瑞峰置业：销售额迈入“千亿” 2016年房价“万元”时代—中山人才网领航

  2015年东莞住宅成绩喜人，全年成交量999万㎡创历年新高，同比2014年上涨76%，同比2013年上涨32%。从趋势图上来看，东莞住宅成交从3月开始坡道，4月起成交量连续9个月创历年同期新高，四季度表现更是抢眼，月成交量突破百万平后，节节高升翘情凸显。整体来看，东莞住宅成交暴涨主要原因有：1、利好政策密集出台，为楼市火爆行情奠定基础；2015年全年5次降息降准，贷款利率降至19年来的新低，大大缓解还贷的压力，客户入市脚步加快；二套房首付降低以及二孩的全面放宽等政策激活了积压多年的改善需求，购房需求持续。东莞方面紧随国家调控政策，公积金政策多次调整，从史上最严到史上最松，普通住宅标准一年一调以适应房价变化趋势，对购房者入市助推作用明显。2、“时光盘”屡现，深圳客为东莞楼市的主力部队。“330新政”后深圳房价一疯涨，从2014年25000元/㎡左右的价格升至40000元/㎡上下，深圳客外逃，东莞凭借其交通便利、价格低洼等优势获益明显，深圳客成为2015年东莞楼市的主力部队。临深片区“时光盘“屡现”，供不应求局势明显，片区消化周期不足3个月。通过二联动等方式，深圳客更是渗透到东莞整个市场，冷门区域转变成热销区域、滞销盘火热解套、临深片区房价翻倍等现象频出。3、股市溢出的资金，一定程度上推动楼市成交上涨。楼市作为股市的收割机，2015年“疯牛”行情中获利的股民转战楼市，而股市暴跌后，更是持续倒逼部分群体从股市中撤出，进而持有房产，投资性需求入市现象有所增多。4、供应大规模放量，为房地产市场提供充足的粮仓。2015年东莞住宅新增供应量845万㎡创历史新高，其新品销售率达74%，同比2014年上涨20个百分点，新品成交量约占整体成交的62%。5、“强者越强”格局明显，品牌房企标杆效应突出。2015年东莞万科、碧桂园、光大等品牌房企凭借其品牌效应、产品质量等优势跑赢市场，榜首万科地产首次突破百亿，连续7年成交东莞房地产的“一哥”。3、住宅均价：深圳疯狂涌入拉高东莞房价

  

  100-200万和400-500万同比上涨

  刺激客户入市

  确定未来15年东莞的发展脉络

  从趋势图上看，2015年的别墅市场供需两旺，全年住宅供应量为93万㎡，同比上涨114%；成交量105万㎡，同比上涨178%，同时成交也创历年新高；成交均价14337元/㎡，持续平稳运行。2015年东莞别墅市场异常火热，主要是因为1、总价低、性价比高的经济型别墅依然备受客户喜爱，200-400万元/套的别墅产品成交占5成以上；2、相较于普通住宅的普遍提价，别墅产品因其去货速度较慢等原因，并未出现涨价现象，甚至有部分项目抓住市场向好的时机，采用降价促销来清货；3、2015年的股市获利资金部分分流至别墅市场，助推别墅成交的火爆， 2.2产品结构：100-200㎡去货超8成为畅销户型

瑞峰观点：政策福利不断发放楼市由冷转热深圳房价飙涨催动客户外溢东莞受益

  2015年公积金政策进行了多次调整，贷款利息降低，五年期以上利率3.25；公积金贷款首付下条，首套房首付最低2成；多地实现异地互贷等一系列政策。商业信贷政策会商业银行牵制，地方无法把控落地效果，但公积金则是地方具有完全话语权的一项市场调控利器。为刺激楼市需求，全国各地都在公积金方面进行多方调整，如灵活调额度、降首付比例、公转商贴息、多区域互贷等措施。

  迈入“千亿”的地级市

  去货压力倍增

  二、房地产市场（一）楼市整体瑞峰观点：政策利好频频

  1.3总价分布： 60-100万产品受宠

  消化周期仅剩4个月

  成交998.77万㎡同比去年上涨76%

  消化周期达18个月

二、房地产的重大调控政策瑞峰观点：

  跻身P“6000亿俱乐部” 硕果累累

  600㎡以上别墅供不应求

  2016年有望推动改善型需求继续

  1.5存量结构：存量 311万㎡

  150个项目有住宅供应

  进入低库存时代

  在房地产行业进入白银时代的第二年，东莞楼市却迎来了高速发展的阶段，供需量价齐创历史新记录，展示东莞楼市的潜力。2015年，频频出台的利好政策，爆发新一轮的购房换房需求；深圳房价的疯涨，深圳客外溢至东莞势头强劲，深圳客撑起楼市成交的半边天；东莞楼市格局重置，临深片区最热、量价齐涨，松湖片区借机崛起；供不应求趋势明显，去库存化进程加快，楼市进入低库存时代；刚需户型主角地位削弱，100-130㎡微改善产品备受欢迎，供需量大幅提升。2、住宅成交：利好政策持续铺垫及深圳客助推

  消化周期10个月

2、经济目标及措施：调控、 创新驱动、等措施数管齐下 经济目标基本实现

4、公积金：在利率、额度等方面进行调整频次最高 大幅降低购房门槛和成本

  3.3 供需排名：住宅公寓美域公馆成交最多

  品牌房企策略动作令人瞩目

1、全国楼市表现：市场成交火热但投资却持续走冷

1、确定投资方向：一带一、自贸区、国企为经济增长带来无穷活力

  对于房地产来说，降准政策是利好消息，对开发商可以缓解资金成本压力，对购房者一定程度上能降低还贷压力。房贷方面：如客户在今年3月1日年内首次降息时办理100万元贷款，贷款期限20年，采用等额本息法，当时月供为7251.12元，总利息为74.02万元；现在同样贷款100万元，期限20年，经过五次降息，月供变为6544.44元，总利息为57.06万元。前后比较，月供将减少706.68元，20年总利息将减少16.96万元。

3、重大房企动态：扩张、进军一线城市、转战产业

3、下调首付比例：二套首付从6成降为4成改善型需求提振最为明显

  从整体上来看，临深片区是2015年楼市的主角，楼市成交量价稳居榜首，价格更是年度首次破万领航整个东莞市场，但其供应相对逊色，供需矛盾突出；松湖片区崛起，纯新项目扎推上市，积极截留住从临深片区溢出的深圳客，片区楼市得到快速的发展；滨海片区借助“撤镇改市”机遇，吸引部分深圳客户的入驻，加上片区本地需求量，片区成交依然喜人。7、个盘排名：南部湾万科城收金38亿元排第一

  价格分化尤为突出

  锦绣山河成交额32亿元排第二

  但投资需求有限导致成交遇冷

  松山湖新品扎推上市崛起

2、央行启动5次降息降准：贷款利率处于史上低位利好开发商及购房者

  万达项目商务公寓供需大

  9797元/㎡ 同比上涨7%

  自3月起，东莞楼市连续9个月供求比小于1.供不应求局势严峻，库存量直线下滑，截止至2015年12月31日，东莞住宅库存量410.35万㎡，以近12个月的消化速度不足5个月，东莞楼市由此进入超低库存时代。6、片区供需：临深房价过万成为莞“最贵”片区

  商业升级大型商业模式

  第二部分、2015年东莞房地产市场回顾一、宏观及政策瑞峰观点：新城市规划、自贸区、轻轨等利好接踵而来

  2、别墅2.1整体情况： 均价连续5年保持平稳状态

第一部分：2015年宏观经济及政策回顾

  东莞楼市迎来井喷时代

  2015年东莞普通住宅供应量约752万㎡，同比上涨24%；成交量约894万㎡，同比上涨76%；均价9270元/㎡，同比上涨8%，微大于住宅的7%，对整体价格有一定的拉动作用。总的来说，2015年东莞普通住宅有以下特征：1、刚需为主流，微改善幅度提升。70-100㎡刚需依然是供需双方的主力；100-130㎡的微改善户型在多重利好的刺激下，供需量皆有大幅度的提升；而70㎡以下的中小户型因受商务公寓和经济型别墅成交的分流，成交相较于2014年有所逊色。2、新品去货率高，高达7成以上。2015年新品去货率明显高于2014年，全市新品去货率高达74%，同比2014年上涨20%；其中70-100㎡的刚需产品去货率为80%，100-130㎡微改善户型78%，同比上涨近25%，其余类型的新品去化率也在50%之上。1.2产品结构：70-100㎡依然是市场供需的主体

  1、普通住宅（住宅公寓+洋房） 1.1整体情况：刚需为主流，微改善幅度提升

  1.4供需排名：南部湾万科城遥遥领先

  碧桂园蓄势待发66亿元位于亚军

  【数据说明：1、数据范围：数据来源于东莞房管局网站，我司数据统计方法与房管局一致，其中商务公寓产品（在房管局网站上标志为办公性质，实际上作为商务公寓来销售的产品）计算进非住宅数据中；2、消化周期：存量/近12个月平均速度，部分物业由于近12个月去货率较低，或出现较长的消化周期。】1、整体情况：2015年供需皆创新高

  3、公寓（住宅公寓+商务公寓）3.1整体情况：供应放量，万达项目撑起半边天

  3.4存量结构：整体库存量62万平

  40-50㎡住宅公寓供需占比大

  临深、松山湖片区为供需主力

一、宏观经济及措施

  2015年公寓市场供应量为58.16万㎡，同比上涨60%，创2008年以来的历年新高位，其中贡献较大的是40年产权的商务公寓产品供应，厚街万达广场、虎门万达广场、万科中心等项目皆有千套以上的产品供应。从成交来看，前三季度东莞公寓市场的成交氛围并不浓厚，四季度因万达项目冲刺业绩，成交量才有所提高，但整体上来说，2015年公寓市场成交相对冷清，主要是因为1、东莞本地购房需求多为自住，投资需求并不浓厚；2、股市投资资金部分分流到豪宅别墅产品中去；3、东莞高价值的投资项目相对较少，相对房产品，公寓产品优势并不突出，且目前楼市的公寓产品多以40年产权的商务公寓为主导。3.2产品结构：40-60㎡商务公寓供需最多

  8、房企排名：万科突破百亿大关稳居榜首

  4、商铺4.1整体情况：供应创新高成交低迷

  新品去货率高，达7成以上

  以往出台限购令是为防止炒房客，但目前楼市经过长时间的调整，放开不会造成很大的影响，而限购会“误伤”一些真正有刚性需求和改善性需求的购房者，特别是一刀切式的限购，因此取消限购令是众望所归；而取消“限外令”，对楼市的影响更多体现在提振购房者信心、刺激潜在需求层面，这有助于推动楼市稳定、健康发展，对于一二线城市，特别是其中的中高端物业将形成直接利好。房地产税的原则是对多套房、高端房进行调节，因此很多人并不需要缴纳房地产税。未来房地产税将由地方税务局征管，全部收入归地方，成为地方税源的重要补充。以后若开征房地产税，将是地方一项可靠的财政收入，也有利于化解土地财政难题。

  2.4供需排名：锦绣山河持续畅销供需量蝉联冠军

降息降准、降首付、限购限贷放松中央多方面支持房地产发展

  160㎡以上大户型集中在200-250万元之间

三、全国楼市

  公寓供应放量但成交相对低迷去货压力大

  2.3总价分布： 200-400万占比超5成

  在“支持自住和改善型需求“的指导下，中央多次下调购房首付比例：其中，3月30日，多部委发文下调二套房最低首付比例至4成；9月30日，中央再度发文下调非限购城市首套房最低首付比例至2.5成。尤其330政策落地后，楼市迅速走出2014年的低迷迎来升温，二季度开始全国楼市开始火爆，并一直延续到年终，大部分一线及二线热点城市创历年新高，改善型需求也获得最大的，成为今年楼市成交主力之一。

2、城市总体规划: “一中心四组团”落定

  东莞迎来新形象新气象

  2015年东莞商铺供应放量，供应量达81万㎡，同比上涨44%，为历年新高，但成交却并不如意，成交量43万㎡，同比下滑8%；一方面东莞商业市场转型升级，传统的商业模式有所改变，大型综合体、购物中心、专业市场的商铺产品供应有所加大，如家居主题城市综合体的万江家汇生活广场、专业市场的客天下国际布辅料和南方商业大厦等；另一方面备受电子商务影响的实体商业萧条并不是一朝一夕能改变的，商业市场成持低迷是常态。4.2产品结构：40-60㎡商铺为市场的供需主力20㎡以下产品供不应求

  2015年东莞楼市供应市场好于往年，住宅供应量达844.77万㎡，同比2014年上涨30%，创东莞历年供应同期新高。从月走势来看，东莞上半年主要是以去库存为主，供应相对冷清；供应放量是在6月份之后，楼市持续火爆以及政策的利好给房企足够信心，房企推货节奏加快，11-12月的供应更是达到高峰值。从整体上来看，2015年东莞供应市场主要体现在：1、纯新项目扎堆上市，有64个全新项目上市。2015年东莞全市共有150个项目有住宅产品新增供应，其中纯新项目64个，供应量达383万㎡，约占总体供应的45%，寮步、凤岗、清溪、大朗等区域纯新项目上市个数达5个以上。2、受投资客户的宠爱，公寓、别墅产品供应放量。2015年公寓和别墅产品供应量皆创历年同期新高，一方面是因为2015年股市的获利的财富流入股市，引发投资热潮，公寓和中小型别墅成为投资客的“首选”，刺激开发商们加快推货；另一方面也刺激商务公寓供应井喷，厚街万达广场、虎门万达广场、万科中心、星城翠珑湾等16个项目皆有新品入市。3、刚需仍为主力，微改善产品供应占比逐步加大。 70-100㎡刚需产品主角之位不变，约占45%，主要来源于一线品牌房企的贡献，如万科、碧桂园刚需产品供应量皆在30万㎡以上；而受多重利好政策刺激，改善户型持续放量，其中100-130㎡的微改善户型占比约27%，同比上涨8个百分点。 4、新品去货率高，达到7成以上，刺激开发商持续加推。2015年东莞住宅新品去货率达74%，其中临深片区达到了8成以下，中心城区、松湖片区、滨海片区的新品去货率皆在7成以上。5、住宅存量：住宅库存410.35万㎡ 消化周期不足5个月

2、地产重大事件：强强联手、轻资产、跨界联姻

  住宅成交999万㎡令全国瞩目

5、多套房购买的放宽：限购令大范围放松 、限外令取消房产税划分归地方

  2015年东莞住宅均价9797元/㎡，创历年新高，同比上涨7%，价格增速依然在合理的范围内。从历年价格走势来看，无论市场的好坏，东莞楼市价格皆走在了上升阶段。从今年成交月度来看，2015年除第一季度的1月和3月住宅均价在8000元/㎡低位运行之外，其余月份的价格成交皆创历年同期新高，其中6、7、9、12月更是突破万元大关。今年房价创历年新高，主要推动的原因表现在：1、深圳客大幅进驻东莞，其强劲的购买力，支撑着房价的上行。2015年东莞临深片区成为深圳外溢大军的首选之地，片区产品遭受“哄抢”，供需矛盾突出，房企提价幅度大，2015年片区房价11176元/㎡，同比2014年上涨19%，已然超过中心城区，成为七区房价之首。2、二联动、电商等转介成效好，营销成本提高。为抢夺深圳客这份大蛋糕，多个项目启动二联动等营销手段，而其产生的高昂转介费大部分购房成本上,由消费者买单。3、区域楼市冷热不均，热门区域项目涨价成常态；热门片区因深圳客的加盟，楼市表现异常火热，成交量高升的同时也带动区域价格的上扬，2015年东莞23个镇区价格出现上涨，其中8个镇区住宅成交均价过万，新增凤岗和黄江两个“万元镇”；而深圳客身影较少的区域则面临着去货压力，部分项目推出优惠较大的“特价房”，或进行下调降价来抢滩楼市，但对整体房价上涨之势并不具影响力。4、去货压力下，资金回暖快，房企惜售现象频现；2015年楼市有长达9个多月处在供不应求的时期，房企去货压力较小，新品去货速度快、资金回笼快速，缺货或断货的状态下，房企惜售心理占上风，捂盘和抬价是主要手段。4、住宅供应：房企推货信心十足

  （二）、各物业情况瑞峰观点：洋房销量好库存告急

  200-400㎡中小型别墅库存占比高

  经济型别墅依然备受客户喜爱

  90-110㎡产品存量高

  3、普通住宅标准调整：执政为民 购房享受更大契税优惠

  2015年7月31日公布普通住宅新标准，对比2014年，一类标准价格上升991元，二类标准上升101元，三类标准则下降443元。一二类镇街中，很多原本需要缴纳“豪宅税”的购房者将受益，刺激客户入市，而三类镇街则有一部分原本可享受契税优惠的购房者，则要缴纳3%的“豪宅税”，造成一定的影响，但从2015年楼市升温来看，还是利大于弊。4、公积金调整：二套首付下调至2成

瑞峰观点：创业创新、智能制造、一带一、互联网+新思维为经济增长护航

  自2001年房地产首次出现在工作报告中，房地产政策从最初的“培育”，到随后“鼓励”、“”，再到“高度”、“从严调控”，直至2014年提出“分类调控”，2015年提出“支持”、“促进”，尤其是支持居民自住和改善型需求，随后出台“330”新政直接体现中央的决心，让压抑的改善型需求得到，是今年全国楼市火爆的重要推动因素。

  全新项目就达64个

6、中央定调：全面放开二孩、定调去库存为2016年市场指明一定的方向

1、全国的态度：大力支持居民自住改善型需求为楼市火爆打下铺垫

  “互联网+”刺激房企全力转型

1、经济业绩：新增市场主体突破70万

  4.3供需排名：万江家汇生活广场批量新品上市 万科金域国际热销成交排第一4.4存量结构：库存为157万㎡ 消化周期45个月 去货压力大5、写字楼5.1整体情况：楼市平稳运行供需相对平衡 成交万科项目是亮点2015年东莞写字楼市场保持着不温不火的姿态运行，供需量相对平稳，全年供应量18万㎡，同比下滑14%，主要有纺织交易广场、万科中心、福禧大厦、盛和商务大厦、米兰公馆、嘉宏大厦、南方商业大厦等项目供应。成交量为16万㎡，主体是万科松湖中心的墅式写字楼、万科大厦、万科中心等项目。5.2供需排名：写字楼项目集中上市 万科项目成交出众5.3存量结构：库存51万㎡ 消化周期40个月 去货压力较大三、市场营销策略瑞峰观点：主攻深圳客、精准定位、顺势涨价 抓准时机对营销是成功的关键1、主要营销策略：二联动扩大化 明星营销缩减 刺激客户入市低首付仍盛行2、开盘项目分布：政策利好 下半年全新项目纷纷入市 松山湖片区为主力政策利好，深圳房价飙涨客户外溢，东莞受益最为明显，今年东莞成交量中过半都是深圳客贡献的。面对这样的市场，开发商营销策略也发生改变，借力深圳客、轻轨开通利好、二联动、涨价等为今年主流的营销策略。从开盘节奏来看，8月份开始，新盘纷纷入市，推货区域以临深片区和松湖片区为主。3、开盘项目明细：2015年约41个纯新盘上市 松湖、临深两区为主力4、明星营销：楼市火爆得益于政策利好、深圳客的推动 明星营销大幅缩减5、特色营销：保利是个P 、无理由退房、健步等特色营销活动频现 增添新思四、潜在供应瑞峰观点：低库存压力下 2016年东莞开工将进入高发期 1、整体状况：新开工量依然在高位运行 全年1235万㎡连续3年破千万平东莞瑞峰置业市场研究部数据显示，2015年全年有110个项目取得开工许可证，商品房累计新开工量1234.54万㎡，同比下滑8%。其中，住宅开工量822.72万㎡，环比下滑11%；非住宅开工量411.81万㎡，环比下滑3%， 2015年新开工虽有所放缓，但整体来看依然处于高位运行，原因是：1、在930新政、公积金新政、降息降准等一系列利好政策的带动下，楼市成交火爆，资金回笼较快，资金链条充裕，房企对后市预期向好，为及时补充后市房源，开工步伐持续加快； 2、尽管2014年土地市场表现冷淡，大多数品牌开发商在2015年进入无地可拿的僵局，但是本土开发商开工动作依然活跃；2015年上半年，鼎峰、东盈实业、光大、利丰、富盈、中熙、盛和等房企皆有开工动作。 3、2015年品牌房企疯狂拿地，在其高周转的营销模式下，房企拿地到开工的时间间隔在逐年减少，在低库存的催动下，预计2016年东莞楼市开工将进入高峰期。2、开工走势：全年开工量波动幅度大 7月开工量358.33万㎡达顶峰 2015年全年开工量1234.54万㎡，同比14年有所下滑。从月度走势上来看，东莞1-5月开工量在低位运行，6月开工市场开始回暖，房企加大动工步伐，到7月开工量达到顶峰，358.33万㎡创历史最高水平。主要是因为今年楼市持续火爆，房企资金回笼快，资金链充足，对市场的预期向好、信心十足，上半年房企经过大力推货后，库存剩余不过，为及时补充后市货源和实现后市的楼市成交目标，集中转向开工市场。经过7月份的的大规模开工后，后市房源有所储备；而下半年又有各种楼市政策持续利好，房企抓紧机会，全力去库存，8-12月份开工量维持在80万㎡左右。经过2015年的大力推货后，楼市存量已经降至最低点，预计2016年年初开工量将持续走高，有望创新高。3、开工类型：洋房开工面积689.09万㎡ 占据半壁江山4、开工排名：临深、松湖片区开工活跃 东城民盈中心90.41万平非住宅动土第三部分：2015年房地产趋势研判一、全国宏观及楼市预判瑞峰观点：去库存”仍是主线 房地产政策有望继续宽松 楼市成交或出现回落 1、经济预测：在结构性攻坚中实现稳中有进 P增长预计在7%以内2、土地调控方向：重点在于去产能、去库存、降成本、补短板、防风险五大方向2、去库存手段：从新农民工、房地产企业购并等4大方面着手 加大去库存 3、楼市政策方向：降息、降首付、减税费有望加大 政策的宽松或持续4、房地产市场：需求被提前支 2016全国楼市成交或回落 重点城市或继续涨价二、东莞经济及楼市展望（一）经济层面瑞峰观点：交通便利升级 重大企业持续进驻 建通用机场 东莞城市价值不断被提升1、交通利好升级：地铁2号线、莞惠城轨开通及高速免费 刺激深圳客持续进莞 地铁2号线全线开通、莞惠城轨常平东至惠州小金口段开通；深圳龙大高速深圳段以及南光、盐排、盐坝高速公等高速免费等一系列利好都会在2016年逐步体现，刺激深圳客持续进莞，尤其松山湖片区获益较大，将成为临深片区之后承接深圳客的重点区域。2、全面放开二孩：68.5万户家庭符合政策 四房、五房或成东莞新兴的刚需楼市需求与人口有关，全面放开二孩将明显促进人口增长，十几年后将增加劳动人口数量，小幅再现人口红利。这既有助于经济增长，也有利于人口红利。全面二孩政策放开之后，据东莞市卫计局透露，目前东莞常住人口中，已生育一孩的家庭有68.5万户，这些家庭都符合二孩政策，而孕育二孩也就意味着东莞未来楼市也将来新一波的换房需求，四房、五房等大户型产品将逐步受宠，成为新兴的刚需。3、水乡区域崛起：京东、阿里巴巴等进驻 麻涌有望成为房企争相布局的热土作为东莞水乡片区开发的重点镇区麻涌，据规划，未来麻涌镇将被打造成为“华南物流中心”和“全国电商专业镇”。2015年麻涌招商引资工作表现抢眼，京东、阿里巴巴、DHL、海底捞等国内知名企业先后进驻，为其经济发展提供十足的动力。也因为其规划和经济的前景乐观，开始吸引一线房企的目光，万科、碧桂园已进驻该区域，恒大、保利也在寻找机会布局，麻涌成为品牌房企感兴趣的热土，品牌房企的进驻带来城市配套能得到完善机会、可营造出浓厚的商业氛围、树立良好的形象宣传，将能更进一步吸引广深两地的客户，加上轻轨、临近广州等利好，麻涌房地产发展极具潜力，有望成为东莞下一个“临深片区”。4、人才优惠政策：12类人才可直接入户 有望带来更多的购房需求 刺激楼市发展2015年年底东莞进一步修改入户政策，降低门槛，同时新增企业自评人才入户实施细则，初步形成了条件准入、积分入户、企业自评人才入户“1+3”的政策，而且表示12类人才可直接入户东莞，这对东莞引入人才非常有利，也将为东莞楼市带来高素质的购房人群，为楼市发展助力。5、通用机场打造： 7个通用机场 成为产业转型、消费升级的下一个“风口”在新一轮总体规划中，东莞规划了7个通用机场，分别为水乡机场、横岗机场、生态园机场、桥头机场、清溪机场、塘厦机场、松山湖机场、成为珠三角城市中最后一个建设通用机场的地级市。未来随着深、莞、惠城市一体化的迅速发展，在东莞规划布局通用机场，构筑服务市内、面向广深、辐射珠三角的通用机场体系就显得更加重要。虽然通用机场并不承担公共航空运输功能，但其背后的产业想象力仍不可小觑，通用航空将成为东莞产业转型、消费升级的下一个“风口”，规模将达万亿元。另外，未来15年的东莞将落实国家铁网及珠三角城际轨道网规划，推进区域轨道设施建设；新增深茂铁和穗莞深城际、莞惠城际、佛莞城际、中虎龙城际、莞深快轨5条城际轨道，东莞的交通便利性将会提高多个量级。6、降低首付压力：7大情况可算二套变首套 利于降低二次购房的首付压力购房需了解东莞目前购买政策，首套房和二套房如何界定，如何能到“认贷不认房”，以上7大情况算入首套房，按照最新商业贷款政策来看，目前二套房首付为4成，首套房首付为2.5成，若实现二套房变首套，那么无疑大大降低二次置业客户的首付压力。（二）房地产市场预测瑞峰观点：深圳客依然是重头 多重利好效应楼市成交量或回落房价稳中有升1、住宅供应：预计有800万㎡供应量入市 临深、滨海、松湖片区或是重要战场（1）32个纯新盘将入市，比2015年略有下滑。据不完全统计，2016年预计全新上市的项目有32个，与2015年对比有所缩减；同时由于2015的旺销，大部分项目为在好的中快速去库存回笼资金，纷纷将存货尽快推入市，所以一定程度上提前供应，2016年进行新品加推的项目也有所减少，所以整体供应将逊色于2015年。但好在今年规模拿地的碧桂园、万科、保利等品牌房企预计将纷纷推新盘上市，整体供应量下降幅度不会过大，仍会处于高位，全年住宅供应预计有800万㎡左右。（2）临深、滨海、松湖片区将是推货重要战场。2015年土地市场的火热片区也相对奠定明年楼市的，今年临深、滨海、松湖三区高价地频出，成为房企争相恐后进驻的热土，背后表现出将是房企看好这些片区的发展和前景，加上这些片区旗下众多区域已引起深圳客的热捧，因此2016年房企将会继续推货，吸引深圳客，实现快速去货。（3）刚需推货减弱，改善户型和别墅或逐步增加。从供应结构上来看，70-100㎡刚需户型的主角地位将有所减弱，改善户型和别墅类产品或逐步增加。2、住宅成交：需求被透支 房价上涨超于本地客户预期 楼市成交或呈回落态势在政策福利不断发放、房企高热情推货、深圳客蜂拥而入的推动之下， 2015年东莞住宅成交量达998.77万㎡，创历史新高，但同时也一定程度上透支了2016年的购房需求，对今年楼市产生一定的影响，加上部分热点区域房价的大幅上涨，已超于本地客户的预期，影响其入市的，成交主要靠深圳客，但深圳客进驻已过，也会出现放缓的态势，所以预计2016年楼市或出现回落态势，但仍会处于高位，预计全年住宅成交800万㎡左右。3、住宅价格：轨道开通、高价地入市、低库存区域领涨 房价将进入“万元”时代 纵观东莞近7年房价涨幅，除了2010年涨幅19%以内，其他年份涨幅皆控制在10%以下，处于合理的上涨区间。2015年东莞住宅均价为9797元/㎡，同比上涨7%；但年底凤岗、塘厦、大岭山、大朗、沙田、虎门等区域新品或新盘入市时，价格已经上涨3成左右，这些区域价格不会继续下调，涨势已定，这是推动东莞住宅整体价格上涨的因素之一。另外，地铁2号线、莞惠轻轨预计今年正式开通、2015年入市的高价地项目上市、碧桂园项目最多且走高端线、多条高速免费推动深圳客持续进驻、低库存时代下房企捂盘惜售等因素叠加，都给予东莞房价上涨的动力，可以说住宅均价“过万”已毫无悬念。4、房企分布：夺地、并购或收购本土房企项目 碧桂园或取代万科成东莞霸主 碧桂园得于平安的资金支持，在全国各地疯狂夺地，从房企策略从三四线城市回归一二线城市，抛开“价格屠夫”的形象，开始走高端线；而2015年在东莞推货和拿地的策略已逐步体现出来，去年碧桂园在长安、大朗、大岭山、麻涌、清溪等镇纷纷拿地，加大东莞的布局，按碧桂园快速开发快速去库存的策略，今年这些地块项目预计将陆续上市，加上收购项目的开发及原有旧项目加推，预计碧桂园2016年在售的项目近20个，供应量巨大，全市或有近3成新增供应来源碧桂园项目，故碧桂园取代万科成为东莞霸主的概率非常大。5、购房需求：深圳客进莞势头依然强烈但会有所放缓房价涨势或让本土需求怯步 2016年，地铁2号线、莞惠城轨以及深圳多条高速免费的多重利好将持续影响楼市，再加上深圳房价已破“4万”的高价，深圳客进莞势头会依然强烈，但和2015年相比预计会有所放缓；2015年由于深圳客的催动，多个镇区价格大幅上涨，超于预期，今年这种涨势预计仍会存在，或让本土需求怯步。另外，惠州、中山等市因其价格低洼、交通便利等因素，预计也会分流部分深圳客户。 6、土地市场：2016年仍有望供需两旺 松湖、水乡及临深片区地块或依然炙手可热2015年下半年开始土地市场供需两旺，万科、碧桂园等一线品牌疯狂在东莞拿地。同时楼市旺销，房企回笼资金相对充足，目前大部分房企库存已出现不足，为备足后市弹药粮草，2016年房企或将加大布局拿地，东莞土地市场仍有望供需两旺。从供地的区域来看，今年地铁2号线和莞惠城轨沿线的区域仍有望大热，临深片区、水乡片区、松湖片区或供地量较大；而遭房企热抢的区域或将表现在虎门、大岭山、大朗、寮步、塘厦、凤岗、清溪等镇区；拿地房企仍将以一线房企为主，本地房企为铺，联合拿地及开发现象会有所突出。 瑞峰置业市场研究部2016年1月13日

  保利生态城成交位列亚军

  70-130㎡户型最为畅销

  2.5存量结构：库存91万㎡