兴业物联：物业收入与在管面积剪刀差6.5% | 物企关联史⑯

兴业物联：物业收入与在管面积剪刀差6.5% | 物企关联史⑯极品列车表 【编者按】房企分拆物业上市成风，上市初期，营收高度依赖关联方已成普遍现象。随着物企规模扩张，第三方在管面积占比扩大，来自关联方的收入与在管面积的比例出现了“剪刀差”。推出《物企关联

【编者按】房企分拆物业上市成风，上市初期，营收高度依赖关联方已成普遍现象。随着物企规模扩张，第三方在管面积占比扩大，来自关联方的收入与在管面积的比例出现了“剪刀差”。推出《物企关联史》系列，独家穿透地产与物业公司的关联关系。本期解读——兴业物联。

【股权关系】兴业物联与正商集团是“母子”关系。正商集团间接持有其75.45%股权。

【业务关系】兴业物联主要收入来源于商用楼宇物业。正商集团94.2%的商用楼宇在管面积，为兴业物联带来了87.7%的收入，“剪刀差”为6.5%。

文/研究院 王泽红

兴业物联于3月9日上市，是2020年第一家上市的物业企业，同时也是河南区域龙头房企正商集团旗下的第四家上市公司。正商集团间接持有兴业物联75.45%的股权。

与大多数物业公司不同的是，兴业物联专注于为非住宅物业提供物业管理及增值服务。业务主要分为三大板块，分别是物业管理及增值服务、物业工程服务、副食品供应服务。

2019年，兴业物联实现收益约1.84亿元，同比增长约40.5%；来自物业管理及增值服务的收益约1.49亿元，占收益总额约81%，同比增长38.8%。

在目前于港股挂牌上市的内地物管公司中，兴业物联的在管面积与营业收入均排名靠后。截至2019年末，兴业物联在管物业组合涵盖17幢商用楼宇、三幢政府楼宇及一个工业园，总建筑面积约为240万平方米，合约物业组合的总建筑面积约为410万平方米。

兴业物联对母公司正商集团的依赖程度较重，收入最多的来源商用楼宇物业均由正商集团开发。2016年-2019年，商用楼宇物业带来的收入占物业管理及增值服务收入的比例分别为94%、88.2%、88.3%、87.9%。

招股书显示，截至2019年9月底，兴业物联的在管物业和合约物业建筑面积分别约为210万平方米、410万平方米。其中，商用楼宇在管面积198.5万平方米，占总在管面积的94.2%；同期，商用楼宇所带来的收入，占物业管理及增值服务总收入的比例为87.7%。

这也意味着，正商集团所提供的94.2%商用楼宇物业在管面积，为兴业物联带来了87.7%的收入，“剪刀差”为6.5%。

业务集中于郑州

兴业物联的业务范围很集中，属于典型的区域型物业。招股书披露，从2016年至2019年前三季度，兴业物联在郑州一城的收益分别为0.47亿元、0.76亿元、1.07亿元及1.11亿元，分别占该公司收益总额的100%、100%、82%及87%。

对于业务的拓展，兴业物联主席兼行政总裁朱杰曾坦言，公司目前在规模上存在短板，未来主要以中小型非住宅物业公司作为收购标的选择，并不考虑其在管面积多少，而是综合考虑其财务状况、运营状况以及社会口碑，来进行综合研判做出选择。

同时，朱杰补充道，兴业物联未来发展首选仍是河南省，也会考虑往华中地区包括山东、安徽、山西以及陕西等邻近省份发展，且强调会加强第三方收入来源。