央妈摊牌了？楼市即将迎来最大的坑！

　　楼市的风向变了！只要从央行最近对住房信贷的高度关注就能窥知一二，政策随时可能出台！

　　4月20日，央行公布了2016年一季度金融机构贷款投向统计报告。报告数据显示，今年一季度人民币房地产贷款增加1.5万亿元，同比多增5045亿元；一季度个人购房贷款增加1万亿元，同比多增4309亿元，双双创下2010年央行开始发布金融机构贷款投向统计报告以来的最高水平。

　　据央行统计，金融机构一季度人民币各项贷款增加4.61万亿元，同比多增9301亿元。也就是说，今年一季度，所有新增贷款中超过21%流向了个人购房。

　　对于住房信贷如此迅猛的增速，纷纷感叹原来是房地产把P增速拉出了谷底啊。此前甚至有分析称，中国一季度经济和房地产好转的主要推动力之一是决策层主导的信贷大幅扩张。

　　在报告公布的同一天，央行研究局首席经济学家马骏表示，对于未来的货币政策操作，除了要继续支持实现稳增长的目标，也要注意防范宏观风险，尤其是要避免企业杠杆率过快上升，还要考虑到货币信贷增长对未来物价走势和房地产价格的影响。

　　由此可见，对于货币信贷增长对房地产价格的影响，央行保持高度关注，如果房地产价格涨幅过大，央行或许采取一定的措施。

　　果不其然，4月21日，在央行召开的金融市场工作座谈会上，针对住房信贷政策，会议指出要按照因地制宜、因城施策的原则，进一步完善区域性差别化住房信贷政策，推动房地产金融产品规范创新，促进住房信贷市场平稳有序运行。

　　4月21日，南京传出“商品房限价”的消息，据《21世纪经济报道》查证，这一传闻已经落实，限价政策已经写入南京的调控中，将于近期出台。其中包括“对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，按照价格区间分类指导，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万-3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。”

　　而曝出将收紧调控后的首个周末，也可能是南京楼市调控新政出台前的最后一个周末，开发商闻风而动，集中推盘入市。据不完全统计，4月23—24日的短短两天内，南京共有11家楼盘开盘，集中推出2200套房源，创下近年来的新高。

　　就在南京被新政的同时，环区域也曝出收紧在即。尽管“市通州区将于4月22日发布商住项目限购政策”被证伪，但据业内人士介绍，该政策的确存在。

　　此外，从近日公布的房价数据来看，深圳、上海、等城市的房价也在各地的调控政策下，开始降温了。

　　深圳楼市的成交指标持续多周下行，个别楼盘甚至出现弃购现象；上海的成交量也明显萎缩；虽然并未出台相关调控政策，但受市场预期的影响，二手房市场的各项指标已经出现较为明显的改变，成交量、成交周期等相关指标均出现下滑。

　　有业内人士指出，楼市调控政策正在经历“由面到点”的变化，由中央层面统一出台政策，变为地方自行调整。在政策思上，虽然全国整体“去库存”的方向未变，但越来越多的城市加入到收紧调控的行列。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，“量跌价稳”将是整体二季度趋势。同时，下半年开始尤其是10月份之后新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。在成交量出现下滑的市场背景下，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘极有可能率先降价。

　　国家统计局数据显示，今年3月份全国居民消费价格(CPI)同比上涨2.3%，这涨幅可是2014年7月份以来的最高值了。

　　而近来“二师兄”的价格波动更是让人侧目，不少消费者已经在感叹吃不起了……统计局数据显示，今年3月以来，猪肉价格年同比涨幅超过了60%，有些地方的猪肉价格甚至创下了4年来的峰值。

　　想问猪肉价格为什么涨这么疯？国家发改委表示，主要是由价格偏低引发产能适应性调整。前两年猪肉养殖市场不景气，许多养猪场关门倒闭，影响后期的市场供应，导致供不应求的局面，猪价也就应声上扬了。

　　猪肉涨成这样，肉包子一口下去都咬不到肉了，更别说其他物价的上涨，比如房价……但现在有个“奇特”的现象，房价涨不赢猪肉！

　　近日，易居研究院发布《近6年70城房价趋势报告》显示，剔除物价上涨等因素，近6年全国房价上涨了9.6%。

　　然而，不仅一些城市的房价涨幅都跑不赢猪肉，有些甚至不涨反跌。比如金华（-1%）、海口（-1%）、宁波（-6%）、杭州（-8%）和温州（-24%）。

　　二手房市场怎样呢？也有不少城市涨幅为负，比如（-4%）、赣州（-5%）、泉州（-5%）、三亚（-6%）、杭州（-7%）、金华（-8%）、海口（-9%）、宁波（-10%）、（-10%）和温州（-25%）。

　　可以发现，一二手房价都下跌了的城市有杭州、温州、宁波、海口、泉州。而、金华、海口、宁波、杭州和温州6个城市的房价，甚至已跌回五年前的水平。

　　为什么会出现这样的情况？各个城市都有自己比较特殊的一些原因，就拿温州来说吧，由于2010年的经济危机，民营经济受冲击，不少企业资金链断裂，温州的楼市受到重创。

　　房价涨幅如果连CPI都跑不赢，如果不自住，这样的房产是没有投资价值的，应该出售或改买为租，更多的资金应该放到更有升值潜力的地方，才能保值和赚钱。

　　从中原地产提供的数据来看，截止2015年，全国重点城市的宅地累计购地销售比，扬州、济南、合肥、泉州、福州、南宁、常州呈明显的供应过剩状态，这7个城市未来房价涨幅有限，就不用考虑加码了。

　　再从人口分布结构来看，、上海、广州、深圳、苏州、杭州、厦门、东莞、、温州、惠州、泉州、中山14个城市人口年龄结构呈现正型。

　　刚需年龄段人口占比也偏高。排名前列的深圳、东莞、厦门、中山尤其值得关注。

　　城市的人口年龄结构与该城市当前的房地产销售情况有很大的关联性，在其他条件基本一致的条件下，刚需年龄段所占比重越大，城市的房地产市场相对越繁荣。

　　因为有巨量的刚需人群托底，当下城市的刚需住房消费就有足够支撑，5-15年后的改善性住房消费市场，也有足够发展空间。

　　以上城市的未来住房需求潜力好，这对未来房价的支撑力和预期，也有良性影响。

　　这么看来，“京沪永涨”的逻辑还是有一定依据的。伴随户籍制度和高铁建设，更多年轻人去一线城市发展将更容易，他们的定居落户也会更容易，因为如果实在买不起城区，大城市周边（如苏州、昆山、燕郊、、东莞、惠州等），都在快速发展，都可以成为很好的选择。

　　买房不容易，但买到不舒心的房屋就更麻烦了。购房者买房之前一定要看好，并对房屋的产权、户型以及各种配套进行选择。在这期间，如果购房者发现房子有问题，购房指南提醒你，慎选啊！

　　购房者都不希望自己买的房子有产权问题，不然面临的就会是各种手续、缴费甚至房子都不能过户到你名下，所以在买房屋之前，购房者必须将看中房屋的产权弄清楚。

　　配套老旧的房子由于小区建设年代久远，小区停车位不足，绿化不好，物业管理不完善，如果用户型老旧的房屋申请贷款的话，还会受到各方面因素的。

　　这种房子通常都会有空气污染和水污染的弊端，但是一般价格都比较低，开始可能会受人欢迎，但是考虑到环保和健康方面，这类房子真的不适合居住。购房者购买后，若想要将其出售就更难了。

　　接近交通要道的房子会有大量的车流和人流，购房者会受到巨大的噪音困扰，而且还可能时常看见交通事故现场，这对购房者的身心健康都会产生影响，如果家里有老人或者小孩，出行安全方面也存在隐患。

　　顶楼房冬天冷夏天热，房屋散热性和保温性有限，另外，如果居住上一段时间，出现漏雨的可能性也是极高的。

　　户型颜值很重要，虽然不能当饭吃，但却跟居住生活息息相关。一些功能分区不合理，厨房、卫生间没有窗户或者户型独特的房子千万别买，买了住着不舒服，想要出手更难。

　　（1）新房要看开发商是否具备“五证”。五证齐全、正规才能保障买房后，购房者能够顺利办理房屋产权证；二手房要看房屋产权归属情况，并在房管局查询房屋是否能够正常上市交易。

　　（2）使用规范的合同文本。合同是保障购房者权益的有效依据。购房定金、交房时间、违约责任等等都需要进行详细的规范，要不然购房者很容易吃大亏。

　　（4）注意买房心态。不要认为房价会崩盘、不要总是犹豫、适当相信开发商或者中介、不要于购买十全十美的房子，心态好了，买房过程才能舒心。

　　购买新房、二手房都有讲究，购房者不能一直犹犹豫豫，也不能轻易的就买了一些先天不足的房子。另外，购房者买房前需要干脆利落的对房屋进行定位，如果遇到以上情况的房子，慎选，出问题的可能性太大了。

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