何见祥：珠海限购下中山南部楼市的营销2016年4月4日

11月的天气开始逐步进入冬天，而楼市也在10月份提早进入寒冬。进入11月，突如其来的珠海限购给整个楼市更加蒙上一层阴影，究竟楼市如何走，按照目前的形势来看，后期仍然不太乐观。中山南部与珠海相邻，在珠海出台限购政策后，这些区域楼市是否有影响？该如何突破？请看下面的分析。

总的来说，珠海此次出台的限购政策，将会一定程度上缓解珠海上涨过快的楼价，但这仅仅是稍微缓解，而对中山市场的影响将会更大，借鉴广州、佛山的限购，中山北部楼市迅速火热，房价也因此被带动，而南部楼市正是在这种现象下出现契机，房价再次走高势在必行。

一般来说，诸如坦洲那边的楼盘基本在八成或以上的客户以珠海客户为主，而南朗、三乡等区域的楼盘的珠海客户比例稍低，因此在楼盘的营销方面还是应该侧重于其主流客户方面，按照主流客户来开展客户策略，在这方面，坦洲区域楼盘对珠海限购的营销手法更应该主动，在抓住已有客户的基础上，通过运用珠中江三地跨区域贷款政策等有利条件，吸引更多的珠海外挤客户，促进成交。

珠海限购的风声已经传了几个月，更有不少小道消息说会在国庆后出台，但鉴于“金九”情况并不理想，同时国庆期间的房展收效也不明显，因此有意放松，让楼盘尽量出货，力保“金九银十”业绩。但显然浓厚的观望情绪让整体楼市依然是惨淡收场，在购房者纷纷选择观望与开发商抗衡下，出台限购来涨价求得购房者的购买量是时下政策所需。因此，限购政策在这个时候出台，符合目前的楼市走势。

而南朗及三乡等区域楼盘因其珠海客户比例相对较低，在限购政策下的营销调整方面适宜小范围调整，一方面以稳定其主流区域，其次可尝试对珠海区域进行有效渗透，主要通过定期的圈层活动来截取这些外挤客户。

这次限购可以说是及时雨，珠海房价近两年来涨幅明显，2009年上涨四成，2010年也上涨两成，2011年从现时的走势来看，涨幅也逼近两成，在连续高涨下，珠海房价与一线城市同步，因此购房者已经一再观望已久，楼市成交也一跌再跌，国庆房展的效果就是最好的验证。

中山南部的楼市一直受益于珠海购房者的外挤，因此本次珠海出台限购政策，第一时间联想到的是将会有更多人到邻近的坦洲、三乡及南朗等地购房，这部分人群主要是刚性需求且不符合在珠海购买条件的客户。而另外一个方面是，珠海出台限购，珠海当地的楼价也会因此下降，观望已久的购房者将会选择留在珠海购房，这部分主要包括符合在珠海购买条件的客户。因此综合来说，此次珠海限购，对南部楼市有利也有害，各大楼盘如何应对，那还要看其客户组成部分。