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”这一新提法，也意味着国家不会为了实现短期的经济增长而放弃“房住不炒”这一长期定位，而是要继续贯彻“稳地价稳房价稳预期”的目标，保持房地产市场平稳健康发展。

　　平稳，是调控的目标，也是2019年市场的真实反映。这一年，全国整体房价增速收敛、趋于稳定。虽然3月份经历了短暂的小阳春，但是涨幅并没有超出预期之外，依然保持在平稳范围之内。各能级城市房价指数同比涨幅收窄、环比波动趋平，“遏制房价大涨大跌”已基本收效。

　　年底召开的全国住房和城乡建设工作会议认为，今年的房地产总体保持平稳运行，实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。

　　而这一判断也得到了数据的印证：今年1月至11月全国商品住宅销售面积达13.1亿平方米，同比增长1.6%，稳中略升；11月70个大中城市中，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅略有扩大，二三线个月相同或回落，市场预期趋稳。

　　2019年，从一线到三线，从内陆到沿海，各大城市在“抢人”上使出了浑身解数：送“户籍”、送“钱”、送“房子”，积极推行各种人才引进政策。

　　据不完全统计，今年以来全国已经有超过160个城市发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%，其中有超30个城市陆续出台了新的落户政策。

　　各城市除了敞开落户大门外，还实实在在动用了补贴吸引人才。据了解，宁波、柳州、南宁、苏州、吉林、厦门、南通等地都开出超百万的高补贴吸引优秀人才，宁波人才安家补贴最高达800万元。除了常规的落户和补贴之外，一些城市还出台了个人所得税补贴等更为个性化的政策。

　　不过，对于各大城市而言，“抢人”只是第一步。虽然大部分城市的人才政策会对房地产市场产生一定的影响，但如何留住人才、利用人才激发城市的发展活力，才是更重要的问题。毕竟，“抢人”的目标应该是为了城市可持续发展、经济平稳增长，而不是为了卖房。

　　今年，地产营销渠道火了。先有开发商为了迅速回款，向市场抛出了超高代理费。到了年中，随着短期宽松结束，市场愈发艰难，渠道成了开发商卖房极为重要的一环。而后，开发商卖房对渠道的依赖更是猛然上升。与此同时，“渠道费用”涨到6-8个点，网传还有最高到10个点。不断攀升的渠道费对开发商日渐收紧的成本形成制约，一时间，渠道的高费用被行业指摘，业内不时传出“渠道费绑架开发商”的声音。

　　与渠道火爆相对应的是，房地产代理企业的冬天似乎已经到来。某家靠传统房地产代理销售起家的企业，今年前三季度净利润同比降幅超80%，扣非净利润出现亏损。就在前不久，该企业的负责人还在一场活动中炮轰渠道费：“原先卖楼都有行业规矩，我们大概就是1%以下的代理费，现在启动渠道，渠道费用6%，营销费用上升了6倍，这个渠道营销费用都是谁在分？这里面涉及的不是100万、1000万，而是上亿的。”

　　实际上，当前国内中介渠道费的差别比较大，在不同城市、同一城市的不同区域都存在一定差异。尤其是最近一年来一些企业现金流紧张和融资难度加大，部分项目的确在渠道费上给出了更多的让步。

　　通过渠道进行商品房销售，本身并无不妥，但过高的渠道费率则存在明显的问题。一方面容易形成市场上的恶意竞争，部分中介采取返点给购房者的方式还可能直接影响到正常的房地产交易秩序；另一方面，在市场不好的情况下，渠道成为开发商的重要依赖，但由此产生的高额费用却又与开发商日渐收紧的成本形成制约，更不利于区域商品房市场的有序发展。不管如何，渠道规范化已经成为行业共同的呼声。而对于开发商而言，如何练好内功成为一大命题。

　　央行数据显示，2019年三季度末，房地产开发余额11.24万亿元，同比增长11.7%，增速较上年末回落10.8个百分点，连续14个月回落。前三季度新增的房地产开发1万亿元，占同期各项增量的7.7%，占比较去年全年相比低3.9个百分点。

　　在房地产增速连续回落的同时，其他渠道融资也在收紧。5月17日，银保监会23号文，重申432红线，开始穿透式监管；信托也在2019年对房地产关上了大门；很多地产公司因为拿了地王，被“窗口”指导；多数银行开发贷门槛已经从TOP50缩减到了TOP30。

　　今年9月4日的国务院常务会议提出，明年专项债资金不得用于土地储备和房地产等领域。这意味着土地储备的专项债资金来源也被堵住了。

　　随着房地产行业境内融资门槛大幅提高，房企纷纷转向海外融资市场，但房企海外发债的成本也在不断上升。1-11月，房企海外债券发行规模为4603.4亿元，同比增长33.6%，较去年全年增长21.8%；海外债券融资成本为8.33%，较去年同期上升0.94个百分点。

　　“找钱难”的困境下，房企的还债高峰期还来了。预计2019年房企还债规模超过4000亿元，2020年将超过5200亿元。

　　大湾区的概念在今年十分火爆。具体而言，粤港澳大湾区是由香港、澳门两个特别行政区和广东省广州、深圳、珠海、佛山、肇庆、惠州、东莞、中山、江门等九个城市（珠三角）组成的城市群。

　　今年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式出台，随后各种相关的利好政策也接连落地。在《纲要》出台后，中山、珠海等大湾区城市陆续放开对港澳人士的购房限制，以及在个人所得税方面的优惠等。而且近期以来，粤港澳大湾区内多个城市房地产政策均出现微调。这些人才的调整措施，优化了既有的房地产限购政策，降低部分群体的购房门槛。

　　在各项利好政策下,许多扎根于本土房企，凭借“地利”优势，在粤港澳大湾区崛起的过程中加大项目投入、增加土地储备。与此同时，由于粤港澳大湾区的发展机遇普遍被看好，陆续有多家外来房企新增大湾区布局。据不完全统计，今年以来，超过20家外来房企涌入大湾区，将大湾区作为其全国化布局的战略要地。

　　8月16日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署运用市场化改革办法推动实际利率水平明显降低和解决“融资难”问题。8月17日，中国人民银行立即响应，将改革完善市场报价利率，也就是LPR形成机制。自8月20日开始每月20日将按照新的报价机制发布市场报价利率LPR，作为各银行新发放定价的主要参考，同时作为浮动利率合同的定价基准。

　　在LPR新机制出炉后，8月25日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房利率以最近一个月相应期限的市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房利率不得低于相应期限市场报价利率，二套商业性个人住房利率不得低于相应期限市场报价利率加60个基点。

　　央行表示，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房利率加点下限。

　　2019年以来，房企正一家家的倒下。据不完全统计，年初至今已经有超过500家房企宣告破产，平均每天接近1.5家，创下了房企倒闭的历史纪录。从房企的规模来看，破产的基本都是些中小房企，其中较为知名中型房企有银亿集团、五洲国际、新光集团等。

　　事实上，中小房企破产潮只是今年房地产行业的一个缩影。不可否认，房企正在遭遇资金、债务和融资困难等问题。房地产的发展本质是靠资金杠杆和债务驱动的，当两个条件都发生改变的时候，这个行业最好的日子也就过去了。

　　当然，在当前“房住不炒”的大背景下，加之银行对房地产融资全面紧缩，一些负债率过高的房企走向破产之路也是必然。这也说明市场优胜劣汰的机制开始发挥作用，房企进入新一轮洗牌后，市场化程度快速提升，大型房企的市场竞争力进一步增强。

　　2019年或将刷新2018年创造的年度15万亿销售额的历史记录，虽然整体业绩有望再创新高，但房企间的业绩分化也在进一步加剧。

　　相较于往年大多数房企早早完成年度销售目标，甚至不断提高销售目标，2019年在房地产市场整体平淡的背景下，房企们的表现也出现了明线的分化，有些房企已经提前完成任务，而有的则还在为目标苦苦挣扎。

　　不过对于中小房企而言，只想“活下去”。行业马太效应凸显，大鱼吃小鱼的竞争态势下，强者恒强，弱者面临着生存危机，企业之间的分化将进一步加剧。

　　另一方面，对于市场而言，随着“因城施策”进入深水区，长效机制正在发挥作用。房地产市场也进入总量稳定、区域分化的新阶段。主要表现在一二线城市房价更趋平稳，部分三四线城市将面临调整压力。开发企业要想在市场的分化与博弈中立于不败之地，就必须品质为先，不断提升企业自身组织管控、品牌价值，以及产品打造等核心竞争力。

　　据不完全统计，今年以来，离职的房企高管人数高达上百位，各房企核心高管离职也不在少数。其中有企业战略调整、个人平台选择的主动“换岗”，也有销售业绩不佳、融资环境承压的离职。

　　先是旭辉孔鹏离职创业，而后融信旧将吴剑、原万达副总裁曲德君分别加盟龙光和新城，正荣集团总裁王本龙离职，到年底碧桂园副总裁刘森峰加盟实地，华润置地高级副总裁迟峰出任蓝光发展CEO……

　　高管变动的新闻几乎每个月都有那么几起,尽管高管的职位变动，表面看都是个人问题，但深层次的还是行业问题。

　　目前，行业处于下行周期几乎成为共识，房企在追逐规模的同时，相应的各种压力也会传导到人事身上，这对各企业的各个岗位都提出了更为严峻的考验，一旦考核不及格，离职也在所难免

　　2019年对于所有和楼市有关的人来说，又是一个难忘的一年。告别了2018年开发商赚的盆满钵满，2019年楼市在跌宕起伏中落下帷幕。

　　回首这一年，房地产行业在“房住不炒”的总基调下，韧性前行。尽管市场整体规模可能相较去年有所增加，但部分企业仍面临转型所带来的“阵痛”，行业分化与洗牌仍在继续。同时，在各地“因城施策”的调控政策影响下，开发商与购房者也同趋理性，楼市新态已逐渐形成。

　　：《2019年新型城镇化建设重点任务》，经推进新型城镇化工作部际联席会议审议通过，现印发你们，请认线页的文件中，开头就提出城镇化是现代化的必由之路。其中，最核心的内容如下几点：

　　1、继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口 100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口 100 万—300 万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口 300 万—500 万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。城市政府要探索采取差别化精准化落户政策，积极推进建档立卡农村贫困人口落户……

　　2、全面落实城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策，在安排各地区城镇新增建设用地规模时，进一步增加上年度农业转移人口落户数量的权重，探索落户城镇的农村贫困人口在原籍宅基地复垦腾退的建设用地指标由输入地使用……

　　3、有序实施城市群发展规划。加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措，培育形成新的重要增长极。

　　1、在城市落户将越来越容易。尤其是在非北京、上海等超级大城市。实际上，前几年西安等大城市已经上演强戏，抢人后接着就是房价的飙升。人口意味往往意味着潜在需求或者现在需求。

　　2、从全文来看，人口从农村转移到城市将是趋势。未来将形成京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设等城市带（圈），北京、上海、深圳等超一线城市的核心地位将得到巩固。

　　3、值得关注的是，在这些超一线城市规模的限制下，这些超一线城市周边的二线城市（有些已经是新一线）将有巨大机会，比如上海附近的苏州、无锡、南京、杭州等地。房价进一步上涨将是大概率的事情。

　　4、大部分县，尤其县下面的乡镇，房子以后的交易都将成为问题，这在东北某些地方已经成为现实。房地产价格将会越来越呈现两重天现象。

　　国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件”。官方数据显示，截至11月底，棚户区改造已开工315万套，超额完成289万套的目标任务。12月12日闭幕的2019年中央经济工作会议，再度明确提出要“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”，并首次强调了“城市更新”这一概念。

　　目前在以广州、深圳为核心的粤港澳大湾区城市群中，佳兆业、富力、中国恒大、华润置地、龙光集团、花样年等房企持续活跃于旧改领域；在北京，中交、城建、金隅、首开等房企积极投身城市更新；而瑞安、大华、华润、万科、建工等房企，在上海开发了诸多城市更新项目。城市更新是核心区域价值重新提升的过程，老旧资产、存量物业的存在，相当于浪费了核心区域土地的资源，将其盘活才能体现出土地的价值。政策利好下，市场既存在机遇，也存在阻力。

　　《全国违建别墅问题清查整治专项行动工作方案》和《违建别墅问题清查整治专项行动有关政策的指导意见》发布，全国违建别墅问题清查整治专项行动电视电线日召开后，全国多地已先后开展违建别墅问题清查整治专项行动。

　　省一级层面，浙江、湖北、河南、陕西、辽宁等省份均已披露了各自陆续开展违建别墅问题清查整治专项行动的信息。浙江省政府官网6月3日消息，5月31日下午，浙江省省长袁家军主持召开省政府第23次常务会议，传达2019年长三角地区主要领导座谈会精神，听取关于全国违建别墅问题清查整治电视电话会议精神和浙江省实施方案。

　　一位专注于内地企业香港上市的投行人士介绍，1997年是第一次内地房企赴港上市潮，前后三年上市房企数量超过20家。第二次上市潮是2007年至2009年，彼时正是全球金融危机期间，房企资金链普遍紧张。那个时期上市是企业生死存亡之战。恒大、碧桂园、龙湖等千亿房企，大都是在那个时期实现了上市，为今天的发展打下了良好的基础。A股自从2010年开始实质上已停止了房地产企业上市以及再融资，近10年来仅有绿地控股曲线实现了上市。房企A股上市之路不通，房企只好转道香港上市。第三次上市潮即将到来，中小企业抢滩登陆。

　　诸多房企为了扩大规模，都会通过登陆资本市场寻求更多机会。而最好的资本市场，莫过于公开上市了，上市能够获得更多融资渠道，为发展赢得充足资金，为扩大企业规模提供最佳助力。

　　央行发布公告，宣布自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房利率以最近一个月相应期限的市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。首套商业性个人住房利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

　　12月28日，央行发布公告，自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考基准利率定价的浮动利率合同。公告同时要求将存量房贷的浮动利率定价基准转换为LPR。当前房贷利率和LPR挂钩，有助于后续利率进一步市场化。根据各地区情况不同，基点变动也会成为调控的一个工具。整体看，全社会成本都有所降低，因此房贷利率进一步上行的可能性不大。但受调控政策影响，下调空间同样有限，保持平稳将是主流。

　　，按照全口径销售额计算，全国已有27家房企迈入“千亿俱乐部”。另外，祥生地产、佳兆业、滨江集团、蓝光发展、美的置业、龙光地产和荣盛发展这7家房企的销售额均超过900亿元，分别为985亿元、980亿元、976.8亿元、937.1亿元、910亿元、909亿元和901.9亿元；再加上销售额达898.5亿元的中国铁建，这8家房企也都有望在最后一个月冲刺一下，闯进“千亿元俱乐部”。

　　此外，前11月，首开股份、新力地产、卓越集团和金辉集团4家房企的销售额均过800亿元，分别为845.4亿元、828亿元、824.1亿元和805.1亿元，亦有冲击“千亿”的可能。由此预测，2019年“千亿”房企总数可能超过35家。而榜前四位销售额更是突破了2“万亿”，其中，排在房企百强操盘榜前四位的是碧桂园、恒大、万科、融创，前11月全口径销售金额分别为7554.9亿元、5854.8亿元、5743亿元和5004亿元。

　　马太效应正在呈现波澜壮阔的行业整合力量，规模企业保持良好的销售情况，纷纷冲进千亿阵营，值得同行学习和借鉴的同时。再次证明，作为中国最大的产业，房地产行业依然是个金矿。

　　联华信托总裁李晓东说，目前银行放贷标准很严，尤其是针对房地产企业的，其放贷风险被确定为150%。这也就是说，如果放贷100元给房地产企业的线元。此外，

　　银监会以“特急文件”形式下发的“54号文”———《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，进一步提高了房地产信贷的门槛，即使“四证”齐全，房地产企业也很难办到。 在这种背景下，融资难是开发商面临的共同困境，但全国性的大企业所受影响并不大，主要是一些中小型企业将受到很大冲击。邹毅说：“有的企业干脆把以前拿到的土地转卖了，以此赚取差价就心满意足了。”中诚投资总监李颖则更直白地指出，那些手里只有两三个项目的中小企业应该趁早考虑“投靠”地产投资基金，有好的项目可以寻求合作，没有就最好卖掉。 事实上，不少外资投资机构正抓住这个时机扩军中国地产业。渣打直接投资有限公司董事总经理陈凡11日说：“几个月前，我们就是趁调控之机，入股了世茂地产和绿城中国，现在证明我们的决策是对的。我们还刚刚注资了北京的一家国有房地产企业。” 思源集团董事长陈良生预计，中小房地产企业至少在今后两三年内都将面临融资难困境，无法渡过这个难关的就必然被淘汰。还有专家甚至认为，半数房地产企业将在本轮调控中被“扫地出门”。有消息称，上海的一些开发商就在全部或部分转让房地产项目股权，甚至整体出让土地。

　　，长租公寓行业遭遇“资本寒冬”，行业普遍经营困境，越来越多的运营机构爆仓，其主要原因包括“高收低出”的经营模式以及违规使用“租金贷”等。

　　据公开信息统计，从2017年至目前共有69家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营，2019年占了其中的53家，其中资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。针对长租公寓的问题，住建部、发改委、、市场监管总局、银保监会、网信办等6部门联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。在《意见》提出的一系列措施中，明确要求对“高进低出”、“长收短付”经营模式的租赁企业加强监管，严格管控租金贷业务，要求租金贷占比不得超过30%，对涉及违规建立资金池等行为严厉查处。

　　整体来看，长租公寓市场的需求是切切实实的民生刚需，长租公寓在租房市场上的重要作用自不必说，但是整个市场的转型升级也是大势所趋，在这样的情况下，违规企业被市场出红牌清退，也是正常的现象。因此，如何参与到长租公寓市场，要用敬畏市场的心态来对待，必须加强规范，才能更好地服务租房人群。

　　房屋质量危机集中式爆发背后，是房企销售规模的不断扩大，对“高周转”的极致追求。为回笼资金。随着新房质量问题爆发，通过投诉、曝光这种方式维护自身权益的业主越来越多。记者从《2019年上半年广东消费投诉分析报告》中获悉，今年上半年，广东全省各级消委会共处理消费者投诉165564件，同比上升20.62%。其中各级消委会受理的投诉中，涉及大金额的投诉如房地产有明显上升，上升幅度为4.60%。从商品和服务类别分析，房屋及建材的投诉量达到了14343件，同比增加了1578件。而在2015、2016年度，广东关于房屋及建材类的维权投诉分别只有2409件、3082件。

　　有的城市，整日吃糠咽菜，或者不吃不喝，一年也买不下一个厕所位。有的城市，房价遍地白菜价，一出手可以拿下几套。最近，黑龙江鹤岗引出的房价白菜价讨论，沸反盈天。由此引出了大家关于哪些是属于和鹤岗一样的收缩性城市，房价开启白菜价模式，需要注意。所谓白菜价，只是一种夸张的说法，为了强调便宜。比如鹤岗，鹤岗中心区的房价均价在1500左右，但在安居客网站上，确实能搜到一些总价只需几万块钱的房子，面积从几十平米到上百平米不等。平均下来每平米只需几百块钱，这样的价格可不就是白菜价。要知道，2018年全国房价平均价格已上涨至8736元/平米，不说与北上深相比，就是与全国平均价相比，鹤岗的房价低到尘埃里去了。全国8736元/平方米的平均价格来说，一般以为房价低于5000元/平米的都视作白菜价。5000元/平米是北京、上海、深圳房价的十几分之一。

　　环顾全国，房价处于5000元/平米以下的地级市和部分属于省政府直辖的县级市，目前有77个。今天，本号根据中国房价行情网精通了梳理，并做个一下表格。

　　1、最近处于漩涡中心的鹤岗，位列最后，在全国地级市级别以上城市和省政府直辖的县级市中，位列第341位，垫了底。2、上面77个城市房价均价在5000元以下，反推那么全国还有260多个地级以上城市房价在5000元以上，从中国房价行情网上可以看到，10000元以上的有76个。

　　3、从这77个名单中可以看到，这些城市大部分属于东北、西北、西南偏远地区三不靠（不靠近核心城市、不在核心都市圈、不在核心城市群）城市。

　　例如东北的鹤岗、大兴安岭、双鸭山、伊春、盘锦、阜新、绥化、佳木斯，西北的张掖、石嘴山、海西、固原、中卫、酒泉、商洛、哈密、吐鲁番等，贵州的铜仁、黔南，广西的百色、钦州等，山西的吕梁、阳泉……

　　在之前的文章中，本号多次提到这些城市。本号曾经以小学在校生人口数据，系统性统计过全国地级以上城市的人口变化情况，发现东北、西部、中部大多数三四线城市人口都在流失，经济也好不到哪儿去。

　　通过对今年房地产行业出现的一些“高频词”，总结出十大“关键词”，与大家回顾一起走过的2019。

　　“房子是用来住的、不是用来炒的”，这一概念在2016年底的中央经济工作会议中首次被提出，而且近年来，“房住不炒”一直都是楼市调控政策的总基调。从今年7月份的中央局会议，到年底的中央经济工作会议，高层一再强调要“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位。围绕“房住不炒”的总基调，今年以来，各个城市根据其城市规模、功能、人口结构、经济增速等实际情况，相继实行“因城施策”的调控措施。据不完全统计，2019年年初至今，累计房地产调控次数接近600次，远超去年全年450次，再一次刷新了历史调控记录。在坚守“房住不炒”底线的基础上，一些地方从信贷、土地等方面收紧了楼市调控政策；另一些地方则适度宽松了限购政策。

　　此外，今年全年的各项会议向市场发出的信号是非常明确的，多次明确要求“房住不炒”，这也意味全国房地产的调控力度仍然维持之前的状态。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”这一新提法，也意味着国家不会为了实现短期的经济增长而放弃“房住不炒”这一长期定位，而是要继续贯彻“稳地价稳房价稳预期”的目标，保持房地产市场平稳健康发展。

　　平稳，是调控的目标，也是2019年市场的真实反映。这一年，全国整体房价增速收敛、趋于稳定。虽然3月份经历了短暂的小阳春，但是涨幅并没有超出预期之外，依然保持在平稳范围之内。各能级城市房价指数同比涨幅收窄、环比波动趋平，“遏制房价大涨大跌”已基本收效。年底召开的全国住房和城乡建设工作会议认为，今年的房地产总体保持平稳运行，实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。

　　而这一判断也得到了数据的印证：今年1月至11月全国商品住宅销售面积达13.1亿平方米，同比增长1.6%，稳中略升；11月70个大中城市中，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅略有扩大，二三线个月相同或回落，市场预期趋稳。

　　2019年，从一线到三线，从内陆到沿海，各大城市在“抢人”上使出了浑身解数：送“户籍”、送“钱”、送“房子”，积极推行各种人才引进政策。据不完全统计，今年以来全国已经有超过160个城市发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%，其中有超30个城市陆续出台了新的落户政策。

　　各城市除了敞开落户大门外，还实实在在动用了补贴吸引人才。据了解，宁波、柳州、南宁、苏州、吉林、厦门、南通等地都开出超百万的高补贴吸引优秀人才，宁波人才安家补贴最高达800万元。除了常规的落户和补贴之外，一些城市还出台了个人所得税补贴等更为个性化的政策。

　　不过，对于各大城市而言，“抢人”只是第一步。虽然大部分城市的人才政策会对房地产市场产生一定的影响，但如何留住人才、利用人才激发城市的发展活力，才是更重要的问题。毕竟，“抢人”的目标应该是为了城市可持续发展、经济平稳增长，而不是为了卖房。

　　今年，地产营销渠道火了。先有开发商为了迅速回款，向市场抛出了超高代理费。到了年中，随着短期宽松结束，市场愈发艰难，渠道成了开发商卖房极为重要的一环。而后，开发商卖房对渠道的依赖更是猛然上升。与此同时，“渠道费用”涨到6-8个点，网传还有最高到10个点。不断攀升的渠道费对开发商日渐收紧的成本形成制约，一时间，渠道的高费用被行业指摘，业内不时传出“渠道费绑架开发商”的声音。与渠道火爆相对应的是，房地产代理企业的冬天似乎已经到来。某家靠传统房地产代理销售起家的企业，今年前三季度净利润同比降幅超80%，扣非净利润出现亏损。就在前不久，该企业的负责人还在一场活动中炮轰渠道费：“原先卖楼都有行业规矩，我们大概就是1%以下的代理费，现在启动渠道，渠道费用6%，营销费用上升了6倍，这个渠道营销费用都是谁在分？这里面涉及的不是100万、1000万，而是上亿的。”

　　实际上，当前国内中介渠道费的差别比较大，在不同城市、同一城市的不同区域都存在一定差异。尤其是最近一年来一些企业现金流紧张和融资难度加大，部分项目的确在渠道费上给出了更多的让步。

　　通过渠道进行商品房销售，本身并无不妥，但过高的渠道费率则存在明显的问题。一方面容易形成市场上的恶意竞争，部分中介采取返点给购房者的方式还可能直接影响到正常的房地产交易秩序；另一方面，在市场不好的情况下，渠道成为开发商的重要依赖，但由此产生的高额费用却又与开发商日渐收紧的成本形成制约，更不利于区域商品房市场的有序发展。不管如何，渠道规范化已经成为行业共同的呼声。而对于开发商而言，如何练好内功成为一大命题。

　　融资路径全面收紧，偿债高峰期来临，今年“钱荒”已成定局。央行数据显示，2019年三季度末，房地产开发余额11.24万亿元，同比增长11.7%，增速较上年末回落10.8个百分点，连续14个月回落。前三季度新增的房地产开发1万亿元，占同期各项增量的7.7%，占比较去年全年相比低3.9个百分点。

　　在房地产增速连续回落的同时，其他渠道融资也在收紧。5月17日，银保监会23号文，重申432红线，开始穿透式监管；信托也在2019年对房地产关上了大门；很多地产公司因为拿了地王，被“窗口”指导；多数银行开发贷门槛已经从TOP50缩减到了TOP30。

　　今年9月4日的国务院常务会议提出，明年专项债资金不得用于土地储备和房地产等领域。这意味着土地储备的专项债资金来源也被堵住了。

　　随着房地产行业境内融资门槛大幅提高，房企纷纷转向海外融资市场，但房企海外发债的成本也在不断上升。1-11月，房企海外债券发行规模为4603.4亿元，同比增长33.6%，较去年全年增长21.8%；海外债券融资成本为8.33%，较去年同期上升0.94个百分点。

　　“找钱难”的困境下，房企的还债高峰期还来了。预计2019年房企还债规模超过4000亿元，2020年将超过5200亿元。

　　大湾区的概念在今年十分火爆。具体而言，粤港澳大湾区是由香港、澳门两个特别行政区和广东省广州、深圳、珠海、佛山、肇庆、惠州、东莞、中山、江门等九个城市（珠三角）组成的城市群。今年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式出台，随后各种相关的利好政策也接连落地。在《纲要》出台后，中山、珠海等大湾区城市陆续放开对港澳人士的购房限制，以及在个人所得税方面的优惠等。而且近期以来，粤港澳大湾区内多个城市房地产政策均出现微调。这些人才的调整措施，优化了既有的房地产限购政策，降低部分群体的购房门槛。

　　在各项利好政策下,许多扎根于本土房企，凭借“地利”优势，在粤港澳大湾区崛起的过程中加大项目投入、增加土地储备。与此同时，由于粤港澳大湾区的发展机遇普遍被看好，陆续有多家外来房企新增大湾区布局。据不完全统计，今年以来，超过20家外来房企涌入大湾区，将大湾区作为其全国化布局的战略要地。

　　房贷利率今年迎来了大改革，从此再无“打折”的房贷。8月16日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署运用市场化改革办法推动实际利率水平明显降低和解决“融资难”问题。8月17日，中国人民银行立即响应，将改革完善市场报价利率，也就是LPR形成机制。自8月20日开始每月20日将按照新的报价机制发布市场报价利率LPR，作为各银行新发放定价的主要参考，同时作为浮动利率合同的定价基准。

　　在LPR新机制出炉后，8月25日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房利率以最近一个月相应期限的市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房利率不得低于相应期限市场报价利率，二套商业性个人住房利率不得低于相应期限市场报价利率加60个基点。

　　央行表示，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房利率加点下限。

　　2019年以来，房企正一家家的倒下。据不完全统计，年初至今已经有超过500家房企宣告破产，平均每天接近1.5家，创下了房企倒闭的历史纪录。从房企的规模来看，破产的基本都是些中小房企，其中较为知名中型房企有银亿集团、五洲国际、新光集团等。事实上，中小房企破产潮只是今年房地产行业的一个缩影。不可否认，房企正在遭遇资金、债务和融资困难等问题。房地产的发展本质是靠资金杠杆和债务驱动的，当两个条件都发生改变的时候，这个行业最好的日子也就过去了。

　　当然，在当前“房住不炒”的大背景下，加之银行对房地产融资全面紧缩，一些负债率过高的房企走向破产之路也是必然。这也说明市场优胜劣汰的机制开始发挥作用，房企进入新一轮洗牌后，市场化程度快速提升，大型房企的市场竞争力进一步增强。

　　2019年或将刷新2018年创造的年度15万亿销售额的历史记录，虽然整体业绩有望再创新高，但房企间的业绩分化也在进一步加剧。相较于往年大多数房企早早完成年度销售目标，甚至不断提高销售目标，2019年在房地产市场整体平淡的背景下，房企们的表现也出现了明线的分化，有些房企已经提前完成任务，而有的则还在为目标苦苦挣扎。

　　不过对于中小房企而言，只想“活下去”。行业马太效应凸显，大鱼吃小鱼的竞争态势下，强者恒强，弱者面临着生存危机，企业之间的分化将进一步加剧。

　　另一方面，对于市场而言，随着“因城施策”进入深水区，长效机制正在发挥作用。房地产市场也进入总量稳定、区域分化的新阶段。主要表现在一二线城市房价更趋平稳，部分三四线城市将面临调整压力。开发企业要想在市场的分化与博弈中立于不败之地，就必须品质为先，不断提升企业自身组织管控、品牌价值，以及产品打造等核心竞争力。

　　处于市场下行周期，地产行业高管的人事变动正在创下高峰。据不完全统计，今年以来，离职的房企高管人数高达上百位，各房企核心高管离职也不在少数。其中有企业战略调整、个人平台选择的主动“换岗”，也有销售业绩不佳、融资环境承压的离职。

　　先是旭辉孔鹏离职创业，而后融信旧将吴剑、原万达副总裁曲德君分别加盟龙光和新城，正荣集团总裁王本龙离职，到年底碧桂园副总裁刘森峰加盟实地，华润置地高级副总裁迟峰出任蓝光发展CEO……

　　高管变动的新闻几乎每个月都有那么几起,尽管高管的职位变动，表面看都是个人问题，但深层次的还是行业问题。

　　目前，行业处于下行周期几乎成为共识，房企在追逐规模的同时，相应的各种压力也会传导到人事身上，这对各企业的各个岗位都提出了更为严峻的考验，一旦考核不及格，离职也在所难免

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