贸易地产掘金：三四线城市储藏更大商机2015年10月16日一年内的节日

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第一承平戴维斯中国区商铺及零售办事部主管朱兆荣向记者暗示，过去零售商场只会考虑房钱承受力强的零售品牌，此刻的考虑完全分歧了，更倾向于有特色、有主题的零售品牌，雷同于创意书店、亲子、体验类等特别适百口庭消费的业态，让商场运营愈加多元化，业态愈加丰硕，同时配以艺术类和主题类的勾当添加商场的出名度和人气，从而吸引那些习惯电商购物的消费者到线下消遣。“在电商冲击下，尺度化产物的零售不再是购物核心的焦点，取而代之的是餐饮、文娱文化等业态，零售部门会更倾向于吸引大型品牌店进驻。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者，将来的购物核心将成为每小我糊口的一部门，成功的商场该当是人们空余时间休闲的去向，是在放松消遣的同时天然而然的去消费，而不是被消费的场合。

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不外，在三四线城市开辟购物核心，不克不及简单照搬一二线城市的招商模式。欧阳捷认为，起首，在业态组合上，一方面要引入这些城市没有的品牌店、专卖店或者餐饮，另一方面也要“接地气”，引入本地出名的品牌、餐饮，实现业态互补。其次，在消费档次的定位上要连结适中的程度，不要盲目引入高档品牌导致与现实采办力脱节。此外，购物核心的体量最好节制在8万~9万平方米，不然容易陷入招商窘境。

《每日经济旧事》记者通过对包罗龙湖、宝龙、越秀等多家大型开辟商旗下商场“十一”黄金周期间人气指数查询拜访发觉，大都商场的人流量和停业额均获得正增加，在这背后，较高的是餐饮、文娱、文化等体验式业态，较低的是零售业态比例成为这些项目标配合特征。

本年“十一”长假期间，虽然有相当一部门消费者前去境外消费，给社会形成了出境消费火爆，国内消费不振的印象，而商务部的监测数据显示：10月1日~7日，全国零售和餐饮企业实现发卖额约10820亿元，较客岁同期增加11%。对此，有阐发指出，这意味着，国内消费仍有上升空间，将来十年贸易地产仍具有极大的投资价值。但不成轻忽的是，实体商场正电商兴起和供应过剩的冲击，在此布景下，贸易地产又该若何分享更多消费升级的盈利？通过对“十一”黄金周期间各地出名商场的查询拜访，本期房产周刊试图追随。

三四线城市储藏更大商机

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在欧阳捷看来，跟着固定资产投资逐渐下滑，消费已成为拉动经济增加的次要力量。本年上半年，消费对P增加的贡献率达到54.4％。但问题是，消费的增加是循序渐进的，居民人均收入的增加也较为迟缓，培育和强大新消费热点也需要时间，并且消费对P增加的贡献率到了70%将接近极限，这意味着依托消费所带来的市场增量一直有天花板。“虽然目前三四线城市的购物核心仍有成长空间，但按照我们的统计，最多十年的时间，三四线城市购物核心需求也将会达到天花板，这意味着零售贸易地产也从赛马圈地进入到汰弱留强的时代。”欧阳捷告诉《每日经济旧事》记者，届时所有品牌商家扩张的天花板也将呈现，若是说此刻是招商难，那么，当前仍可能会是无商可招，因而大量运营不善的购物核心会被裁减，要么被整合收购，要么只能退出。

即便消费升级将成为将来十年中国经济的主要投资主题，但这并不代表着房企能像过去室第地产的黄金十年般轻松地赔本，要在大消费的蛋糕里分一杯羹并非易事。

除了通过业态调整抵御电商冲击，在购物核心供应过剩的布景下，若何找到合适的市场切入，并非易事。

营运能力将成焦点合作力

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商务部的监测数据显示，在10月1日~7日，全国零售和餐饮企业实现发卖额约10820亿元，较2014年同期增加11%。中金最新发布的研究演讲显示，保守消费提质升级，新兴消费兴旺成长，公共消费、消息消费、绿色消费、旅游休闲、体裁文娱等成为节日消费亮点。

中金公司零售行业阐发师郭海燕认为，从本年“十一”黄金周的环境来看，虽然国内消费略显疲软，但海外如日本、韩国及欧洲等地却呈现中国旅客把本地百货商场、免税店挤爆环境，这即申明国内消费者的采办潜力仍然庞大，也出消费者不再一味追求低价，而是愈加重视产物质量和办事体验。收入程度提拔驱动消费者“体验消费”需求日益加强，零售商正从纯真的商品发卖向增值办事、体验消费、“互联网+”贸易模式转型升级，特色化、精细化、O2O 式购物商场无望越来越风行。

对于电商冲击的购物核心而言，要在中等收入人群消费的大蛋糕平分一杯羹，从纯真的零售消费向体验式消费过度刻不容缓。

进入体验式消费时代

◎每经记者 区家彦

据梁信军预测，在境内消费市场中，中等收入人群的消费当前会占一半以上，且其消费增速大大跨越国内全体消费增速，消费将成为将来十年中国最确定性的投资机遇。此中，一方面是消费升级所带来的机遇，好比说轻奢品，另一方面则是体验式消费，旅游、餐饮、影视文娱会迎来很是大的成长空间。

即即是作为老牌贸易地产巨头的恒隆地产，也感遭到市场合带来的寒意。恒隆地产董事长陈启在此前撰写的一封致股东信中显露罕有的灰心：在天津的恒隆广场开业后六个月内，本地起码有六家具规模的零售物业毕业，鉴于内地和零售市场均放缓，恒隆正为漫漫严冬作出防范。“虽然消费的增加确定无疑，但对于大大都房企而言，别希望零售贸易地产也能像过去室第地产一样轻松地赔本，这个市场的汰弱留强会愈加激烈，最终只要少部门人是赢家。”欧阳捷称，对于立志在零售物业范畴成长的开辟商而言，锻营运能力是环节，将来这个市场的龙头企业需要通过代建、输出办理以及使用Reits等金融东西抢占更大的市场。

然而，在电商兴起与供应过剩的冲击下，零售贸易地产若何从平分享到更多盈利？跟着室第市场逐步走下坡，房地产商能在消费市场分享到多大的蛋糕？

虽然至今发布的经济数据仍不乐观，但在刚过去的“十一”黄金周，国人所呈现的强大消吃力，给了看空中国经济前景的人士一记大大的耳光。

相对于大型购物核心，社区贸易成为不少房企力拓的新市场。不外欧阳捷提示，越大规模城市因为生齿密度高，人们更倾向于就近消费，因而社区贸易在一二线城市的机遇反而更高。

成都： 或 广州：

世邦魏理仕此前发布的《全球购物核心开辟最活跃城市演讲》显示，在全球十大“最活跃在建购物核心市场”排名中，中国城市占领了九席。上海以410万平方米的在建购物核心面积排名该榜单第一位，深圳以340万平方米紧随其后。

每经订报德律风:

：上海：深圳：

在复星国际首席施行官梁信军看来，消费将成为将来十年中国最值得投资的范畴，消费升级与体验式消费将成为两大热点，这意味着对于零售贸易地产而言，将来无望从复杂的消费市场平分一杯羹。

虽然一二线城市得益于强大的生齿吸附力，吸引越来越多开辟商进入，但欧阳捷发觉，一二线城市购物核心已接近饱和，而在良多三四线城市，购物核心数量太少，消费模式急需升级换代，部门三四线城市的核心城区具有40万~50万生齿，机遇更大。