楼市的小道消息

　　市场卖家很焦虑，担心房子会掉价，置换没有更多的筹码；买家则很期待，想让房价回到2016年前，也就是上波房价大涨的起点。

　　面对困境，我一直认为，客观认知最为重要。不能被情绪左右，而是站在绝对中性客观的角度去思考底层逻辑是否产生变化，并要论证多方面的信息源。

　　在大多数人眼里，深圳很有钱，作为改开最成功的城市，大街小巷跑着保时捷，近几十年财政一直在上缴，而不是被补贴。

　　主要源于深圳一直持有对民营经济的保护政策，又是定向补贴疫情受灾群众与企业，又是大规模发放消费券刺激消费。

　　房地产税的出台是必然趋势，因为当增量市场捞不到油水之后，只能从存量市场去找，房地产税作为共同富裕的中坚力量，一定是座上宾。

　　当下深圳楼市预期在历史低谷，信心不稳，房地产税已经被妖魔化很久了，它的出台一会对市场短期利空。

　　楼市和不同，房价掉30%，意味着首付跌没了，这时候就会考虑还贷必要性，按照往年经验，规模性跑路肯定少不了。

　　房地产税如果要出，就要出在行情比较好，经济比较稳定的时候，这时候有足够厚的安全垫可以对冲风险。

　　这个不难实现，房地产税设计成调节税，跟LPR一样，是可变动的，一开始肯定推行微税，轻轻在业主身上刮一下，而不是给一刀。

　　以此来试探市场反映，业主肯定不干，想着怎么转嫁到租客身上。最近深圳发布了3786个商品住房楼盘的房屋租赁参考价格，可能也是为此做预备。

　　但至于如何管控租金，如何做好预期引导，这是一个非常非常困难的事情，否则房地产税不会拖这么多年。

　　这种出台思路，虽然一开始起不到根本性作用，但起码“有了”，可以为以后的全面推广有一个铺垫作用。

　　按照国外经验，房地产税只是一个税收工具，不会影响楼市的根本逻辑，会在短期内利空行情，但长期修复后，又没有什么大的关系。

　　北京楼市，改善人群是主要推动力，而且房价高、标的大，差额20%的个税对于一般家庭来说，并不能忽略。

　　过去北京改善族想避个税，一般都是假离婚或者做高首付。这些做法成本太高，有时候一不小心，假离婚变成真离婚。

　　北京起码有40%的房屋交易，都是连环单，只能卖一套再买，我见过最夸张的6连环单，6个人同时在买卖，而且要谈好买卖的节奏。

　　我看了一眼，这几个月北京二手房成交一直都是稳步上涨的，北京出现了供需双上行的走势，比较稳健，不存在什么大规模抛售行为。

　　感觉把握不准的，可以继续观望，看年底有没有翘情，如果有，再跑步上车也不晚，如果出现量缩价跌，就要做另一种打算。

　　但是在这之前要对北京买房逻辑，要了然于胸，比如前段时间我写的《北京楼市变了》，里面一个重要的观点是，老破小千万别碰。

　　我问了一下贝壳的朋友，他说这10W套里，有4成都是20年以上的老破小，也就是4万套老破小，这部分房子流动性特别差，以后都会砸在手里。

　　最近很多人都说上海豪宅市场坏掉了，典型如上海华侨城苏河湾一套价值3亿的豪宅别墅，最后只拍出了1.9亿的价格。

　　因为上海豪宅一直都是脱离经济逻辑的独立行情，连续上涨好几年，甚至今年大疫情后，上海解封后的10天时间里，总价3000万以上的一、二手豪宅成交了33套。

　　无限度向上炒作，价格偏离，肯定要遭遇回调，现在豪宅下跌，属于真正意义上的“挤水分”，这个在上海历史上出现过2次，分别是08年和15年。

　　历史上豪宅市场跟刚需+改善市场，出现过很多次背离，主要在于富人追求避险，而非富人集群更源于居住。

　　上海今年经济停摆了2个月，那时候很多人对上海失望至极，但疫后的上海，表现出了惊人的韧性，连续推出多轮经济刺激计划。

　　上海作为中国最强城市的代表，金融和工业基础稳定，依旧是资源聚集的主流趋势，长期价值没问题。不过经过上半年的一轮小，现在房价会存在回调的可能性，建议当下观望为主。

　　房地产行业关联很多上下业。房地产市场区域特征明显且差异很大，各城市政府在稳定当地房地产市场中发挥着重要作用。

　　人民银行积极支持房地产行业健康发展，降低了个人住房利率和首付比例，鼓励银行通过“保交楼”专项借款支持已售住房建设交付，支持刚性和改善性住房需求。

　　近期，房地产销售和投放已有边际改善。随着中国城镇化进程不断推进，我们相信房地产市场能保持平稳健康发展。

　　第一段话，肯定了房地产的重要性；第二段话，释放了央行对楼市的托底态度；第三段话，投放向好预期。

　　大家也知道现在该出的政策基本出完了，但事实上楼市还没有达到健康的程度，按照这个说法，接下来关于央行能做的事还有一定的空间。

　　比如新增房贷利率和存量房贷利率的进一步下调，二套首付比例下调，商贷转公积金，带押过户的普及……

　　之前很多人买在了利率高位上，欲哭无泪，接下来是否可以通过商转公的手段，帮他们解套，唤醒购买力，也是一个重要的方向。

　　在政策角度，当下已经形成了历史级的利好区，目前就是疫情极大地遏制了房地产行情走势，如果这个因素一旦破除，楼市恢复并反弹的速度会加快。

　　大风袭来，有人看到富人提桶跑路，而我看到的是德国总理带着财团访华，代表着世界高端工业体系会投资中国有了确定性，中国联合香港开办金融会议，以及访越，又是对金融开放以及一带一路铺垫路程。

　　而对于还在这条船上的人来说，我更多的建议是，抬头看天，低头看路，回头看人，多关注自己，而不是海浪中恶魔的呼啸与小丑的戏谑。