注意！“11·30”新政执行时间定了，又赶二手房“微跌”，谁挺不住了？

注意！“11·30”新政执行时间定了，又赶二手房“微跌”，谁挺不住了？激光战机 印象中，年末的西安楼市，“信息量”一直不大。今年，堪称例外。 一方面，政府出台“11·30”新政，目的在于稳房价，刚改人群却乱了方寸，久等政策细则； 另一方面，连涨56个月之后的西安新房价格，终于盼来0.

印象中，年末的西安楼市，“信息量”一直不大。今年，堪称例外。

一方面，政府出台“11·30”新政，目的在于稳房价，刚改人群却乱了方寸，久等政策细则；

另一方面，连涨56个月之后的西安新房价格，终于盼来0.2％的低涨幅，甚至二手房环比微跌0.3％！又给置业者吃了一颗“定心丸”。

有人笑言：先给你一个措手不及，再给你一颗糖。房参认为：好戏还在后头。

01二套房首付新政执行时间，官方已明确！

千呼万唤始出来，西安“11·30”新政出台半个月后，终于等来“权威解读”。

二套商贷首付比例执行细则未明朗之前，整个楼市都在推测、观望。最颤抖的，是12月1日前已经走在购房流程中的刚改人群。

我们先来回顾一下“11·30”新政主要内容：

1.二套首付比例上调，144㎡为“分水岭”，最高七成首付；

2.预售监管7层以下要求封顶，7层以上盖到地上1／3，且大于7层，并加强预售资金监管。

细则查阅房参12月1日推送：《二套首付比例7成！西安年末“新政”重磅发布，谁是最大触及者？》

随后，公积金贷款给出了执行界定：

1.购房合同在2020年11月30日（含）以前网签的，且贷款受理时间在2021年1月31日之前的，首付比例仍按照原政策执行。如果贷款受理时间是在2021年2月1日之后的，首付比例就按新政策执行。

2.购房合同在2020年12月1日（含）以后网签的，首付比例按新政执行。

但就西安来说，公积金贷款家庭毕竟在少数，商贷执行节点却一直没有后续“动静”。

就在各方看客各持己见之时，12月14日，西安住建局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》的政策解读，给出官方答复。

图源｜西安住建局官网

细则如下：

图源｜西安住建局官网

预售界定：11月30日前（含当天）已受理的商品房预售许可，仍执行原工程形象进度标准。

解读：2020年1月23日-11月30日前（含当天）新申请（且已受理）的商品房预售许可，仍按地上规划总层数的1／3，且不得少于6层的原政策执行；

2020年12月1日起，申请商品房预售许可按新政执行。不分土地使用权取得时间和规划用途，须达到地上规划总层数的1／3，且不得少于７层。

商贷二套首付界定：商业贷款的具体衔接、落实措施由人民银行西安分行指导陕西省市场利率定价自律机制确定。原则上，对《通知》下发前已认购、未办理贷款手续的购房人，能够提供认购协议、交款收据（含诚意金、定金、首付等）及转账凭证的，继续执行原信贷政策。

解读：12月1日前认购的，只要能提供认购协议、交款转账等凭证，仍按原政策执行。具体落实的细节交由银行对接。

至少，新政前已有明确购房协议或交易的购房者，可以把心放在肚子里了。预测接下来，银行还会有相关细则推出。

所以，到目前为止，公积金和商业贷款首付比例执行界定时间都给到了回复。大规则如上，具体到个盘和个人，建议联系置业顾问细化明确。

02西安房价连涨56个月，初遇“回落”！

还是在12月14日，国家统计局公布了《2020年11月份全国70城新建商品住宅价格变动情况》，西安新房迎低涨幅、二手房环比微跌霸占热搜。

2020年11月70城新建商品住宅销售价格指数：

2020年11月70城二手住宅销售价格指数：

图源｜国家统计局官网

由此可见，11月西安新房价格涨幅稳中有落，环比微涨0.2％，相比10月份的1.5％，数字层面降幅非常明显；二手房环比微跌0.3％，也是西安二手房连涨6个月后首次下滑。

还有一个现象，西安周边郑州新房房价已连续下降3个月：9月下降0.1％、10月下降0.5％、11月下降0.3％。

已经有不少人期许／预测，西安房价是否会如郑州一样，高高在上之后稳步回落？

其实，今年西安楼市给我们的整体感受是：稳。比如，同一楼盘相邻批次备案价差价在500元／㎡以上的已成少数。还不至于步步回落，即使涨幅略有下浮，也很难对等当年的大跨度涨幅。

目前，西安新房均价14494元／㎡，二手房均价16340元／㎡。较2019年年末涨幅不大。

近一年西安新房价格走势：

近一年西安二手房价格走势：

图源｜中国房价行情网

趋稳的房价，首先归功于“限价”举施。开发商价格备案太高的，不予批准。直接将房价高涨的苗头抑制在第一关。

其次，“房住不炒”的大方向，看似无硬性指标，却是抑制房价的政策后盾。12月9日，西安住建局组织房企召开了一次以“房住不炒”为主基调的座谈会，明确表明态度：严禁房企鼓吹房价上涨、引发负面舆论。

还有，二套首付比例政策的出台，也有抑制大户型、高端盘、二手房的间接炒房作用。二套置业者或因预算门槛问题暂时搁浅置业计划，或改换偏小户型，直接影响改善盘提不上价。

如果市场已定调维稳，房价就只是楼市表现中的一个数据点。关注眼光还应放置于政策走向、城市规划、区域属性、楼盘品质上。再结合自己的需求做抉择。

03两大信号同时来，谁挺不住了？

一直以来，西安楼市的话题，一点都不输于大唐不夜城又多了哪个网红打卡项目。

前几日，一篇外地大V对西安新政发表了看法，大概意思是：二套比例最高上调至七成，西安到底什么城市能级，西安人民能挺得住吗？

房参认为：

1.首先，经历了房价56个月连涨，对于西安楼市发生的一切，西安人民早已习惯。挺不住的，可能是房企。“11·30”新政和房价涨幅回落对房企影响比较大。部分房企或将面临跳出“舒适圈”。

比如，二套首付比例上调后房不好卖，大户型、高端产品修改规划、降标不是没有可能；政府限价、新房涨幅回落、二手房微降，市场更加理性后，直接关乎房企利益。

2.其次，房参从粉丝留言中感受到，对于连连出台的管控，站在不同角度，已换房者欣喜、未赶上节点刚改郁闷、二手房东担心的事还是发生了、对刚需波及指数有多大……种种情绪细细梳理。

最起码，关于未来房价走势，普通大众也能看明白了。

3.还有，尽管房价涨幅有回落，以西安城建速度、GDP指数（2019-2020年前三季度，西安GDP7075.31亿）来看，相比同级城市，大方向看，西安房价还是有上涨空间的。

4.最后，建议购房者以正常节奏购房。小幅度回落的房价只是一个趋势，落地到你正在看的盘上，基本没有变化，该买买，特别是刚需；如果不是正好赶上二套首付执行时间点的人，就没必要慌；房价很稳，突然不够的预算可以趁着年末思考下，要不要干点别的。

☟☟☟作者｜木子