房企分拆物业上市掀热潮 用物管行业逆袭 靠不靠谱?

房企分拆物业上市掀热潮 用物管行业逆袭 靠不靠谱?韩国辣舞 近日，住建部等十部委联合发文，鼓励物业企业发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级。 可以看出，物管行业正变得炙手可热。房企当然不会放过这个机会。房企的“黄金时代”已过，布局物

近日，住建部等十部委联合发文，鼓励物业企业发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级。

可以看出，物管行业正变得炙手可热。房企当然不会放过这个机会。房企的“黄金时代”已过，布局物业，是大势所趋。从进军物管行业，到现在各大房企分拆上市，房企们在用行动摆脱当前困境。

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物业是刚需 这自然而然成了房企眼中新的增长点

中国房地产行业普遍盛行重资产模式，长期以来，高杠杆、高负债、紧张的现金流等问题困扰着房企们。在“房住不炒”的大环境下，加之2020年三季度融资监管政策出台“三道红线”，房企的负债问题被放大，融资环境日趋严峻。寻找新的增长点，成为房企不得不面对的问题。

近年来，政府多次强调“房住不炒”，多少影响到了房价和房屋交易量。整体来看，属于房企的黄金时代已经过去。与起伏较大的房地产市场相比，物业行业是刚需，这也自然而然成了房企眼中新的增长点。物业行业处于高速发展的进程中，市场规模不断攀升。物业市场整体集中度低，高度分散，各类企业绝对增长空间仍大。从规模来看，2020 年中国物业管理行业管理面积为 351.5 亿㎡，同比增长 13.4%。正因如此，多家头部房企看中其未来的发展趋势，近期加入分拆物业业务上市的行列。

对于房企而言，脱离了“造楼卖楼”的循环，物管是典型的轻资产模式，资产负债率相对较低。住宅服务对大多数业主来说也属于刚需，因此物业管理具有持续且稳定的收入，现金流状况好又具有增长潜力，更受市场追捧。

分拆物业板块上市，对于促进其未来成长性有助力作用。在当前业务基础上，物业可拓展的业务方向还有二手房经纪、房屋出租、家政服务等领域。当下，物业公司的资金链多依靠母公司输血，向外拓宽业务的能力有限，因此，分拆物业业务上市后，房企可为物业撬动更多资源，以实现业务拓展。

政府把老旧小区改造写入政府工作报告中，势必会引入市场化运营的物业公司，这也给物业公司发展创造了政策利好条件。

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物业行业估值高 房企看好物业 扎堆上市

1月18日，港交所开盘后不久，恒大物业股价达到13.8港元，市值突破1500亿元。此前一天，恒大物业召开军令状誓师大会，提出今年两大目标：一是每月新增拓展在管面积3000万平方米；二是每季度净利润都较去年全年净利润的1/4增长50%以上。根据测算，若实现上述目标，恒大物业在管面积将超6亿平方米，净利将超39亿元，均刷新行业纪录。

恒大物业股价的优秀表现，是否会触动房企呢？答案是肯定的！自从2020年新冠疫情以来，越来越多的业主意识到物业服务的重要性。据相关数据显示，疫情过后，1/3的小区正在考虑更换物业公司，约四成业主换物业的目标必须是大品牌物业。

据统计，超一半业主愿为优质物业付出超过房价3%的溢价，33%业主愿意付出超过房价1~3%的溢价，15%业主愿意付出不超过房价1%的溢价。

对于房企来说，这就是改善负债情况，增加盈利的重要手段。物业板块的价值通过疫情被刷新，多家物业服务企业以黄金赛道的名义C位上市，标志着房地产企业纷纷从城市发展商向生活运营商迈出关键步伐，也在资本市场迎来高光时刻。

截止2020年底，年内成功上市的物业公司是17家，预计2021年还会有更多物业公司选择上市，资本虽然聚焦仍在物业，但是会更加理性，物业上市、房企分拆上市的红利期也会逐渐到头。

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物业服务只是缩影多元化尝试助推房企

在“三道红线”的融资管理新规下，房企分拆物业的逻辑大致是，将物业资产证券化，融到更多的钱，减轻背后地产公司的资金周转压力，从而为现有业务或者业务扩充提供流动的现金流。但是，单单依靠物业来降低负债是完全不够的，房企多元化发展势必成为未来的发展趋势。

近年来，房地产企业的多元化尝试不断，养猪、造车、养老、旅游、旧改等领域均频现房地产企业身影，不少企业也以生活服务商自居。专家认为，随着房地产开发业务的增长空间见顶，未来房企不会只是盖房子出售，而是更多从与地产有关的领域进行多元化经营。未来真正能存活下来并做大做强的房企，不是只会盖房子的房企，而是可以实现多元化经营的房企。

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