山东三四线楼市的未来

　　“子木老师，您每天逛的都是一二线大城，出入的都是豪宅改善，很美好却很遥远，我走不出去这个小城，同时也热爱着这片故土，是否也能听到最真实的楼市声音呢？”

　　的确，近几年三四线市场越来越没人关注了，一方面在于高度同质化的行情走势，题材有限；另一方面对于创作者产生不了多大的经济效益。

　　工作、孩子、父母、人际关系……成本太高，年龄大了更不敢出去闯荡，既然走不出去，就要留下来建设家乡，也应该有清晰的买房路线。

　　山东没有东部沿海城市那么发达，但在北方也是首屈一指的经济大省，它是全国省市的“均值”，而临沂又是整个山东的“均值”。

　　两个城市的特性，足可以让我们窥见全国所有三四线城市的真貌。无论你身在何处，我希望你能看完下面的文字。

　　截止2022年，日照人口297万，GDP2300亿元，建城区面积只有青岛的1/4，排名山东倒数第二。

　　日照作为边陲小城，一直不被省里政策所青睐，旁边又有明星城市青岛虹吸，想发展起来，难度可想而知。

　　2016年26761套，2017年57724套，2018年更是高达86000套，涉及人口至少50万，这对于300万人口的日照来说，无疑天翻地覆。

　　就这样，日照从国开行拿到天量低息，再加上凭空创造激烈的购房需求，增加了土地出让效率，完成了第一桶金的积累。

　　所以在日照，你会看到整座城市的道路宽阔干净，东夷小镇、万象汇等地标做的很不错，城市形象在整个山东来说都能排进前五。

　　那时候在棚改货币化下，全山东房价都在上涨，日照更甚。不单唤醒当地购买力，而且因为有“海”的缘故，吸引了大量外地人入场置业。

　　就这样日照房价从5-6K的水平，被炒到1万多每平米，新区房价高达1.8W左右，核心区的学区房更是一路冲击3万/平米的均价。

　　常规房价上涨逻辑是“产业经济增长+人口净流入”，而日照的逻辑是“棚改+外地人投资+政府引导”。

　　日照城市建设的很好，文明程度很高，这是值得褒奖的，但招商引资却没有得到根本性的转变，可能是营商环境的问题，也可能是人才基底不够厚实导致。

　　在产业上，自称优势的港口经济面临着青岛和连云港的激烈竞争，之前的很多大型工业企业，也因为环境污染问题，迁出日照。

　　入冬后，日照的游客明显减少，我来的这几天，温度很低，第二天还遇到了大风，租了一家民宿，价格是一天195元，位置在灯塔广场附近。

　　司机的工资高一些，大概能赚7-8K，旅游旺季努力一些可以上万，外卖骑手一天跑10来个小时的也能赚上万，都是辛苦钱。

　　工资收入低就很难留住年轻人，以及虹吸外地劳动力。而在这地方买房的外地人，除了贡献房价和看海以外，很难产生规模的经济效益。

　　介于此，我在2019年、2020年分别撰文分析日照，告诉买房人，多等一等，妖风一过房价一定会回调。

　　而现在的东港区，新房价格基本1.5万/平米左右徘徊，去化效果很差。2022年的日照下跌严重，全年成交量相对2021年，跌了近一半。

　　最重要的是，日照作为一个建成区不足200公里的城市，出现了非常夸张的房价分化效应，最贵的东港区和最便宜的开发区，单价差距高达8K左右。

　　高收入群体扎堆建了新城，低收入群体聚集在周边，然而后者却没有很好的向上通道，实现财富的跃进，买入新城。

　　我去了翰林府邸和壹号学府，两个盘的价格都在2万+，都从最高峰平均掉了2-3K左右，总价大概都掉了40万元左右。

　　一来疫情下投资信心保守，二来山东乳山海景房跌成了鹤岗，上了几次热搜，把整个海景房度假的概念击碎了。

　　日照东港区一个中介说，目前挂牌的人不少，很大一部分都是想抛房跑路，或者把日照的房子卖掉去青岛、济南投资。

　　一定要买新房的话也可以，只不过要等到下半年再看。因为日照新房库存不少，现在内卷很严重，上半年成交还是起不来的话，还会继续打折甩盘，那时候也可以捡漏。

　　大润发的对面，大大的红字贴着招商。好的商圈，商场基本不用招商的，基本在开业之前已经内部预定了位置。

　　说实话我挺喜欢日照这个城市的，干净、宽敞，沙滩的沙质很好，细腻温和，东夷小镇的小吃很有特色，本地人很实在，热情好客，消费也没有南方旅游城市高。

　　2015年是有想法的，通过拉高房价做原始积累，改头换面，追击山东前列城市，然而产业升级的困局以及外地人的退潮，又让这座小城的野心备受打击。

　　这时候政府应该更多想想招商引资，跟临沂合作把港口的优势做起来，再把大旅游服务配套做好，让北方人有一个看海的好地方。

　　临沂街道，车流如注，到了早晚高峰期就会堵得非常严重，我去打车，人家会问你去哪儿，如果距离太近，他们头也不回，一脚油门走掉了。

　　早上吃糁汤，中午吃炒鸡，晚上鸡汤馄饨带烧烤，临沂的美食永远不会让人失望，夜深了路上的年轻人还有很多。团队小伙子去了当地有名的梦田livehouse，跟我说歌手很卖力，年轻人有活力。

　　临沂的业态很丰富，比较精致的咖啡店、酒店不少，还有一些古建筑比在衬托着悠久的历史文化，在繁杂的都市中藏着一丝文明的气息。

　　跟日照一样，临沂2015年也没经得住棚改，房价炒作得很厉害，从5000多每平米，一路飙升至1万多左右，核心区的稀缺物业逼近3万每平米。

　　一个司机跟我抱怨，在南面买了一套房，当初花了9K，结果现在跌到7K左右，满打满算整体亏了将近一个首付。

　　现在把房子给人都没人要，因为房子的价值已经少于银行了，也不知道哪根经搭错选择在那时候买房……

　　我又去几个商圈的核心看了看，比如泰盛广场、万象汇、万达、齐鲁吾悦等等，跟附近的中介聊了很久。

　　临沂房价不如日照高，是因为棚改比例小，且没有外地人的炒作加持，这样的结果，反而对当地房价成长是有益的。

　　近两年最抗跌的还是北部新城一期二期和兰山区北部区域，其他几个远离核心的区跌得最厉害，基本都回到了2016年左右。

　　北部新城因为新，规划地比较好，道路宽阔大厦林立，居住低密且舒适，在某种程度上，板块的潜力集中在改善层面。

　　新中心的崛起其实并没有撼动老中心的地位，两者分摊不同的城市功能，北面是政务文教中心，南面是商业中心，让临沂形成了一城双核的局面，也是城市发展比较良好的信号。

　　临沂的政府非常气派，坐北朝南，门前还有诺大的人工湖，司机打趣说，这两年整个临沂赚的钱都用来建设北城了。

　　政府所在的片区，教育一定是最强的。而在山东，教育十分内卷，家长对教育的追求也铸就了北部新区的房价基础。

　　临沂这些年很努力，物流基地做的有声有色，跟当地的小商品批发产业形成了良好的产业联动，正所谓大物流小商品。

　　物流和小商品批发产业虽然能带动成千上万的就业岗位，但却无法创造高薪的就业岗位，对于更高的房价很难有支撑力。

　　临沂也是一个贫富差距非常夸张的城市，祊河旁边的河景房和北城新区的学区房能卖到2.5W/平米以上，而郊区房价却只有5K/平米左右，相差近5倍。

　　唯一的利好是，临沂是人口大市，基数大需求旺盛，多个区域的亮灯率都很不错，这意味着自住大于投资，且有源源不断的需求，而经过两年的调整，全市房价已经回落在9K每平米左右。

　　新盘和二手随着地段的渐进，从5K-2.5W/平米不等，居民也有相应的选择空间，放眼全国都是比较实在的。

　　房价一定是跟经济、人口成正比的，一切虚妄的炒作过后必定是满地狼烟，当初在顶峰买房的人，也会付出追逐浪潮的代价。

　　山东是人口大省，地理区位不错，要山有山要水有水，是一副比较不错的底牌，但打成这样，对于山东人来说，是很难交代的。

　　当下最大的方向还是经济，像曹县一样，每个地方都找到自己的特色，细分产业种类，借港口联动，做全球市场的生意，紧跟江浙一代的步伐。

　　也真的希望，这个制衡南北差异最后的基石尽早找到产业出口，优化营商环境，脱离官本位的文化束缚，沿海经济化，而不是东北鹤岗化。

　　山东其他三四线城市，我也安排了调研团队的小伙伴分布取证，找时间也会写文章给大家聊聊，接下来还会写文讲讲青岛和济南，山东双子星的故事。