2015中山楼市大事件促市场健康发展—

  楼盘小区公建配套需切实落地

  据介绍，自2014年11月以来，国家发展委会同有关部门先后印发了8个文件，放开24项商品和服务价格。当中包括了资产评估服务、房地产经纪服务、非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务等涉及房地产领域业务。发改委公开表示，目前全国已有物业服务企业7.1万家，从业人员超过600万人，服务供给较为充足，对于非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务收费，可以由业主委员会采取公开招标的方式，选聘服务质量好、收费标准低的物业服务企业。

  与此同时，新规还明确了加强事中、事后监管的三项具体措施，包括督促行业主管部门加强对本行业相关经营主体服务行为监管，完业准入和退出机制，依法查处涨价、价格欺诈等不正当价格行为等。发展楼宇经济：

  2015年五一前夕，市规划局发布公告，就《关于规范建设用地配套公建设施规划管理的实施意见 (征求意见稿)》征求意见。根据该《意见稿》，建设用地出让后，建设单位必须按照规划条件进行配套建设，过去开发商以缴纳公建配套费抵消配套建设任务的做法被叫停。新规，已出让居住用地配套公建用地面积多于或少于总用地面积的8%时，应通过提供公共绿地、提供公建用房等方式补偿。已出让居住用地配套公建建筑面积少于总建筑面积9%时，则需无偿提供公建用房(住宅或商铺)作为抵缴。

  另一方面，考虑到目前主城区写字楼项目存在招商对象严重同质化的情况，“一楼一策”的目的还在于以培育、聚集、发展特色楼宇产业为目标，建立商务楼宇转型升级提升服务平台，充分发挥楼宇集聚要素和辐射带动作用，提高楼宇经济贡献率，进一步巩固楼宇经济在现代服务业发展中的优势地位。

  规范全市商业综合体开发规模

  中山成试点

  当中值得注意的是，对于被划定为建设区的主城区核心地区，规划局称规划期内“原则上在规划期限内不再新增商业综合体”。而且，主城区只有岐江新城、中山北站被列入重点规划建设区域。值得一提的是，中山北站将规划有一大型综合体以及一中型综合体，这两个商业综合体或将组成中山大型的新建商业综合体。这意味着，在东区商业开发逐渐饱和的背景下，以中山北站、岐江新城等为首的城区北部将成为未来中心城区商业开发的集中区域。杜绝“以费抵建”：

  对于一楼一策的出台背景，市发改局表示，目前中山写字楼存在入驻率低、缺乏产业集聚、配套不完善等问题。一方面中山写字楼的产业特色不明显，目前很多楼宇没有明确的功能定位和产业布局，特色集聚程度相对较低。而且由于招商压力较大，过去两年不少开发商都忙于将手头写字楼物业出售来回笼资金。这一定程度上让写字楼的空置率增大、招商难度加大。

  2015年，市场成交量成为了中山楼市话题的主旋律。不过事实上除了成交话题以外 ，2015年同样算是中山房地产市场开发的“规范年 ”。 一系列覆盖各个领域的地方性规范文件的出台， 让中山楼市朝着“市场更加规范、规划更加超前 ”的方向在发展。

  据介绍，《规划》的规划年限为2013年至2020年，将全市24个镇、区商业综合体的布局划定为重点建设区、适度建设区、控制建设区及建设区共四大策划分区。从建设规划策略图来看，重点建设区为岐江新城 （含中山北站地区）、翠亨新区、小榄镇、三乡镇。建设区为主城区核心区，大致由康华以南、岐江河以东、长江以西、南外环以北围合的地区。主城区 (限康华以北等)、小榄镇、三乡镇、翠亨新区被列入重点发展区，而翠亨新区全区域是被纳入重点规划建设最大的区域。

  上述 《意见》明确了四项任务：试点放开新建商品房住宅（含自有产权车位）前期物业服务费，实行市场调节价格。其价格及服务标准在小区物管招标时，由发展商和物管公司商定；试点放开业主大会成立之前的小区前期物业服务收费，实行市场定价；别墅、业主大会成立后的住宅及其他非住宅物业服务收费，继续实行市场调节价；试点放开装修押金、装入证押金 （工本费）、门禁卡等收费。其中，物管收费放开，或许意味着中山“最高3元/平方米/月”的物管收费标准上限成为历史。

  2015年7月，广东省发改委批准中山、惠州两市率先试点非保障房物业费定价，为全省全国探索经验。去年9月份，市发改局、住建局联合印发《中山市放开非保障性住房物业服务收费管理试点工作实施方案》，决定从去年10月起在南区、南头镇和三角镇等6个楼盘试点放开非保障性住房物业费。试点期截至2016年9月份。而经济适用房、公共租赁住房、廉租房等保障性住房物业服务收费继续实行指导价管理。

  去年12月18日，由市主办，市发改局、东区办事处、中山日协办的2015中山市服务业新兴业态高峰论坛于盛景尚峰金融商务中心正式举行。当日，全市首批13个商业写字楼项目被列入我市重点政策扶持的亿元楼宇培育项目。据介绍，上述13个入库项目将纳入全市“亿元楼宇”信息服务平台，实现资源共享，并根据楼宇产业定位，制定“一楼一策”的招商扶持政策。

  目前，公建配套项目是指居住小区级公共配套设施，包括菜市场、幼儿园、、公共厕所、排水泵站等。其覆盖的范围为全市拟出让建设用地和可申请办理转功能的建设用地等。

  对于该的出台，有业内人士认为，一方面，鉴于多年来中山在新区配套建设方面的水平确实要比周边广州、佛山、东莞等城市低，当中包括了道、学校、医疗等。因此，如今中山制定该法规是为了规范出让用地公建配套管理，切实提高中山城市建设质量以及社区居民的切身利益。尤其在提出提升中心城区首位度的背景下，楼盘社区作为前者的重要组成部分，其配套的完善程度决定着前者所处片区商业、市政建设水平的高低。对于开发商来说，由于规划的越发严谨，这要求开发商在规划设计上摒弃以往的设计，对相关公建配套设施布局多花心思、多考虑长远运营。只有这样，公建配套才能发挥出提升楼盘价值的作用。另一方面，今后开发商可以通过等值的物业用房来代替前期缴纳费用。这意味着一些小型开发商的前期开发资金压力得到一定缓解。物业收费市场化：

  “一楼一策”助商业地产去库存

  2015年3月6日，由市规划局起草的《中山市商业(综合体)专项规划》征求意见结束了公示期。该草案将全市24个镇、区商业综合体的布局划定为重点建设区、适度建设区、控制建设区及建设区。其中岐江新城、中山北站、翠亨新区等纳入商业综合体重点规划建设区域。备受关注的是，作为中心城区的核心地带，东区被列入“控制建设名单”行列。除此以外，规划也对中心城区商业中心体系进行“一轴、两核、七心、多点”的规划战略布局。