2022年中山楼市十大猜想

　　这一年，我们见证到楼盘为了卖房，可以如此多花样。送车位送装修送家电都变得平常，直接亏本甩卖才算新闻；

　　这一年，内部职员裁员优化、如山般的销售压力，让地产人从岌岌自危到集体躺平，甚至只希望临走前有个体面的“N+1”。

　　但好在，国家出手调控、央行放水、房企自救等一系列操作，在年底“拉”了中山楼市一把，让网签量触底反弹。

　　只不过，2022年初，一场突如其来的疫情，将楼市裹挟到不可预知的未来之中。以下对话分别来自中介、销售，令房叔记忆深刻。

　　这就说明，我们所处的行业，已经不是热门行业，更不是一个明星行业，虽然房地产，仍然是地方税收的主要来源，但它不代表未来，也不是先进生产力。

　　弊端是，行业走下坡路，上下游市场，都会有不同程度的影响。从中介门店关闭、楼盘销售卖不出房，到房企资金周转问题等。

　　好处是，光环褪去，进入这个行业的“门外汉”也将减少，不会什么人都会干这个，也不是什么人都能做起来。

　　这给我们的启示是，中介销售提升自身的专业度，多为客户着想，少些赚快钱的心思；房企要注重楼盘质量，注意“优胜劣汰，适者生存”。

　　先是央行去年12月宣布降准0.5个百分点，同步释放1.2万亿流动资金，大力推动信贷市场进一步放宽。

　　其次是上周，央行宣布了最新一期的市场报价利率（LPR）,一年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。

　　根据中山一贯的走向，LPR下降还未有影响到各银行，等到下个月，乃至下半年，房贷利率都有望继续回落。

　　这是中山领导郭文海在中山市第十五届党代表大会上的报告，对于中山来说这个机遇是什么呢？我想就是2024年的深中通道开通之日。

　　紧接着，我们就看到了中山发改委的《中山市2022年市重点建设项目计划表》和《中山市2022年市重点前期预备项目计划表》明细（回顾）。

　　一是，完工时间大家都很有默契的定在2023年或2024年。深中通道的通车时间，宛如是重大项目的完工倒计时。

　　二是，今年计划投产的项目不少。以往瓶颈的古镇快线、南朗快线、西环高速等，都计划今年通车，不玩虚的。

　　值得一提的是，2022年广东省重点项目一共1570个，其中中山60个项目入选，这是一个好的开始，值得期待。

　　至于2022年，此前一直未有动作的工程，如果也想赶在2024年这个节点有所作为，今年就是最快的冲刺年。

　　一直以来，土地收入是政府的重要资金来源渠道。而去年年底土拍市场的哑火，无疑是政府释放的一个信号——严防过多地做房地产开发。

　　这也就意味着，纯宅地的出让模式会越来越少，而把宅地+商业用地、教育用地、公园用地等打包出让的方式，会成为2022年的土拍主流。

　　但也不是说存货少的房企就此要退出中山市场，据中山中原统计，至少有9宗地块，是由政企合作、收购合并、股权变更等方式完成出让。

　　是啊，中山太需要有一个成功的旧村旧城镇改造案例来证明自己了。但折衷来说，旧改不是一朝一夕就能完成的事，最起码要有拆迁动作才能让人信服。

　　万众期待的马山旧改，将在今年全面拆除，并开发建设二期安置房。是的，那个折磨人的马山旧改，终于要开始全面开拆了，只要拆除工作完成，后续的建设也就不是难题。

　　多个旧改项目迎来新动态，旧改同意率均超过80%，但还只是处于很前期的阶段，离最终旧改完成还有很远的道路。

　　比如华侨城推133-168平三至四房、佳兆业樾伴山推165平四房、保利天珺推150平大户型、招商禹洲云鼎府推141-143平...

　　在跟各房企朋友聊天时，他们几乎同时提到一个点：中山的本地客占比越来越多。重视本地客成了“卖得好”的重要因素。

　　其实也不难理解，投资客青睐小户型，易入手好转手；本地客重视自住或改善，大户型才能满足一家五口的需求。

　　有多火？千套房源3分钟抢完，还是两个不同的楼盘。深圳客组团坐大巴到南朗看房，从看房到成交，中间的转化极高，超过5成。

　　一、2021年，全市镇区网签排行榜中，火炬、马鞍岛等临深板块不再独占鳌头，反而是西区、三乡等板块更为热门。

　　二、马鞍岛的楼盘愈加谨慎，开盘成绩也大不如前。从3分钟抢千套，到一早上去化率近8成；从手机抢房，到摇号抢房。这些都能看出马鞍岛货量增加后，热度也开始慢慢褪去。

　　举个例子，2019年中考，在纪中、一中、华师公费、侨中录取数据中，前8个学校合计就有3239个学生能进名校，几乎是“垄断”的地位。

　　公办学校总不能“躺平”，因此在中山公办教育与民办教育互相竞争的过程中，集团化办学在近几年逐渐成为了一种趋势。

　　前两年，中山一中、纪中、侨中等公办高中率先响应集团化办学的号召，纷纷接管了西区中学、北区中学、铁城中学等，做到统筹优质资源，尽量让地区间教育平衡。

　　中山楼市始终是在平稳的上涨，虽然涨幅比较小，但相比去年1月，中山至少涨了近400元/平，为14576元/平。

　　明年，大概率也还是横盘期，均价在1.45万/平左右波动，不会大涨也不会大跌，闭眼买房的时代，已经终结。

　　但如果你是有一定实力的买家，那么，产品、物业性质、设计，都是重要要素，但优质地段才是最大潜力。