中山楼市进入“涨价模式—中山国际楼市网

“东区好一点的小区均价都要7000元/平方米以上了，怎么房子突然就那么贵了？”正在看房的小张很愕然。从今年4月份准备买房，一开始他把目标放在东区。远洋城天曜4月21日开盘，靠边的87平方米小单位卖5600元/平方米。小张认了筹，去了开盘现场，但买不下手：“靠着南外环和长江，实际上就是东区的最东南角了，又靠着边，还要卖那么贵，真的不值。”但是，蹉跎了一圈，他也没真正找到自己认为“值”的房子，8月初重回远洋城看，同样是天曜，洋房均价7000元/平方米，而且也没有小户型了。“销售代表还让我要买赶紧买，他们9月份肯定又有一轮涨价。”7000元/平方米是真的买不起了，小张只能退而求其次，又看了紫园、中信德方斯和保利国际广场，发现4月份远洋城5600元/平方米的价格已是“超值”，紫园准备开盘时卖5800至6800元/平方米，保利国际广场均价5300至7200元/平方米，中信德方斯稍微便宜一点，也要卖到均价4800至5300元/平方米。“之前不是城区五六千，镇区四五千随便挑吗？怎么过几个月就贵成这样了。”小张感叹。迈入8月份，城区单价五六千、镇区单价四五千的“美好时代”已经成了过去，仅从每月统计的单盘的销售价格上看，大部分住宅都出现了不同程度的价格上涨，上涨500元/平方米是普遍现象，1000元/平方米涨幅的楼盘也有不少。面对涨价，开发商们表现得很坦然：“这个价格只是补涨，中山一直以来价格都太低了。”不过，对于营销策划人来讲，怎么在涨价和销量之间取得平衡是一件相当头疼的事情，而专业调研机构则提出了新的担忧：《闲置土地处理办法》已催生大批在建项目，这些产品将在今年年底或明年年初入市，届时市面上或许会引来新一轮厮杀。

克而瑞近日公布的一份研究报告中指出，TOP30城市房地产未来需求持续增长有保障。报告称，任何一个行业的发展都离不开其所处的大，对于一个城市的房地产市场来说，所在城市的人口规模和居民支付能力就是它赖以生长的土壤，它们共同决定了这个城市住房需求的结构和规模，它们的兴衰变迁也将决定这个城市房地产市场的未来。

中山中原策略中心也对7月份中山各区域楼价进行调研，在各区域的主要监测楼盘中，成交均价都有不同程度的增长，东区标杆项目远洋城整体成交均价6681元/平方米，利和国际公馆以10227元/平方米名列第一。西区成交最多的项目是奥园，成交39套均价5358元/平方米，主要监测项目里天悦城售价最高，均价5848元/平方米。石岐区销售量最大的是大信君汇湾，成交34套均价6557元/平方米，区内8个重点监测楼盘中，楼价最高的楼盘是富逸臻园，均价8341元/平方米，最低的是时尚家园的5539元/平方米。在南区，7月份中澳滨河湾成交了123套，均价5302元/平方米，片区均价最高的是金水湾的6576元/平方米。

在存量方面，2013年6月30日，全市住宅存量是48047套，而到了7月底，全市存量剩下46488套，环比6月份又下降了3.2%。若按上半年的销售速度衡量，目前全市的去货率只需要10个月，最快的去货率是沙溪镇、黄圃镇，均需要4个月。

7月30日，中央局会议对房地产市场提出“促进房地产市场平稳健康发展”要求。此前“过快上涨”和“促进合理回归”的调控措施一直是政策的主旋律。但最近新一届对房地产市场首次正面，提出要“保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”，成为房地产政策趋向市场化转变的信号。业内认为，这是中央给下半年政策定下了“平稳”基调。易居研究院发展研究所所长李战军表示，中央局会议不讲房价，不谈调控，不提限购，只提促进市场平稳健康发展，说明重点向保障房建设和分配、刚需首套的金融支持等方面倾斜，而调整的第一步，就是多次将开闸放松房企的融资，这意味着下半年政策面将基本保持平稳。克而瑞研究中心副总经理林波分析，下半年调控加码的可能性极小。针对首套房贷款的放松政策成为大概率事件，尽管首套房利率较难继续放松，但也不会再度收紧。他认为，下半年楼市喜忧参半，喜的是“去行政化”趋势；忧的是上半年宽松的融资一去不复返，房企不能过度依赖海外融资和信托，筹集资金将是个亟待解决的问题。对于房企来说，提高周转速度，向运营要利润仍是制胜的不二法宝。业内认为，结合当下政策与市场走势，下半年房企有望迎来新的销售增长期。

值得注意的是，东莞是常住户籍人口比最高的城市，2012年东莞户籍人口只有187.02万人，而常住人口有822.02万人，常住户籍人口比达到了4:1，远高于其他TOP30城市，而另外一项城镇人口复合增长率为0.065，相比其他城市同样偏高。一方面，庞大的外来人口支撑对东莞的房地产市场形成了支撑，但另一方面，由于东莞当前的产业结构仍然以三来一补为重心，因此尽管能够吸引庞大的外来人口，但这部分人口所从事的工作相对低端，收入水平也偏低，因此实际能够为当地房地产市场需求的比例相对有限。

如果按组团来看，四个组团中，中心组团均价最高，为7099元/平方米，东部组团6043元/平方米，西北组团5875元/平方米，南部组团5722元/平方米。在区域来看，均价最高为小榄镇13532元/平方米，以别墅以及大户型为主的区域，另外一个是以别墅集中区域的五桂山镇，均价为10508元/平方米。

不过，涨价虽然开心，但也不见得完全是好事。价格先涨上去了，但客户还需要有心理调整期，经过调整和认可才能真正接受涨了价的房子。就像看了一圈房子的小张一样，5600元/平方米的房子错过了，面对7000元/平方米均价的房子，他必须给自己做大量的思想工作和心理建设，才能真正下手买房。“房子是肯定要买的，但价格确实难以接受，再看看吧，看看价格走势，如果还是那么贵，那也得买了，可能就买远一点，或者房间小一点。”

另外，中山中原新推出了经理人预期指数：该指数的采集来源于中山中原20位销售经理对后市的预测。0.5指对后市是持平看法，高于0.5指对后市看好，低于0.5指对后市的看法是走低。在8月上半月的预期指数中，中山中原的经理人普遍对新一个月份是比较乐观的，如7月的上半月预测指数为0.58，主因是6月份的成交仍能保持比较高的水平，成交了7577套，市场氛围积极。而在8月的上半月出现了另一小高峰，预测指数为0.53，主因是经理人对后市还是比较有信心，楼盘打出的低首付措施还是收到成效。

对于开发商、代理公司、营销策划人来说，定价策略之一是“跟风”，跟住区域内标杆项目，再根据具体差距定出差额，如果市面上有楼盘祭出涨价大旗，其他开发商也肯定乐得跟上。“中山的房价本来就一直偏低，现在在市场能接受的情况下适当涨涨，也是正常的。”有开发商的策划经理这么说。在中山中原策略中心的统计报告显示，在珠三角重点城市中，2013年上半年住宅成交按成交量排名为：广州、佛山、惠州、中山、东莞和深圳，中山以34167套位居第四位，高于东莞和深圳；若按成交价格排名，则是深圳、广州、东莞、佛山、中山及惠州，中山5613元/平方米的均价位于六大城市的倒数第二，与深圳21433元/平方米相距甚远——中山市仍然是珠三角房地产市场的洼地。

从城市吸附外来人口的角度看，城镇人口复合增长率和常住户籍人口比越高，城市吸附外来人口的能力越强，由此可能带来的住房需求越多。由此可知，大多数TOP30城市拥有较强的对外人口吸附能力，在我们看来，这和这些城市普遍行政级别和经济发展层级较高，社会福利水平领先有直接关联。

在西区，某大型项目也在今年半年内涨了800元/平方米左右，房价提高，代价是销售速度明显变慢，开发商正在寻求今年剩下这4个半月里的销售突破之道：“在一些刚需户型，客户对价格还是很的，价格上来了，购房者的犹豫期明显变长，我们现在想的就是能否通过各种地面活动，能尽量吸引来客户形成购买力，区域里人群就这么多，先挖到碗里的才是菜。”

对于普通购房者而言，在市场对下半年整体趋势看涨的下，客户观望的心态可能会加重。购房决策中，除了项目本身质量及开发商品牌因素外，项目的促销力度也会在很大的程度上影响客户的决定。由于上半年较大量的消耗了刚需型客户，并随着下半年市场供应的产品比例也偏向改善型产品的趋势，下半年市场的客户中，刚需型客户减少，改善型客户增加。在出手购买的客户里，由于改善型客户增加，他们在选择楼盘时，对开发商的要求会更高，对产品的品质更为追求。

不过，虽然2013年下半年预计形势良好，但也并非前途一片，明年的庞大供应量以及居高不下的价格，或将成为中山楼市达摩克利斯之剑。

卖得快，存量少，自然就酝酿着涨价了。“我们准备涨价了，肯定要涨了。总不能一直那么低价在卖。”在采访中，某大型项目的营销负责人这样说。她所在的项目被认为是区域标杆，之前也一直因为售价太低而遭到区域同行“吐槽”。“之前属于超值销售，现在回归到项目该有的价位而已。”

【报告：房价上涨已成定局】

【克而瑞研究报告：TOP30城市房地产未来需求持续增长有保障】

从城市当地人口规模来看，城市人口密度反映了城市当期人口数量，城市人口密度高，房地产供给相对缺乏，价格水平趋高。TOP30城市平均人口密度937人/平方公里，7倍于当年全国人口密度139人/平方公里。上海的人口密度达到了3754人/平方公里，如此高的人口密度决定了上海住房旺盛的需求，有限的土地资源，使得上海房地产市场供不应求。另一个指标城市城镇化率则反映了城市预期人口数量，即未来城市自身通过农村人口向城镇人口能够增加的城镇人口规模，TOP30城市平均城镇化率68.16%，远高于2012年全国城镇化率52.67%，该指标30大城市内部分化较大，如、上海、广州和东莞城镇化率已达到了80%以上，说明城市本身的人口已趋向饱和，未来能够新增的城市人口少；另一方面如重庆、、、、南宁等城镇化率刚刚超过50%，未来随着其城镇化进入高速推进期，将有数量庞大的新增城镇人口，对于当地房地产市场而言无疑是重要利好。

中山中原策略中心认为，8月楼盘的营销策略主要以降低购房的门槛为主，主打低首付优惠。整体来看，8月份的商品房均价将与7月份均价基本持平，约为6200元/平方米。在供应方面，在8月底全市的供应会有明显的上涨，一方面是，前期积蓄的产品后期开始爆发；另一个方面是，不少楼盘对9、10月份的市场还是比较乐观的，在没有出台更加严厉的调控措施的前提下，8月的供应量相对会有所增加的。对于开发商来说，对于8月份不是传统的热销期，主打的优惠措施仍然是降低门槛的低首付措施；另一方面，对于正在认筹的楼盘，主要以低认筹金，抵扣开盘当天部分成交总价的高优惠，如东凤镇海伦春天，认筹1万抵6万，星汇云锦认筹5千抵5万等，为9、10月份的销售旺季蓄客准备。另外，根据对市场的摸底和客户调查，中山中原的7月份月报认为，部分购房者会因为开发商打出低首付的优惠措施而出手购房，而大部分客户还是以观望为主的，一是看好9、10月份会有更多优质的楼盘入市，另一方面是希望“金九银十”能有更优惠的措施推出。

有分析认为，2013年上半年房价上涨，一方面是中山政策宽松，楼市价格上行阻力小，另一方面是楼市回暖已成定局，房企提价销售意愿增强所致。

价涨量难涨伤脑筋

在价格整体提升之后，消费者到底买不买账，现在还是未知数，只是对于开发商来说，已经很久没有尝到涨价的滋味了，这块诱人的美味的肥肉，实在不舍得丢掉。

【后续大量供应有隐患】

从居民收入水平来看，TOP30城市总体居民支付能力普遍较高，只有威海、郑州和贵阳三个城市明显低于全国平均水平。一方面，城市居民支付能力决定了所在城市的房价水平，上海和是全国房价最高的两个城市，其次是东莞、苏州、广州、天津、无锡、杭州和南京，可作为房价次高组团城市，最后是青岛、长沙、大连、武汉等，这一情况和居民收入基本对应；另一方面，房地产的刚性需求建立在对购买住房的支付能力基础上，在房地产调控常态化的今天，当地居民支付能力很大程度上决定了城市住宅市场的未来表现。（杨晨青、潘绍之）

目前可以看到的情况是，随着《闲置土地处理办法》的执行，开发商在开发进度上将加快速度，在今年年底到明年年初，市场供应将会出现一个较大的增幅，住宅的存量将一改上半年下降的势头，重新上涨，市场上新开的楼盘及加推的情况增加。另一方面，在住宅存量一度下降的情况下，开发商也将适当的加快项目的建设速度，以满足市场供应的需求；由于下半年新项目入市较多，市场供应增加，市场竞争加剧。

楼价涨上来了，但销售速度变慢了——这是记者在采访中发现的开发商的共同问题。“销售压力也是有点大的，到年底还有3亿元的货要卖，可现在均价也7000多元/平方米了，老板一定要我们在这个价位卖，实际上蛮头疼的。”南区一高端项目营销负责人说。

值得关注的是，部部分欠发达省份的省会城市如西安、郑州、南宁、昆明等在外来人口吸附方面也具有较强的能力，究其原因，我们认为这些城市虽然在经济发展绝对水平方面相比、上海、广州等无法相提并论，但在其所在省份中、相比其周边二三线城市而言同样具有明显的优势，这样的岛状效应使得这些城市同样能够吸附到相当规模的外来人口。

中山中原策略中心在7月份的楼市月报中认为，8月份全市供应量将会明显上涨，之前迅速销售带来的市场“饥渴”将得到一定程度的缓解。8月份还未进入真正的销售旺季，距离“一大波”优惠促销还有一段时间，开发商将以降低门槛的低首付作为8月份的促销方式。

中山楼市普遍涨价并不是像小张这样个别买房人的感受，它在市场数据调查中是实实在在发生的。在克而瑞（CRIC）出炉的2013年上半年半年报中显示，中山上半年共有16个区域成交均价同比上升，其中三角镇、古镇镇、大涌镇升幅超15%。全市均价五桂山最高，单价直接破万元，东区均价上涨至7482元/平方米，南区和西区的均价也抬升到了5986元/平方米及5806元/平方米。

而在其他镇区，火炬开发区均价最高的凯茵新城又一城均价17240元/平方米；沙溪的时代倾城价格最高，均价6087元/平方米；港口是保利国际广场价量齐升，成交109套均价5802元/平方米；坦洲均价最高是中澳世纪城，均价6892元/平方米；东升镇丽景名筑同样价量皆高，销售102套均价4862元/平方米。

据统计，7月全市商品房网签6529套，环比6月7577套下降了14%；其中住宅网签4789套，环比6月5550套下降了14%。商品房均价约为6299元/平方米，环比6月6766元/平方米下降了7%。虽然环比都出现下跌，但6、7月中山楼市的价、量仍处在高位，整体新增供应3289套，环比6月下降了25%，同比下降了15%，再加上新增量还在持续下降，过了半年节点加上暑假淡季，开发商的推货速度明显减慢，使得市场供求关系变得紧张。

值得玩味的是，这个标杆楼盘即将涨价的消息传出，区域内周边项目，甚至全市其他项目的营销负责人都为之“欢欣鼓舞”，普遍反映是：“好啊，终于有开发商带头涨价，而不是带头降价了。”

卖得快开发商开始打小算盘

【专业观点：8月积累、9月爆发】