2021年杭州楼市年度盘点 展望篇

　　2022年，是杭州举办亚运会的历史性一年，在后亚运时代，高速发展的杭州，或将按下暂缓键，从高速发展期过渡至平稳增长期：

　　①城市落户政策收紧，2022年亚运会之后，杭州人口的增速达到阶段高峰后，开始逐步降低。杭州人口发展十四五规划中，杭州2025年的中方案人口预期是1370万，五年新增173.5万常住人口，年均增加43万人。而到2035年是1500万，后面10年增加值仅为130万人，年均仅13万人，远低于2020-2025年的年均人口规划增量；

　　②在互联网红利逐步消退，实体经济增速总体处于下行期的大环境下，数字经济或将告别超高速发展的阶段；

　　尽管发展速度将减缓，但杭州城市平稳向好趋势不变，浙江共建共同富裕示范区、杭州深入推进经济高质量发展“凤凰行动”计划、杭州第二机场、地铁四期落地、“沪杭磁悬浮”等利好城市的政策众多，杭州毋庸置疑仍是中国最具发展潜力的城市之一。结合2021年杭州楼市发展情况，以及政策、规划等多重因素，我们对2022年杭州楼市进行预测。

　　2021年经历几次楼市调控，杭州政策已然筑底，2022年楼市调控仍将持续，但不排除有局部松动变化。

　　1）政策稳字当头。12月中央会议坚持“房住不炒”定位不变，叠加浙江共同富裕示范区的任务，稳字当头，去投资投机需求的政策不会放松；最大可能是落户政策的继续收紧，主要考虑未来几年的人口规划。

　　2）房地产税或落地，杭州预计成为试点城市之一，但影响不大。试点对免征额、合理范围内的住房套面等方面的考虑，预计缴纳的税负担不会太重，短期内会对市场有点影响，对房价下跌的影响有限。

　　3）二手房指导价出台可能性小。当前二手房市场已然探底，2022年或将继续盘整，二手房价格逐渐回归正常水平，难以触发二手房指导价的出现。

　　4）局部购房利好政策或将倾向二孩以上家庭自住需求。年底中央会议多次表态支持商品房合理住房需求，再加上国家鼓励生育二胎以上，为提高生育意愿，不排除会对这部分家庭提供购房优惠。

　　自2021年8月以来，杭州新房市场月度成交量五连降，量价同比涨幅均将进入周期底部。同时，受到调控政策持续、库存不足、亚运会导致新盘多集中上半年和四季度入市等因素影响，2022年杭州楼市将面临市场底，进入新一轮发展周期，市场在经历了2021年楼市大热以及政策筑底的时期后，2022年在消化前期预期带来的不良后果后，将大概率趋稳。

　　预判2022年内成交将呈现“N”型走势。一季度受春节、购房情绪依旧低迷等因素影响，市场将进入底部；二季度，随着信贷层面的持续放松，自住需求、长达半年压制的购房、购买力将在这一阶段爆发，市场将迎来一波小阳春行情；三季度受供应影响，成交处低位；四季度，随着亚运会举办，前期积压的供应将有所爆发，市场将现翘情。

　　2021年6月《杭州市人口发展“ 十四五”规划（征求意见稿）》出炉，规划指出：要疏解以上城、西湖、拱墅构建的城市发展核心区的人口集聚压力，引导城市核心区过度密集区块人口，向郊区新城疏散、城市新流入人口向郊区新城集聚，进一步促进人口区域均衡配置。未来萧山、余杭、临平、钱塘、临安和富阳，会成为吸纳人口的主力区域。这与杭州十四五规划中的“一核九星”、九星崛起也是一脉相承的。

　　规划中特别点明，未来杭州人口导入的重点区域将通过三个层面来落实（见右图），城西科创大走廊、三江汇、钱塘区将成为未来人口主要聚集区域；

　　从公共设施布局规划来看，规划指出：高新区(滨江)钱江新城板块、余杭区未来科技城板块人口呈现明显的高素质、年轻化特征，对公共服务要求较高，重点加大高端资源布局；钱塘区、临平区等人口流入量大、服务配套相对不足的地区，重点推进公共服务设施项目建设。钱江新城、未来科技城未来高端资源的公共配套会越来越多。

　　此外，规划中还提及，大力推进 TOD 开发模式，引导人口向交通廊道和枢纽节点集聚，向杭州云城、三江汇流未来城市先行实践区、钱江新城二期、钱江世纪城、会展新城、大城北等城市重点功能区块和重大产业平台集聚。未来 TOD成为政府引导的一种住宅开发方式。

　　由此可以看出，“拥江发展”和“城西科创走廊”，仍旧是杭州未来的两大重心，未来人口和资源重点倾向云城、三江汇、钱江新城二期以及钱江世纪城，以上区域涉及板块楼市潜力可期。

　　当前杭州二手房市场处于探底回调阶段，预计2022年市场或将继续盘整，整体成交量难以超越前两年。从年内走势来看，预测一季度市场仍将维持弱势局面，主要由于传统淡季购房者买房换房意愿不高；二季度，经过前期市场和价格的探底，成交量受学区房等拉动，市场或将出现一定程度回暖。近期杭州教育局公布，杭州2022年有126所小学出现红色预警，34所初中出现红色预警，较2021年多了11所，未来家庭改善需求仍较旺盛；三、四季度市场大概率不温不火，但同比2021年同期仍呈现上涨行情。

　　2021年杭州三批集中供地经历了“先扬-后抑-再稳”的过程，集中供地土拍规则也在持续优化调整。从第三次集中供地来看，不少板块已经纷纷解锁了新限价，市北、艮北、运河新城、申花等，都有不同幅度的上调，房企利润空间有所扩大。

　　参考2021年第三次集中供地，2022年很大概率也将维持现状。在近期流传的2022年余杭区第一次集中供地文件来看，板块限价上调仍是大势所趋，政府将继续让利房企，房企拿地积极性将有所提高，且新入杭房企步伐加快，未来土地市场将形成良性循环。

　　通过对2020年之后房企拿地项目货值盘点可以发现，滨江、绿城2022年仍将牢牢占据头部，尤其是滨江未来可售货值高达623.1亿元，远远超出其他企业；

　　前三之后位次将继续轮动，通过近几年的对比我们发现，杭州前三之后位次每年均有变化，包括保利、融创、融信等等企业均有斩获前三位席，2022年或将继续轮动，华润置地、融信、龙湖、杭州地铁等均有望获得业绩TOP3殊荣；

　　本土房企在杭地位持续提升。近两年本土房企拿地积极性非常高，杭州地铁、中天、浙江省交通、西房、地上集团等等本土房企拿地力度均有大幅提升，未来将转化为销售业绩，提高本土房企在杭州市场的占有率。