中山 145万套！11月楼市网签破纪录？中山市楼市论坛

业内说法

从大市来说，由于车位成交等结构性因素影响，商品房成交的均价一直很平稳，从数据监测上看，受深圳客影响较大的项目提价明显。此外，由于中心城区也受到深圳客的“波及”，即将出现缺货的情况，中心城区的项目及全年销售不错的项目也许都会酝酿涨价。“从火炬区到东区到港口，深圳客所到之处必缺货，而这个势头将蔓延到整个城区，也会引起本地城区客户恐慌入市的心理，中山城区项目将会出现由本地客和深圳客抢夺购买的局面。城区之前滞销的项目和户型，将会出现难得的消化机会，尤其是大户型。”合富辉煌市场研究部经理谢仲娟表示。

住宅新增：不达住宅成交的一半

土地：成交一商住用地

区域持续分化，东区成交猛涨

对此，合富辉煌市场部认为，11月的中山楼市再次搅动了房地产业内的神经，整个中山房地产形势好得让人不敢相信，深圳客户的威力越来越大，将进一步影响中山楼市的格局。传统的12月份是大促销的冲刺月，应该是各种优惠纷纷踏来的月份，但今年的情况也许会不一样，可能会是房价的转折点。

上月成为中山历年来成交纪录最高月份，楼价保持平稳

同时，不仅环比及同比上涨，该数据还不断刷新纪录。今年6月份，网签套数一度突破至13878套，网签面积117.8万平方米，在中山楼市尚未恢复元气下，当时已经被业内称为“奇迹”，该数据当时也创下了中山楼市历年最高成交月份数据。而11月份的成交数据全面超过6月份，相当于轻松突破历史新高。

2015年11月，土地市场成交8土地，其中一商住用地，环比10月成交套数上涨300%，面积上涨46%；同比去年成交套数下降16%，面积下降7%.

同时该机构预测，由于去年12月份商品房成交11309套，而11月份刚刚创下了历史成交的新高点，预测12月份也只会好不会差。但由于中山库存下降明显，热销区域、项目的供应量跟不上的影响下，成交量应该会略低于11月份，预测在1万-1.2万套之间。

有业内人士评价，6月份的成交中有不少是车位成交拉升，同时也出现了不少项目低价抵押房源的情况，因此含有一定的水分。而11月份的成交量中，有1万套以上的成交是新建住宅。

全市新建商品房的平均价格则基本变化不大。根据合富辉煌中山分公司市场研究部数据监测显示11月份中山商品房网签均价5808元/平方米，环比今年10月均价5798元/平方米持平，同比2014年11月均价下降4%.

分类解读

2015年11月，中山市住宅库存共61395套，环比9月份66652套下降7.9%.从各面积段来看，100-120m2面积段下降1358套最为明显。从各户型来看，环比9月份，三房二厅下降2659套最为明显。2015年11月，坦洲镇以6948套居镇区库存榜首，石岐区以6253套排名第二，东区以4380套居第三。

中山全市共有3土地供应，供应用地面积4.19万平方米。

在区域成交排名中，坦洲镇以2805套位居成交量榜首，其次是石岐区1594套，火炬开发区则以1204套排名第三位，东区和西区则以1141套及1129套名列第四位和第五位，这5个区域也是11月网签成交中突破1000套线的区域。

新建商品房新增方面，该机构认为12月是传统的冲刺月，新增应该比11月增多，但不会特别明显，约6000套。而11月底的住宅库存只是在61000套左右徘徊，按照目前的消化量，12月份的中山库存将极有可能回归5字头，历时近两年的中山楼市的高压线也许即将解除。

从区域看新增量的话，2015年11月份中山市各区域住宅东区新增1117套，排名第一，占新增总数的24%，主要依靠于越秀星汇品峰893套及天奕国际广场224套；其次是火炬开发区的779套，主要依靠于凯茵又一城379套、臻华花园227套及万科柏悦湾173套；坦洲镇720套位列第三，主要依靠于中澳春城503套及海伦印象217套。

根据中山国土局数据显示，按照房屋用途划分，新建住宅网签共录得成交10446，网签面积112.8万平方米，前者占据新建商品房成交量超过7成，后者则占据近9成，与此前住宅成交仅占6-7成的成交量相比可谓进步不少，同时这也是中山纯住宅交易首次突破万套水平。而商业成交则萎缩至千套以下，仅有920套，车库则由于坦洲镇项目中环明珠的千套车位低价抵押，而达到3105套。

大幅刷新纪录，均价同比下降

在区域成交当中，除了前三位之外，南头和横栏镇也表现出色，环比10月增长一倍。港口和西区的项目因为有了深圳客的涉足，成交量也大幅上升。

价格方面，由于车位还是相对比较多，所以整体成交都比较平稳，但不难看出，有深圳人民带动的项目，价格都还是上涨不少。而11月的中山楼市除了诞生了两项成交破纪录的数据外，还诞生了一项新的纪录———住宅库存创下年内新低，成交增加同时新增量也不高，库存创新低也是正常事了。

住宅成交“注水少”创新高

对比10月份，全市仅有南区和西区库存上涨，其他镇区库存均下降。有业内人士分析，“先富带动后富”的情况影响着中山楼市往积极的方向发展。从成交项目上看，深圳人民的购房“威力”越来越大，不单单影响火炬区、东区、港口，还把脚步踏入西区、南区和石岐区，进一步带动楼市成交。

据合富辉煌中山公司市研部数据监测：2015年11月中山市住宅新增4646套，共计50.04万平方米，环比10月新增5545套、58.89万平方米的套数和面积分别下降16%和14%.

从面积段上看，11月住宅新增100-120平方米增量最多，高达1764套，占新增总量的38%.结合新增的户型来看，新增主力为三房户型，3148套，占新增总量的68%.

其中，成交接近3000套的坦洲镇表现并不寻常，归根到底是因为中环明珠花园的车位以底价抵押超过1000套，造就了坦洲镇在套数上大大抛离了石岐区。而榜单上城区就有3个区域进入榜单，业内预计受到楼市政策调控的刺激及深圳投资者的入市搅动，导致城区部分楼盘出现成交“恐慌潮”，原本犹豫的本地购房者果断入市。

房价酝酿上涨

住宅库存：创下年内新低

在情理之中，又在预料之外。11月完结后，当月中山楼市成交情况也不出意料“破万”，但让业内都震撼的是，11月份的网签成交不仅延续此前金九银十“破万”的良好势头，并以14509套的成交纪录刷新了今年中山月度成交的最高纪录，同时也成为中山历年来成交最高纪录月份。

同时，东区由于临近火炬区而受惠，不少楼盘已经出现货量不足的情况，同时深圳客的比例也在不断提高。火炬开发区则让人“大跌眼镜”成交下滑，但原因并非该区域的深圳客购房热度消退，而是区内主要代表楼盘新货供应不上，部分楼盘甚至出现新货一推出马上被“秒杀”的情况。因此短期内，不排除火炬区的成交会进一步下滑。

库存或重回5字头

根据中山市国土局公布的11月份新建商品房网签成交数据显示，11月份中山网签套数高达14509套，网签成交面积为128.6万平方米。这样的数据意味着什么？10月份网签成交套数只有12603套，网签面积116.1万平方米，11月的网签套数和网签面积环比10月份分别上涨15.1%和10.8%.同时，11月份网签套数同比去年同期9874套上涨46.9%，网签面积同比上涨34.4%.