先苦后甜的2015中山楼市—

估计没有哪个市场像去年的中山楼市一样戏剧化———今年上半年，中山的开发商还在冥思苦想如何收回房款打出折扣，甚至不断爆出抵押楼盘给承建商的负面消息；就在所有人都为中山的楼市捏把汗的时候，深圳人出现了，这群被中山房地产从业人员誉为“救星”的客人，所到之处让楼盘此前的阴霾，让原本挣扎于3000-4000元/平方米房价的火炬区，一跃升为中山市楼价最高的区域之一。“先苦后甜”这个词语将中山楼市趋势和开发商的变化刻画得淋漓尽致。

如此前黄金楼市报道的深圳客表现一样，由于深圳客借助地缘来判断中山楼盘的升值价值，中山楼市呈现两极分化的局面。其中，最接近深中通道下桥点的马鞍岛的火炬开发区、位于深中通道支线的南朗翠亨新区、港口镇及接近火炬区的东区都成为深圳购房者青睐的首选。但同时，中山的其余区域未见太多涨势，甚至部分冷门区域受库存量和本地购房者减少的影响而出现量价齐降的情况。

“救星”深圳客中山楼市

这不难理解。有从业超过15年的资深房地产策划人告诉记者，深圳人投资中山楼市，主要分成三个阶段：第一阶段是1998年-2000年左右，这股风潮由万科在中山第一个项目城市风景带来，此时中山的楼价仅约为深圳楼价的四分之一，加上较好，因此不少深圳投资者选择试水中山市场，但该项目所在的南区楼价升幅非常缓慢，甚至有深圳投资者选择割肉销售。第二阶段是2007年金融危机爆发前，由于远洋城等楼盘的出现，让中山楼价一度蹿升至7000元/平方米的水平，相当于当时中山楼价的天花板。此时有不少深圳客不远千里过来投资，但就如同第一轮的投资失利一样，这批投资者同样没有获利太多，而此时中山和深圳的房价已经进一步拉大差距。

他们就是被誉为“救星”的深圳客。

在这样的背景下，2015年的楼市开局虽然一度在1月份攀升至1万套，但仍依赖于上年12月延续的销售优惠。随后，2-4月份中山楼市依旧徘徊在6000-8000套的水平。有业内人士曾一度悲观地看淡中山楼市，认为依赖中山本土购房者的中山楼市无可避免地承压。

在2014年留下的泥潭中挣扎

让深圳客重新进入中山楼市的，是一被中山开发商视为“老生常谈”的深中通道。早已在2008年金融危机波及中国楼市时，处于低迷时期的中山楼市已经有不少开发商采用深中通道的概念进行“深中同城”的宣传，但深圳购房者并没有买账，当时有楼盘负责人向记者反映：广州人、珠海人到中山购房的比例远比深圳人要高，深圳客户从来不是中山楼盘的主要争夺客源。

正如该名从业者所说的，下半年的中山楼市中，深圳购房者成为搅动楼市的“鲶鱼”，同时这条鲶鱼正以巨大的胃口中山的楼市库存。截止到目前12月份，中山楼市的库存已经从7万多套下降到5万多套，而这个数字还在继续下降当中，足够让中山楼市及相关部门松一口气———要知道上半年在中山楼市最差的4月份，中山市住建局一度组织开发商到珠海推销中山的楼盘。

这样的“天量”库存量，加上中山国土局整治闲置土地的成效，中山楼市面临着“库存增压、成交量下滑”的双尴尬局面，即使在中国人民银行多次下调银行基准利率的情况下，中山楼市依旧没有太大起色。

不过，五一小长假让中山楼市出现了一个小，在多个开发商大力促销下，中山楼市销售重上1万套水平。这股热度还持续到6月份，加上1月份的销售量最终还是让中山的上半年楼市锁定在55550套，成交总建筑面积526.6万平方米，总成交金额314亿元。

下半年

深中通道已非空中楼阁

8万套“红线”意味着什么？如果按照中山正常的住宅销售速度，按照以往一个月销售5000套的常规销售速度，这需要16个月的销售时间，7万套也需要14个月。而在以往中山的库存总量仅仅是3万-4万套左右，攀升至5万套时已经一度被业内视为“库存高压”。

库存一度接近最高值

与之匹配的是中山楼市的走势变化。自7月份开始，根据中山国土局的备案数据显示，7-11月平均每月以1万-1.3万的商品房成交套数备案，每月的中山楼市成交数据都在不断刷新新的月度历史纪录，这足以让中山的房地产业界沸腾不已。而截至今年11月份，中山市已经成交117945套商品房，成功突破10万套纪录———实际上，早于10月份，中山市的成交量已经顺利超过去年全年成交水平，这个数据只会有增无减，而12月由于前三周已经成功突破网签1万套的纪录，预计备案套数如无意外会突破万套水平。

“第三轮深圳客投资中山楼市，就在今年。”该名从业者表示，虽然深中通道早就在上世纪90年代不断提出，但并没有像港珠澳大桥一样成功立项，更多是中山楼市从业者的“自弹自唱”，但没有政策落地，一切无从谈起。“现在不同了，无论是中山市还是深圳市的领导，甚至是省领导等不断传出的深中通道相关消息，让人真真切切感受到深中通道已经并非以往的空中楼阁，所以也难怪深圳投资者不断地涌入中山楼市。”他说。

不过，这一情况已经有所改善。有业内人士透露，由于火炬区等区域的货量不足，甚至面临短期缺货的困境，倒逼部分深圳购房者把目光转移到次级热门区域，同时受到深圳购房者的影响，中山购房者出于忧虑心态选择即刻入市购房，导致出现了一股购房恐慌潮。这情况或还会因为深中通道正式立项逐步加剧。

此时，距离2014年的全年业绩97047套尚有一段距离，在库存量没有减少、本土购房者依旧没有太大变化的情况下，中山下半年的楼市依旧充满不确定性。不过，正如俗话说得好，“阳光总在风雨后”，已经有开发商提早在外地布局，悄悄地吸引新的一批外地购房者进入中山楼市。

如果说2014年也算创造了成交量的历史新高，那也只能是优惠招数尽出的功劳。曾有机构统计发现，2014年中山市大量楼盘选择低首付、零首付、降价、特价单位等不同的方式吸引购房者，虽然取得了一定的成效，但是业内普遍对于中山楼市的未来并不乐观，甚至有开发商透露，即便优惠尽出也无法再吸引购房者上门，因为购房者对楼市的优惠力度普遍已经产生了倦怠及。还有二手房从业者爆料称，有楼盘选择低价抵押的方式，将无法销售的物业以工程款形式抵押给承建商，再通过二手行业等渠道出货。

同时，中山库存量也一度接近最高水平，合富辉煌中山分公司及中原地产中山分公司的市场研究部曾对记者表示，在上半年中山的住宅库存总量一度攀升至7万多套的水平，甚至在特定的时间点里一度接近8万套的“红线”。

采写：南都记者萧倩苑

上半年