从去库存到房价猛涨大连楼市这三年

　　房价只跌不涨且跌幅不得超过5%——这是大连7月30日那一天发出楼市限价令的重点。“限价令”后一周，大连土地市场率先凉意袭来。

　　8月7日上午，大连市出让3宗住宅用地，报名竞拍的房企寥寥，且3宗地块均未到达49%的溢价率，均未进入竞配建面积环节。

　　其中，一宗居住用地位于沙河口区联合路西侧，这是该区域2019年首次推出住宅用地，但最终仅吸引了3家房企报名。土地拍卖伊始，房企出价缓慢。最终由大连恒一置业以22.6%溢价率成交。

　　另外两宗新地位于甘井子区钻石湾板块，也仅吸引了4家房企前来竞拍，最终分别由万科（27.29，-1.30%）、远洋竞得，溢价率分别仅0.46%、0.63%，称得上是底价成交。

　　这次土地出让是大连限价令颁布之后的第一拍。这与一周前，中海、万科、保利、招商+金地联合体和平安等企业争抢大连市甘井子区体育新城地块，历经99轮激烈竞拍的厮杀场面，形成了强烈对比。而甘井子区一直是头部房企扎堆大连拿地最热的区域。

　　一纸限价令，似乎将开发商在大连抢夺高价地的热情迅速降了温。同时发酵的，还有购房者的观望情绪。

　　根据大连市政府7月31日发布的限价令，要求7月18日后首次申请预售许可证的新项目，实际网签备案价格不得高于申报价格，且价格下浮不得超过5%。这被称为给大连房价设定了“涨跌板”。

　　“我们希望房企很好地生存下去，但房企要做到科学合理地定价，调控政策是套组合拳，市场价格稳定后，调控也会随之而变化。”大连市房管局一位官员日前对媒体采访时表示。这种说法透露了限价令这种短期行政干预行为，不可能长久执行下去，而是会随着市场的平稳健康发展，慢慢退出。

　　“从过往3～5年整体周期来看，大连楼市从来没经历过这种大涨或大跌的阶段，加上限价政策调控，预计未来两三年大连整体楼市成交会呈现非常平稳或小幅上涨的态势，不会出现断崖下跌。”大连中原资源中心总监对中国房地产报记者表示。

　　2012年～2017年，国内楼市整体处于上升通道，一线倍；作为二线城市的厦门，房价涨幅也高达5倍。而部分西北、东北城市，房价横盘多年，实际涨幅甚至为负，这其中就包括东北的大连、沈阳。这几年间，东北经济陷入困局，多年经济增速停滞甚至，位列全国后排。

　　被称为东北桥头堡的港口城市大连也受到冲击。根据国家统计局数据，2012年大连GDP总值为7002.8亿元，2016年GDP却仅为5923亿元，比2012年减少了1000多亿元，直到2017年大连GDP才恢复到2012年的水平。

　　经济的衰退、人口的流出，令东北绝大部分城市的房地产市场都陷入滞销。截至2015年12月，大连楼市高库存量位居全国第一，库存周期28.7（月）创下历史之最。而当时，长沙、宁波、昆明、福州等市场去化压力较大城市，消化周期都降到12个月以下。上海、南京、苏州、武汉、合肥等城市消化周期不足5个月，供不应求状况显著。

　　2016年辽宁省住建厅出台了9项措施，化解房地产库存，其中包括研究出台优惠政策，农民工购房给补贴；鼓励投资者购买库存商品房等。这一年，大连商品房销售市场开始回暖，房价也从这年的1月止跌企稳。

　　与此同时，大连还提高了棚改货币化安置比例。2016年大连市政府提出的目标是：力争完成棚户区改造1.3万套；提高货币化安置比例,主城区货币化安置比例力争达到80%以上。

　　大开发商总是能率先把控楼市上涨的先机。2016年10月，万科以总价4.18亿元、溢价率115.68%竞得大连甘井子区一幅综合地块，创下大连土地招拍挂史上溢价率最高的纪录。这之后，高溢价地块频频在大连土地市场上拍出，拿地价格超过了周边在售房价，大连土地市场争夺战就愈演愈烈。

　　大连房价真正进入快速上涨期，始于2017年下半年。机构数据显示，2017年一年大连市新建商品房销售均价增长了10%左右，有部分均价在6000元～7000元/平方米的楼盘攀升至1万元左右/平方米。2018年上半年，大连新房市场累计成交3.6万套，均价近14000元/平方米，为半年以来的第二高点；二手房累计成交4.2万套，均价12683元/平方米，涨势稍缓。截至2017年末，大连市商品房销售面积已连续24个月保持正增长态势。

　　“大连在2016年下半年正式进入拿地价格比周边在售项目还要贵的情况，2017年年初，尤其是整个上半年开发商纷纷拿地，溢价程度非常高，这些地块在2017年下半年至2018年进入到市场，因为拿地价格高，导致备案成交价格出现结构性上涨，拉高了整体平均地价。”分析称。

　　快涨的大连楼市很快遭遇了全国性的调控收紧。2018年“坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”成为房地产市场主基调。这个时候，大连的房价涨速显得尤为扎眼，如何抑制住房价涨速成为一个任务。

　　2018年一季度，在全国主要一二线城市都执行限购政策时，大连市也于去年3月22日开始执行限购、限售政策，抑制房价过快上涨，5个主城区中，只有甘井子区不限购、不限售。

　　但去年“五一”前，大连还是成为被住建部约谈的对象。有分析称，除房价涨幅过快外，高溢价地王的频现也是其被约谈的一个因素。

　　但在限购政策执行一年多里，承载了大连市五分之一人口的甘井子区房价接连创新高。“2018年限购之后，市内其他4个区的房价有所变化，甘井子区房价一夜之间涨了两三千，从甘西到甘北，一夜之间全部上涨，因为很多外地人只能在这个区买房，4个区已经不是我的竞争对手，我为什么不涨价呢？”当地一位从事多年房屋销售工作的置业顾问表示。

　　国家统计局数据显示，今年2～4月份，大连市新建商品房价格环比分别上涨1.8%、1%、0.7%，同比分别上涨13.3%、13.7%、13.2%；二手房价格环比分别上涨0.6%、1.1%、0.8%，同比分别上涨8%、8.8%、9.1%，涨幅在众多一二线城市中位于前列。

　　今年5月份，大连再次被住建部预警提示，原因就是近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大。但此后大连房价仍未止涨，特别是5、6月份新建商品住房价格涨幅排在70城房价涨幅的前列。

　　据诸葛找房统计，2019年6月大连新房均价达到18245元/平方米，同比上涨22%；二手房均价达到14096元/平方米，同比仅上涨0.6%。而二手房价格数据被业界认为是房地产市场的晴雨表，往往更能体现真实的市场需求。

　　“我们在甘井子区的项目购房者纯大连人很少，大部分都是北面来的打工者和落户的学生。”大连一位房企销售负责人表示，大连在政策层面加大人才引进力度、放宽人才限制和落户门槛，基本上买房就可以落户，这项政策促使很多在大连工作和上学的东北人入市买房。

　　大连作为东北亚重要的战略要地和桥头堡，2012年随着哈大高铁开通，更多的东北人选择在大连置业定居。

　　这有数据的鲜明佐证。近年来东北人口数量逐年萎缩。辽宁省2015年的常住人口是4382.9万，而到了2018年就减少到4359.3万，减少人口23.6万；大连2015年的常住人口是698.6万，2018年的常住人口是699.4万，3年时间常住人增加了0.8万。从常住人口数量变化情况来看，辽宁省的常住人口在减少，但是大连的常住人口是增加的，更多的人口流入大连，必然带来大连的购房需求增加，带动房价上涨。

　　虽然在东北城市中，大连对于人口的吸附力较强，但是与南方热点二线城市或经济圈中的城市相比，城市潜力和人口吸附力还是较弱。

　　“大连整个城市房地产成交构成相比其他热点城市，还是比较安全的，因为大连的投资客投机客占比非常少，据我们统计不到10%，大连楼市成交结构主要以刚需和本地人改善为主。”分析认为，从大连内部看，无论是横向对比，还是纵向对比看，大连楼市整体还处于一个平稳健康的态势。

　　但就整个楼市大环境而言，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“坚决遏制房价上涨”意味着楼市调控的决心依旧十分坚定。这向外界传递出的信号是，国家对房价上涨零容忍，2019下半年不存在任何调控放松的可能。

　　7月30日，大连市人民政府办公室发布《大连市人民政府办公室关于加强房地产市场调控工作的通知》，加码大连房地产市场价格调控。

　　根据通知，此次商品住房价格指导，主要针对中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新技术产业园区、旅顺口区、金普新区、普兰店区在售商品住房(含公寓)项目。上述区域所有房地产项目均须申报商品住房预售价格，且实际网签价格不得高于申报价格。在2019年5、6月份已发生网签备案行为的，申报价不得高于5、6月份最低价格；在5、6月份未发生网签备案行为的，申报价不得高于5月份之前最近成交月份的最低价格。对于本通知发布后首次申请预售许可证的新项目，6个月内不得调整申报价格，6个月后可申请下调申报价格，且价格下浮不得超过5%。

　　称，早在今年5月份大连被住建部点名后，大连市政府就已经约谈了当地很多开发商，对价格进行调控。而在5、6月份约谈开发商后，背地里已经实行限价政策了，只不过7月中旬，国家公布了6月份70个大中城市房价指数，大连房价并未抑制住，所以大连市政府就把限价令这个政策摆在了台面上，这也表达了大连对房价调控的决心和态度。

　　“限价令会对购房者产生影响，令其产生观望情绪；在拿地端也会影响到开发商的热情，因为将来的售价基本被锁死，开发商对土地市场的热情不会像限价令出台前那样高涨。”分析称。

　　诸葛找房数据研究中心分析师国仕英亦对中国房地产报记者表示，大连限价令的颁布，会影响开发商的销售速度、去化速度，增加销售难度。房企在大连拿地将更加谨慎，深思熟虑地计算成本和利润后才敢拿地。对于房价的抑制效果肯定是很明显，因为限价令设置了房价的上限。

　　国仕英预计，政策调控下大连市购房者观望情绪增加，入市积极性下滑，下半年大连房价会趋稳或出现小幅下跌。

　　则认为，虽然大连在这次房价上涨中显得非常起眼，但是成交结构上还是处于安全地带；而且大连楼市去化周期维持在3～15个月，整体处于供不应求的情况，预计未来两三年大连整体楼市成交会呈现平稳态势。如果大连楼市能实现平稳健康发展，预计限价令会慢慢退出市场。