中山购房攻略选这三个区域升值潜力最大！

　　但是作为房产投资，我们是应该选择配套最成熟的中心区呢？还是选择最靠近深中通道，但相对荒凉的翠亨新区呢？

　　投资中山很明确，这一刻并不是中山经济有多强所以投资中山，而是中山离深圳有多近，受深圳辐射有多大才投资中山。对于一个三线城市来说，它的自身价值一定是大不过它被一线城市辐射的价值。在深圳的高房价之下，一批买不起深圳的人群会向周边四散去寻找可以买房的地方，也就是所谓的睡城。

　　而能够让深圳能辐射得到，能让中山最大程度上成为深圳的睡城，就是因为深中通道的开通。而对于中山各片区，大概率上是哪里离深中通道这条桥越近，哪里去深圳越方便，哪里就越有投资价值。理论上，离深圳越近，投资价值越大，因为能让深圳人过来买房，通勤时间一定是他们最看中的。

　　距离上要考虑离深中通道的远近，便利程度上要考虑是否有深中通道的出口，因为深中通道在海上是大桥，而在陆地上就是一条全程高速路，它会连通到中山东片区和北片区很多镇。那么具体到各个片区，你必须要搞清楚有没有深中通道的出口。总结来说，片区内有深圳通道出口，且离深中通道这条大桥越近，就越有投资价值。

　　除了考虑离深中通道远近，也要结合中山各片区自身的发展情况。因为，投资中山的房子，除了要考虑到未来深圳刚需过来接盘，也要考虑中山当地市场的需求，如果也能有中山当地购房人群的支撑，这就相当于为后期投资的转手和变现加多了一层人群。

　　要想当地人接手，那就一定要考虑这个区域自身的发展如何，而且有没有较强的产业支撑。这个道理很简单，产业越强，创造财富效应越强，财富效应越强所吸引的购房群体支付能力就越强。

　　最后，在片区的选择甚至是项目的选择上，也一定要考虑片区的生活配套问题。因为不管是当地人，尤其是深圳外溢过来的刚需客户，如果生活配套都不成熟，你如何让他们留下来呢？这些生活配套，有两点是必须要满足的，一个是学校，一个是商业配套。如果小区内就能满足从幼儿园到初中的那就最好了。

　　我们走访过非常多临深片区的项目，只要是小区成熟，有完善的教育体系和商业的，哪怕它离深圳远一些，它也会吸引很多深圳刚需客来买，直接安家住在这里。很多深圳人早就开启了双城模式，工作日在深圳上班，周末回项目陪家人。但是你得保证他平时父母在家时的生活便利，平时小孩在家上学的便利啊。那么生活配套的成熟就是一个非常重要的考量因素。

　　中山是中国5个不设市辖区的地级市之一，文章前面讲的东莞也是其中一个。也就是说，中山没有严格意义上的区，也没有县，直接是有24个镇区，分为东北组团、东部组团、南部组团和西北组团，中山的城区称为中心组团。

　　中心组团包括老城区及周边镇区，具体由石岐区、东区、西区、南区、五桂山、港口、沙溪、大涌组成。

　　中心组团，很明显就是中山的市中心，是中山行政机构所在地，也是中山发展最成熟的组团。过去，石岐是中山旧城区的中心，随着城市的发展，中山的行政中心迁移到了东区，现在东区是中山的新CBD，生活配套成熟，众多重点学校聚集。因此，东区也是中山房价最高的地方，均价都在2.5万/㎡左右。

　　除了是行政中心、商贸中心，中心组团还是中山的交通核心。目前，这里有两个火车站，中山站和中山北站，可以坐广珠城轨直达广州、珠海，中山站去年还开通了高铁，可以到达广州、深圳、长沙、桂林、贵阳等城市。

　　我们来看下最关键的交通——深中通道，中心组团有三个深中通道的出口，第一个是博爱路出口，第二个是中山站出口，第三个是港口出口，前两个在东区，第三个在港口镇。

　　所以，结合刚才给大家的三个标准，中心组团是可以考虑的。如果投资中心组团，可以考虑以下两个镇区：

　　第一，东区，作为中心城区的CBD，生活配套完善而且优质。区内有中山站可以坐城轨直达广州、珠海，加上深中通道在此设立出口，交通网络很强大。但这里的房价较高，要2.4-3万/㎡的水平，对资金要求较高；另一方面，由于房价已到高位，上涨空间也相对没有那么大。

　　第二，港口，是中山的新城区，目前区内配套不算十分完善。但这里有个轻轨站——中山北站，通过城轨可直达广州、珠海，同时也有深中通道的出口，到广州、深圳的便利程度不输给东区。目前房价还在1.5-1.7的水平，随着区内配套逐步优化，加上深中通道的带动，未来房价相比东区有更大的想象空间。

　　前面文章中介绍中山城市价值的时候已经和大家介绍过，火炬开发区和翠亨新区。一个代表了中山产业现在的高度，另一个代表了未来。这个组团绝对是深中通道的最大得益者！无论是承接深圳的产业转移，还是人口居住的外溢，毋庸置疑，这都绝对是第一选择！

　　另一方面，这个组团的南部还直接紧挨着珠海的高新区，也就20分钟车程。目前，珠海高新区看海的楼盘已经3.2-3.8万/㎡了，不看海的也去到2.5-2.8万/㎡。而中山这个片区才卖1.6-1.9万/㎡，加上深中通道的利好，很多珠海高新区工作的年轻人都愿意买在这里，自住兼投资嘛。事实上，该组团的南部市场明显以珠海人为主。

　　第一，翠亨新区。深中通道落脚点——马鞍岛就是翠亨新区的起步区，到深圳车程最近，只需要20分钟！作为最占地利的区域，翠亨新区不仅接轨深圳，区内还将加建两个城轨站，一个是南朗站，在区内中心区域。另一个是翠亨站，在翠亨新区的南部，这两个站点都将接轨广珠城轨，可以直接通往广州和珠海。

　　但翠亨新区起步较晚，发展相对落后，目前除了起步区，其他区域的规划还没有具体方案。很明显，这个区域要发展起来需要的时间就要长一些，而对应的投资周期也会相应变长。不过也还还好，毕竟深中通道通桥也还需要6年时间。目前，区域房价在1.6-1.9万/㎡之间。

　　第二，火炬开发区，相比翠亨，它也有两个高速入口可以直达深中通道，但相比翠亨要离深中通道要远一些些。实际上也不会差得非常远，翠亨新区只是马鞍岛这一片最靠近深中通道而已，其他区域整体都差不多。

　　但是火炬开发区有一个很大的优势，它的GDP已经领跑全市多年，2017年比第二名的小榄还高了30%。作为中山的产业龙头区域，汇聚了很多高新产业企业。但作为开发区，唯一的缺陷就是大部分区域缺乏成熟生活配套。因此，投资这里必须买自身有完善配套的楼盘。目前，区域内房价1.7-1.9万/㎡之间。

　　东部组团往北就是东北部组团，该组团包括三角、民众、黄圃3个镇，该组团的北面就是广州南沙自贸区。

　　东北组团目前往中山市区的交通通达性较差，从这里出发，到东区CBD开车要30-50分钟，反而到南沙还比较快，到南沙的CBD——明珠湾起步区也就30多分钟！2020年，广州地铁18号线开通广州段，如果从民众镇中心出发，到广州地铁18号线多分钟。显然，这里是中山最有可能受到南沙自贸区辐射的地方！事实上，这里现在已吸引了不少从南沙过来的购房者。根据我的了解，某品牌开发商在三角镇的项目，南沙客户占总成交的接近5成。

　　但南沙还在自我成长期，产业的辐射相对较弱。那连接深圳前海自贸区的的深中通道离这里近吗？没有翠亨新区和火炬近，但相对其他组团而言算是近的，该组团片区中规划的东外环高速将直接连接深中通道，在组团的3个镇都分别有出口。

　　但是，在产业发展方面东北组团的3个镇是比较落后的，以物流、家电、纺织、食品加工等传统产业为主。唯一能够值得一提的是，2017年比亚迪城市电动轻轨项目落户民众镇！该基地建成后，将会是比亚迪的粤西的区域总部。

　　虽然该组团当前的产业发展一般，但是这里即靠南沙自贸区，而且离深中通道也不远。可以考虑投资，但是只建议民众镇。因为民众不仅是这个组团3个镇中距离深中通道最近的地方，也是到南沙自贸区CBD时间最短的地方，占尽区位和交通优势。加上比亚迪的落户，必定带动区域内的产业技术、资金、人才的汇聚。目前该区域内房价也相对较低，在1.1-1.2万/㎡。

　　南部组团的地理位置很特殊，组团的北部是中山最大的山系——五桂山，怎么理解这个“最大的山系”？就是大到几乎能把南部组团跟中山的其他镇区完全隔开！所以逼迫这个组团只能和南面的珠海亲密，所以它也是中山离珠海市中心香洲区最近的地方，直接插入珠海的腹地，紧挨着珠海前山、南屏。尤其是最南的镇——坦洲，坦洲人会说：“我平时都是去珠海华发商都买东西的，开车才15分钟，比到中山城区近多了……”两地来往频繁，连当地人都不一定分得清，中山跟珠海的地界在哪里！

　　目前珠海前山房价大概2.8-3.2万/㎡，而中山坦洲靠近珠海的区域房价在1.7-1.9万/㎡，三乡房价大概是1.3-1.6万/㎡。如此近的距离，如此大的房价差距，当然会导致很多珠海刚需购房者来南部组团买房。

　　但是，珠海对南部组团的影响仅限于买房和房价上的带动，对产业几乎是没有带动的。南部组团的产业以家居制造、办公耗材等传统制造业为主，还有旅游业，比如三乡温泉就很出名。而珠海呢？珠海的东部是高新科技制造业，西部是临港和航空装备制造业，而紧靠中山南部组团的是珠海核心区域，发展的主要是商贸和旅游业，当然就形成不了产业辐射和带动喽。

　　北部组团，中山最后一个组团，包括小榄、古镇、横栏、东升、南头、东凤、阜沙7个镇，北面靠近佛山顺德，西南面挨着江门。

　　西北组团是目前中山传统制造业最强的区域，小榄的五金、古镇的灯饰、南头的家电都是畅销国内外的。而且靠近同样是制造业强区的佛山顺德，会和顺德会一定的产业联动和合作。

　　现在，西北组团已发展成中山传统制造业的核心，也是中山的副中心所在！目前，区域内多家龙头企业已经开始研究产品升级，往智能化家居、智能化灯饰方向走，但毕竟自主研发能力基础较为薄弱，导致产业转型的周期上会比较长。

　　虽然有良好的产业基础，但该组团距离深中通道已经非常之远，可以说是中山距离深中通道最远的区域之一，失去了区域筛选的第一大标准，关于投资就直接免谈了。

　　好，整个中山的五大组团已经跟大家分析完了。结合我开头给大家的区域筛选三大标准：第一是看离深中通道的远近，第二是自身产业是否够强，第三是生活配套是否成熟。

　　最终得出，最值得投资的三大组团是中心组团、东部组团、东北部组团。如果给这3大组团的投资价值做个排序，谁是第一名呢？