广东楼市广东惠州楼市量价齐升 开发商：什么都没做客户就来了

成交量暴涨的同时，长期低位徘徊的楼价也呈现出稳涨行情。数据显示，对比2015年末全市商品房6521元/平方米的销售均价，今年前3月度房价分别提至6833、7127、7099元/平方米。

购房者刘莹告诉记者，就回老家过了个春节，她在金山湖某小区看中的那套房源，单价已从7200元/平方米蹿涨至9500元/平方米，让其只能无奈挥别中意的金山湖住区。

统筹：黄沁 撰文：南方日报记者 张峰

近日，惠州市统计局发布的一季度房地产统计数据显示出楼市的火爆程度：今年1—3月份，惠州全市商品房销售面积357.1万平方米，销售面积居广东省首位；增长117%，增幅为全省第3位、珠三角第2位。而在刚刚过去的4月份，惠州楼市成交量继续走高，单月销售房源面积创下历史新高位：超180万平方米。

持续的量价齐升行情下，一些购房者的心态开始发生转变，慌乱入市。“为什么去年没有拿下那套房？”“当时为什么要犹豫？”很多因为观望而错失在去年低位入市良机的市民开始抱怨和懊恼。

惠州中原地产监测，4月和5月，惠州将分别迎来245万平方米和140万平方米的新房源入市。下半年还将有超过500万平方米新房进入市场。而联系上一季度月均近120万平方米的销售量，稳步消化仍然可以期待。

据惠州近日发布的库存数据，截至3月底，2015年末全市1665万平方米商品房的库存数已降至1475万平方米(去库存190万平方米)。这是否意味着当前已经超额完成省里下达的任务？惠州市房管局相关负责人直言并非如此，这只是动态库存情况，接下来，随着惠州市场供应高峰期的出现，后续市场仍有压力。

惠州楼市为何量价齐升？

房地产主管部门也表现出担忧。惠州市房管局相关知情人士介绍，楼价高涨，后续市场不明，已经引起该局关注。多个周六日，该局派出多名工作人员去楼盘现场踩盘，及时市场动态，以制定预案应对，避免市场出现过度波动。

适度价值回归有助市场保持稳定

作为开发商，德威集团营销总监黄建达则认为后续市场量有可能出现回落，但是价格将保持稳定。他说，在前两年，甚至今年春节前的1月份，开发商基本都在延续着高折扣、高优惠的低价走量策略。事实上，竞相出现的低价很多是开发商处于无奈时的保命举措，是一种与实际市场价值并不相符的低价。

一季度商品房销售面积冠全省

惠州也因此成为广东省内除一线城市广州、深圳外，首个出手降温楼市的地级市。

结合供给侧结构性去库存的背景，记者注意到，惠州在一季度高成交的带动下，去库存表现很不错。据3月初广东省下达的各城市去库存任务，被列入一类城市的惠州到2018年底库存规模减少105万平方米的任务量已然被消化。

黄建达介绍，经过1季度的成交期，当前市场下的开发商基本都活过来，很多在一个季度就实现了往年全年的销售额，企业回款、现金流都趋于通畅。在这样的市场下，即使深圳客渐退、购房者减少，开发商也不会贸然降价，而是稳步销售。

“3月份以来，项目的定价策略重新修订，销售太火爆了，要及时调价。”金山湖某项目负责人向记者透露的定价动向也反映着市场的热潮。

“什么都没做，客户就来了。”一季度量价蹿涨的楼市，让开发商感觉幸福来得有点莫名其妙。

另外，一季度未到推货高峰期，只有少量的存量产品入市，而激增的置业客户助推了市场阶段性的供需紧张局面，房地产商抬高价格来卖，对其后续集中推货也很有利，带动项目价值重塑。

“去年是怎么都没客户，今年则时刻被上门的客户。”惠城水口宝安山水龙城项目经理丁亚峰如是形容市场的变化——去年这时候，在惠活跃的房地产商拼尽全力找寻客户仍难觅得成交，此刻，却没想到打了一个漂亮的翻身战。

胡光宇对于市场价值回归的论断也表示认同。“这在城市建设上也能找到佐证。”他说，莞惠城际通车的示范意义很重要，对于购房者而言，深惠城际、深圳地铁的延伸，以及赣深高铁和广汕高铁的规划和实施都会成为关键要素。交通网络的完善直接将惠州推入到区域的一体化进程中，也能更加吸引深圳、广州等高房价城市的外溢需求。

尽管数据亮眼，但人多房少的抢购局面，中介“喝茶费”、内部认购再转卖等行为，已经让有关部门有所。前不久，惠州市房管局等三部门发布《关于严格规范商品房销售行为的通知》，正是为了避免市场出现乱象。

记者跟访中发现，近一两个月，大部分楼盘都经过多次调价，个别楼盘甚至出现“一日一调”局面。

在蹿涨的市场初期，多位业内人士认为开发商应该谨慎，毕竟深圳客抢购行为未必能够持续。另外，城市库存压力仍然存在。

楼市的阶段性火热局面也引起惠州市委市的高度关注。惠州市委副、市长麦教猛在4月22日举行的全市一季度经济形势分析暨重点项目推进会上直言，对这种井喷式的旺销势头要有的认识，但同时也要把握好这一积极趋势，支持企业加快去库存，使房地产市场保持健康发展。

在现实市场中，也有楼盘为了放慢销售刻意提价。位于惠博沿线的华泓星岸城面对每日近10套的销售量，紧急调价来减速。项目负责人介绍，一个季度就卖了近400套房，比去年全年都多，现在没了任务压力。不拉高价格卖慢点，后续的工程也跟不上。

惠州楼市专家胡光宇认为，正是这些不良行为直接催生了出手规范市场行为，为楼市“降温”。3月29日，惠州市房管局联合市住建局、市工商局发布《关于严格规范商品房销售行为的通知》，要求楼盘在取得预售证前不得对外销售和收取定金，委托代理机构(含电商)缴交团购费等行为也被，规范开发商的销售行为。市住建局房管科负责人在受访时就表示，规范市场的同时，也是传递市场“降温”信号，进入“暖市”周期，开发商也要规范管理和流程，避免市场出现不健康局面。

胡光宇对此直言，市场压力不小。高房价之下如何应对市场集中供应？深圳客支撑市场的局面还能持续多久……这些问题都是要考虑的。

成首个出台“降温”措施地级市

惠州楼市量价齐升的原因是什么？被高房价挤压的深圳客全面入境惠州，这个说法渐被市场各方普遍认同。尽管惠州房价经过多次上调逼近8字头(部分优质项目均破万)，但对比深圳房价差距甚远，这也使得市场呈现出与前期“低价走量”迥异的行情，价涨量稳。

事实上，楼市确实已出现了一些值得关注的不良现象。例如，部分声称涨至8字头的楼盘，其网签价格仅为5字头，高额的价格差意味着买卖过程中出现“价”，这受到购房者质疑。另外，中介收取的“喝茶费”、企业内部认购再销售，以及第三方认筹转卖等违规行为所需要的费用均给了购房者。