2014年一季度梧州市房地产情况分析

　　2014年一季度，国家对房地产开发的宏观调控是继续延续限位价、限购、限贷政策，受物价上涨因素影响，商品房销售市场房价重现上涨，梧州市房地产开发继续调整用途结构，加大保障性安居工程建设，房地产开发平稳增长，完成投资150.75亿元，增长22.4%，占固定资产投资总量的12.4%，其中，住宅完成投资12.35亿元，增长30%。

　　一季度，梧州市房地产开发住宅中的140平方米以上大户型、高档电梯公寓完成3.61亿元，增长45.6%，占商品房开发投资总量的23.7%；销售面积4.42万平方米，增长21.9%，占全市住宅商品房销售总量的29.8%；销售额增长2.2倍，在我市整体下滑的商品房销售市场上“独树一帜“。

　　房地产开发企业审时度势根据市场需求相应调整项目开发方向，140平方米以上的大户型、高档电梯公寓成为侧重点，规划住宅套数同比增长25.2%，规划时适调整带动了大户型、高档电梯公寓的开发、销售，成为本季房地产开发、销售市场上的“亮点”。

　　近几年，梧州市商品房开发均以高层、电梯楼为主要特点，受限价、限购和限贷政策影响，140平方米以上的大户型、高档公寓电梯楼亦成为改善型或者首次置业购房者“一步到位”的目标，而开发商在小区开盘的电梯楼一般都把大户型放在景观好的方向，90平方米以下紧凑型的两房和普通型的三房放在视野、景色较好的方向比较少。对居住需求越来越高而又需要掂量一下“荷包”再购买的购房者，自然对大户型、高档公寓电梯楼寄予了很高的“期望”。

　　一季度，资金到位情况良好，实际到位资金28.41亿元，增长15.1%。其中，银行贷款占到位资金总量的16.7%，增长38.4%，房企自筹资金占比重49.6%，增长8.8%，商品房开发资金来源主渠道仍然是企业自筹和银行贷款，两项比重占到位资金总量的66.3%；其他资金占比重33.7%，增长16.6%，主要以居民购房交纳的定金及预收款项为主，定金及预收款占其他资金总量的50.7%，增长7.0%。

　　房企本季商品房开发的应付未付款同比下降18.2%，其中，工程款下降18.2%，占应付未付款比重的63.7%，显示本季房企融资能力增强，资金运转良好。

　　一季度，随着城镇化建设步伐的不断加快，县域房地产开发产销旺盛，县域商品房开发完成投资9.52亿元，增长49.1%，增速比市区高54.2个百分点，占房地产开发投资总量的63.2%，在城镇化建设的浪潮中唱起了“主旋律“，推动了全市房地产开发投资增长。在商品房销售上，140平方米以上大户型、高档电梯公寓增长61.2%，90平方米以下住宅增长23.0%。增长原因一是市县委、县全面落实“服务型”，对资质房企扶持力度不断加大，如岑溪市协调发改、住建、国土、人民银行、公积金管理中心、房产局等相关经济部门建立信息互动，对房企需要的施工用地许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证（合同）、国有土地所有证（合同）的签订及发放情况及时掌握并加以协办，切实解决房企存在的实际问题，1-3月，岑溪房地产开发投资呈现出高增长态势，32家房地产完成投资2.4亿元，增长81.6%。二是部分大型续建的商品房开发项目进入建设施工的期。如藤县房地产开发市场上的龙头企业威林房地产投资有限公司商品房开发项目，楼盘数量多、项目规模大，去年初开工建设，至下半年逐渐进入主施工建设期，今年继续延续去年迅猛发展的势头，带动了全县房地产开发投资总量的速增。

　　近几年，国家不断地对房地产市场进行宏观调控，受政策、土地、资金、成本等因素的影响，市区内房地产开发市场的份额不断减少，1-3月，市区商品房开发建设占全市总量的36.8%，房地产开发完成额下降4.1%，商品房销售下降80.3%。

　　梧州市房地产市场开发、销售不景气，购房者在选购时，更是注重于选择本地知名房企的品牌项目，可靠的商品质量和过硬的服务保障向来是房企的生命线。

　　一季度，计划总投资超亿元房地产开发项目销售面积为11.33万平方米，占全市商品房销售面积总量的74.3%，其中，住宅销售11.24万平方米，占全市商品房住宅销售面积总量的75.7%，这些项目均来自粤成、神冠、番山投资、海峻达、丰业、嘉华置业、藤县威林、蒙山润丰、岑溪汇洋等本地知名品牌。

　　2014年，国家对房地产市场的宏观调控将由调控转为建立长效机制，现有的财税体制、土地政策、金融体制等开始逐步细化，相关的经济部门对于中长期房地产市场健康发展的规划尚在酝酿。面对房地产开发企业对于当前房地产市场走势的担忧，城镇居民对居住的需求，我市相关管理部门的关注、思考重视程度不言而喻。

　　一季度，房地产开发项目122个，下降19.2%；计划总投资超亿元项目67个，占总量的54.9%，同比下降9.5%；计划总投资超10亿元项目5个，占房地产开发项目总数的4.1%，大型、重点、关键性项目屈指可数；本季没有新增项目开工。

　　计划总投资超亿元项目完成投资额占房地产完成开发总量的87.1%，而仅有的5个计划总投资超10亿元项目完成投资额就占房地产完成开发总量的50.2%，占超亿元项目总量的57.5%，大型、重点、关键性项目对房地产开发投资增减举足轻重。

　　一季度，梧州市房地产土地市场首次出现土地实际购置面积、成交价款尚未有发生的现象，项目规划用地下降6.9%，项目规划建筑面积下降9.3%，其中，住宅、商业营业用房、办公楼、其他用房分别下降9.2%、14.7%、55.9%、1.6%；规划住宅套数下降11.3%，土地供应不足是影响房地产开发增减的关键因素，而未来新的商品房供应不足将会影响房地产市场供需矛盾。

　　一季度，本年实际到位资金增速低于房地产开发投资7.3个百分点。受政策、土地、资金、成本等因素影响，外商投资重心转移，对商品房开发不再“青睐“，本季外商投资没有产生；房企自有资金不足，同比下降30.2%；融资渠道狭窄，筹资手法单一，对金融机构的贷款依赖性过强，本季银行贷款和以定资及预收款、个人按揭款为主的其他资金占到位资金总量的50.3%。部分开发项目因为资金落实到位缓慢，致使施工进度缓慢；部分资金筹措或后续无着落，至使在建项目转卖、半建半停甚至停工，企业抵抗风险能力强与弱，是影响商品房质量和服务的最基本。

　　十八届三中全会以来，房地产政策稳中求进，货币政策不紧不宽，面对限贷限购政策，我市商品房销售滑入谷低，一季度，商品房销售面积下降73.9%，其中，住宅下降73.8%，商业营业用房下降53.4%，其他房屋下降89.4%，办公楼没有销售。据了解，目前我市购房者主要是以个人自主需求、结婚不得不买住房的原因为主，改善居住占一部分，以投资赚钱为目的购房者不多。

　　一季度，商品房销售额下降了64.9%，其中，住宅下降66.1%，但商业营业用房销售额增长56.4%，其他房屋销售额增长2.4倍，房地产企业利润减少。

　　一季度，商品房待售面积增长9.3%，其中，住宅增长14.1%；待售1-3年（含1年）商品房待售面积增长34.3%，其中，住宅增长55.3%；我市房企库存消化压力倍增。

　　房价快速增长的同时，待售面积也同步增长，表明我市房地产开发市场投资占比重较大，相信合理调整商品房开发结构已引起相关部门和房企的高度关注。

　　十八届三中全会后，土地、金融、财税等方面的信号此起彼伏。2014年亦成为房地产新一轮的元年，房地产开发市场已经步入了一个新的周期，相信相关的经济部门和房地产企业对房地产开发结构的调整转型已引起高度关注。

　　1、积极推进行政体制，尽快转变部门职能，加大对市场监管、服务、引导力度

　　十八届三中全会《决定》提出“市场在资源配置中起决定性作用”，并强调“经济体制的所有领域均须遵循这条规律”。房地产开发销售市场由行政调控转变为市场调节必将成为今后房地产政策的选项。一季度，全市房地产企业持有的待开发土地面积30.46万平方米，增长33.7%，这就需要各经济部转变调控思和方式，全面落实“服务型”职能，切实加强开发市场引导，尽快帮助房产地产企业完善相关手续，解决施工推进过程中的实际困难，尽快开发存量土地。

　　十八届三中全会《决定》提出“鼓励金融创新，提高直接融资比重”首先在政策上保了房地产行业融资的；十八届三中全会《决定》提出“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等如是、同权同价”，在政策上了建立城乡统一的建设用地市场；三中全会《决定》将根本改变我国城乡格局、城市格局从而改变房地产市场格局，我市相关经济部门和房地产开发企业应抓住百年难遇时机，抓住新型城镇化的推进，创新开发思和方式，注重调整供地结构，有效规划商住比例，合理开发房地产数量，切实有效把握好房地产市场供需规律，努力稳控房价，有效地拓宽我市房地产开发的结构。

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