中山楼市论坛限购令下轻轨效应凸显 中山楼市将迎大发展

■市场反响

采访期间，有熟知镇区楼市的人士指出，依托广珠西线以及轻轨两大交通基建，南头这一价值洼地已赢得众多外来开发商的青睐。在南头镇的未来规划中，将以目前正在全力打造的“华南家电城”为依托，借着广珠高速和城际轻轨贯通的机会，重点推进房地产以及商贸物流的发展。

■轻轨知识

“比起古镇、小榄等楼价相对较高的地方，南头、东升这些地方的楼价相对更低，在售楼盘数量不多，质素也不高，但交通条件一旦改善，增长空间将会更大。而且随着产业园的增多，会吸引到更多的外来购买力，而且从开发商的角度上，目前轻轨周边的地块相对较偏，拿地成本低，意味着未来利润空间的提升会更有，开发商在拿地时也会充分考虑这点。”近两年经常在北部几大镇区从事房地产策划的罗雪娟表示。

另一方面，有市场人士认为，近期广佛地铁的开通，可能某程度上会令广州购房客的购房计划发生一些变化。“老实说，目前佛山在地铁周边的城市配套、工作就业等机会都比中山相对要多，而且两地的距离更近，从居住的综合条件上看，佛山要比中山几大轻轨站的周边要好，但中山最大的优势，就是较低的楼价与悠闲的居住。所以中山要想吸引广州、佛山的置业者，应该将自己核心定位出来，并通过宣传来影响外地购房者的置业预期。”一不愿具名的业内人士分析道。

周边配套急需摆脱 “半真空”状态

轻轨带来机遇楼价升幅未必立竿见影

■记者建言

永怡集团的市场总监罗力挺也认为，作为靠近轻轨火炬区站的大型楼盘，它们在数年前已经开始在打造轻轨大盘的形象，因此对于轻轨所带来的经济效应较有感触。“即便轻轨如今真的开通在即，我觉得也要以长线的目光去看待它对中山楼市的积极作用。从一线城市的角度来看，铁到达的地方，沿线物业必然会升值，但轻轨对于中山这类二线城市而言，属于新生事物，因此究竟轻轨能给房价带来多大的提升作用，目前仍需要时间来观察，至少从目前的情况来看，泛城区一带的成交依然以本地购房者为主。”

资深房地产评论员元禹也认为，按照大城市的发展经验，轻轨沿线房地产升值速度一般较高。但当前楼市调控政策加重了楼市的观望气氛，且目前传言即将开征物业税对楼市又是利空。在众多因素的影响之下，轻轨开通虽然能带动中山楼市升值，但预期升值幅度有可能会因此而大打折扣。

“不过自从相关限购政策出台后，在国庆期间的开盘活动中，我们发现来自广州、顺德等的看盘客户，有逐渐增多的趋势，其中不少都在咨询轻轨何时开通。我觉得这一方面是由于楼盘的宣传着重于开拓外地客户，但更重要的是由于轻轨的即将开通，不少容桂、广州投资者都意识到，在未来轻轨20分钟内能到达南头的情况下，不到4000元的楼价水平，无论站在投资还是自住的角度上，对于这些长期受到高楼价的置业者而言，花一半不到的价钱，却能享受到更优越的居住，这样的吸引力绝对是毋庸置疑的。”

据记者近月观察，在“9·29”新政出台后，中山楼市所受到的影响未如预期中明显，尤其是成交量是一直保持高位运作。截至11月的首个周末，我市商品房网签量基本保持在日均180至240套的水平，延续了10月份的火热态势。

虽然轻轨的开通必将带动更多的外地投资者与置业者进入中山，从长远看的拉升效应还是比较值得期待。但是，与广佛地铁较低的交通费(一般单程6元)相比，将来轻轨的资费肯定比前者高出不少，对于将来有意居住在中山的外地工薪一族而言，交通费的问题，将很有可能成为它们考虑的一大因素。以之前初定的20元/程为例，一日的来回费用将达到近40元，而且还不包括其他下车后的转车费用。“每月上千元的出行成本，对于不少工薪阶层而言的确不低，至少我感觉挺难接受。”在番禺工作的香先生表示。

“轻轨镇区”楼市成交火热外地投资客占近半壁江山

此外，从目前火炬区、港口等两大主城区站点的配套来看，交通、商业、餐饮等配套依然处于半真空阶段，虽然交通的问题相对容易解决，但是商业、餐饮则需要人流来带动才能发展起来，因此上述区域在短期内的人居配套，依然需要时间来进行培育。

虽然近期外地购房客对轻轨的青睐正在日渐升温，此前我市不少业内人士对轻轨开通后的中山楼市表示相当乐观。但在近期国家加息、“9·29”新政、一、二、三套房贷政策的出台后，市场开始出现了各种不同的声音。

说起近期楼市“轻轨效应”最为明显的地方，不得不提的是镇区轻轨站点的沿线楼盘。据记者近期现场观察，以毗邻顺德容桂的南头镇为例，在与轻轨南头站只有5分钟车程的广物锦绣东方，有关负责人向记者指出，在“9·29”政策出台前，广州投资客的身影其实并不算多，其中不少还是属于过咨询的人士。该楼盘的置业顾问也向记者表示：“在政策出台前，看房客户主要以在南头工作的外来人士为主，广州的看房客不算太多，但在出台限购令后，上周第二批推出的单位业主中，广州客户比例有了较为明显的上升。”

根据规划，广珠城轨预计采用站站停和越行直达两种不同时速的车辆运行，站站停每小时140公里，全程要76分钟，预计中山到广州旅行时间仅为41分钟，比公交通节约1个多小时。越行直达每小时200公里，全程为46分钟，中山到广州直达列车的旅行时间缩短为27分钟。按设计能力，开通运行后，客运最高峰列车之间的间隔将争取在2分钟之内。而广珠线每天营业时间将从早上6时至晚上24时，达到18小时。票价有可能为20至30元/人的水平。中山境内的小榄、中山(火炬区)、东升、中山北(港口镇)、翠亨站预计将于下月开通。

■业界观点

沿着轻轨去看房

有业内人士指出，对于近期中山楼市交投的火热现象，很有可能是由于广深两地的限购令下，鉴于目前南头、三角、南朗等周边镇区的楼价水平依然与顺德容桂、番禺、珠海等地存在较大的价差，在“番禺一套=三角两到三套”的馅饼下，投资者将眼光放到了交通利好明显、楼价水平处于珠三角靠后水平的中山。