上半年江门楼市数据出炉 一二手住宅成交量均下跌

　　属于限购区域的蓬江、江海、新会的预售为何同比均下跌？江门地产智库成员、楼市分析师冯景全分析认为，一方面去年上半年限购政策出台前后，多个楼盘抢在政策出台前预售，造成去年上半年基数较高；另一方面，去年下半年至今，随着限购推进和利率多次上浮、不确定性增加，加上房企看好江门发展前景，惜售心态明显，推货速度有所下降，造成限购区域今年上半年供应量比较有限、同比下跌。

　　美智地产总经理汤建军则认为，限购区域往往是置业需求较为旺盛，同时土地供应也相对偏紧的地区，在早期成交规模冲高大量消耗供应货量下，部分后续供应未能跟上置业需求的步伐。

　　一手住宅成交方面，全市为26935套，同比下跌31.8%；分区域来看，仅恩平1966套，同比增长36%，其余区域“跌声一片”，其中——

　　为何会形成全市及绝大部分区域同比下跌的现象？冯景全认为，市场经过2016—2017年行情火爆，购房需求已得到有效释放；同时，去年下半年以来，随着利率多次上浮和房价上涨，购房门槛已大幅提高，抑制了部分购房需求。

　　一手住宅成交均价方面，全市为8297元/平方米，同比上涨22%；分区域来看，均“涨声一片”，其中——

　　不难看出，无论是全市还是各区域，涨幅均在两成以上，冯景全重点分析了三方面原因：今年上半年限购区域库存仍是低位徘徊，整体供不应求，导致限购区域房价上涨；江门下属县市在城区限购背景下，享受需求外溢、快速去库存，多个区域由供大于求转为供不应求。供求逆转，导致非限购区域楼价上涨；去年下半年城区诞生多块高价地。

　　此外，粤港澳大湾区的概念逐渐深入人心，以及“豪宅线”上调带来的带装修项目增多，江门交通、产业、规划等方面的利好支撑着楼市预期也是重要原因。

　　相对于其他区域库存波动较小，鹤山、台山库存波动较大，同比增长较快。业内人士李先生重点分析了台山市场，他表示，相对于其他区域土地供应量、供货量大致达到平衡，台山近年来拍出多幅新地，再加上“三旧”改造地块，以及此前没有开发的“旧地块”，所产生的货量较大，使得库存陡增，而这仅仅只是开始，未来两三年，库存或会激增。

　　据汤建军观察，鹤山、台山、恩平有一个共同点：属于多个品牌发展商进驻的不限购区域。这类型市场较容易被大品牌开发商引领和带动，从而活跃整体市场的交投，因而库存规模也较容易在供应大增的拉动下，呈现同比大幅上涨态势。

　　由于二手住宅的成交和一手住宅的成交存在一定关联，所以，当一手住宅成交同比下跌的时候，二手住宅整体以及绝大部分区域同比下跌自然容易理解，但需要注意的是，鹤山、台山在一手住宅同比下跌的背景下，二手住宅成交“反常”地出现同比上涨。

　　冯景全：今年上半年全市呈现量跌价涨特点。经过前2年的火爆行情，市场已逐步回归理性，加上置业门槛大幅提高，成交量出现大幅下跌，但受益于江门成为粤港澳大湾区成员城市的良好发展预期、去年多幅高价地效应以及较低的库存，今年上半年成交均价仍出现一定程度上涨。

　　特别值得注意的是，虽然需求已逐步回归理性，但供应方面一直未能如期放量，导致调控虽已满一年，但库存仅比调控前的库存低点略增，显示调控后供应缓慢，供求矛盾仍突出，仍需要在供应端发力。

　　汤建军：上半年江门市区楼市成色尚可，虽然第一季度成交乏力，但第二季度尤其四五月成交量回到高位水平，上半年整体成交量实现低开高走；而成交均价继续处于高位水平，而且同比涨幅明显。下半年虽然有降准、粤港澳大湾区规划出台等短期利好，但楼市政策预期将持续收紧，利率下降几率小，预判江门下半年楼市成交量将会出现回落，成交均价有望稳中有涨，但涨幅将逐步收窄。