中山楼市见底了

　　最近本号接到粉丝咨询中山的也不少，有问马鞍岛能不能的，也有问市区新盘的，今天我们就来具体聊一聊这个城市。

　　比如，中山在餐饮上是一流的，东莞、南海这点没法跟中山比，只有顺德可以，但顺德食材没有中山好，环境也比不上中山。

　　2017年，当红的火炬开发区拍出了好几块楼面价破“万”的地王，售价直奔2万+去了，年平均涨幅比深圳还猛。

　　这几年，要判断中山楼市行情的走向，房价是涨是跌，完全是看深圳的脸色。（别和我杠，杠就是你对）

　　首先，只要我们看一看中山历史的房价走势，就会发现一个规律：中山的房价一直是跟着深圳走的，深圳涨，那中山基本上也会跟着涨。

　　经过一段时间的调整，中山的房价水分或许已经挤得差不多了，甚至有的区域已经完全回到了2020年。

　　像华侨城天鹅堡项目，保利天郡项目，宝龙城项目等，均价都要在1.7W-2.4/平米，而在这里的购房群体多是本地人。

　　原因在于这个住宅的配套是，占地1300亩的大型城市文化旅游综合体。对比佛山顺德版的欢乐海岸（占地4100亩），只能算是一个缩小版。

　　而华侨城欢乐海岸的规划中，就已经包括了一条商业街和一个购物中心；同时还有香山文化馆、中山广场、创意文化园等。

　　在售价格跟去年开盘差不多，1.7W-2.5万左右，剩余的货量最小的有115平三房，还有200平左右的大平层和蓝楹湾别墅组团。

　　虽然区域面积只有73.2平方公里，但人均产值非常高，其地位相当于深圳的粤海街道，广州的珠江新城。

　　像富元+旭日国际等企业总部都在这里，所以东区无论是人口密度还是产业定位，实际上要好过中山很多地方。

　　其实两个项目就相隔一条马路，都是刚改类的产品，价格1.8W-2.2W左右，主打岐江新城的概念。

　　宝龙城，最值得称赞的是这个96㎡的三室户型，双龙抱珠的格局，销售介绍说，得房率在85%以上。

　　不管怎么说，现在东区1.7-2.2万的主流价位，与周边的二手次新房价格其实差距不大，相比隔壁马鞍岛的最新高度，还是比较安全的。

　　西区，也就是中山的老城区，主打教育资源和商业配套，而且价格比东区、石歧要更低，只有1.1-1.7万/㎡。

　　在岐江新城、翠亨新区两大新城的引领下，整个中山未来的发展重心都在向东拓展，西区难免受到冷落，主要承接来自主城区外溢需求。

　　我在现场了解到，现在首付最低5000已经没有了，首付1.5万还可以做，剩下的也不用分期全部。

　　目前这个项目在售的有76-106平三至四房户型，均价不到1.1万，而西区当前的房价基本都要在1万4以上。

　　但一圈跑盘下来可以感受到，目前市场观望情绪依然很浓，各大项目到访量是有了，但成交量还在低位徘徊。

　　如果以临深边界一线来看，中山的价格相对不算高。拿周边南沙、珠海核心区对比，单价卖到3万+的新盘遍地都是。

　　简单点说，中山主城区的土地开发几近饱和，新房市场一直处于稳定状态，有本地购买力支撑，是绝对的安全区域；

　　我们可以参考东莞的主城区、佛山的主城区，这两年无论市场怎么调整，价格波动也没有太大，足以说明核心区保值升值的能力。

　　另一个值得关注的是马鞍岛，作为中山楼市新晋的“头部板块”，2018年才正式开发，至今只有3-4年的时间。