李启暖：进驻三四线城市是房企规模增量的必经之路

　　监管持续收紧下，房地产市场分化态势更加明显，行业内竞争也愈加强烈。高杠杆下的房地产高周转开发时代已经过去，2021年调整地产投资策略势在必行。2020年12月3日，由中指研究院举办的“2020中国房地产大数据年会暨2021中国房地产市场趋势报告会”在京举行，行业大佬论道共聚一堂，把脉房地产市场走势。

　　我国在“十四五”规划建议中作出了百年目标，就是建设现代化强国。建设现代化强国，有一个指标是城镇化率要达到80％，甚至80％以上。目前，除了极个别一线城市或者省会城市以外的绝大部分省的城镇化率只有60％，甚至60％以下。这意味着要做到现代化强国，还有20％的差异。目前我国每年城镇化率的增长为1％，因此要达到强国的标准还有20年。

　　根据中指报告的数据可以看到，160个三四线城市里面月均成交大概是在8320万方，占了新房市场份额的69％。从这个数据可以得出，如果房地产企业要想做到规模增量必须进驻三四线城市。

　　从来讲，比如说恒大和碧桂园，在三四线下沉的时候，他们的成功是很好的案例。但是一二线城市和三四线城市的差异非常之大，比如说人口基数，比如说人才的存量，比如说房价。因为在一二线城市，房价足够高可以赚取足够的利润值，但是在三四线城市由于房价相对低的状况下注定了进驻三四线必须是高周转的策略。要高周转必须具备几个能力，融资能力、成控能力、运营能力、拿地能力。除了营销能力以外，相信在座的每位开发商在成控能力、运营能力、拿地能力应该不相上下，但是作为我们来讲，我们认为营销能力是高周转的重中之重。

　　是策划，因为策划懂市场，策划能给我们出谋划策，能给我们项目带来价值的提升；第二是案场，他们足够专业，能够给我们带来客户的转换，但是大部分的开发商都把营销精力注重在策划和案场这两个板块；第三是渠道，大家心里会“咯噔”一下，因为渠道会被绑架。在百纳行的几百个项目的操盘里面，我们认为策划、案场、全渠道应该是“三线合一”的业务形态，缺一不可。为什么？策划即使再专业能带来更大的价值，请问由谁做传导？案场做的转化率再高，请问客户资源来源于哪里？而渠道是解决项目资料、项目信息到达客户，以及解决客户到达项目现场最直接的渠道。所以我们认为“三线合一”的业务模式是现在高周转的一个方向。