【重磅】细说中山马鞍岛投资价值价格凭什么2万

　　这意味着，深中合作区或许马上就要来了。一时间，作为深中通道桥头堡的马鞍岛再次引起市场高度关注。而提起马鞍岛，最绕不过的就是房价。深中通道的落定让马鞍岛这个中山的边缘岛屿，一跃进入前海30分钟辐射圈，也促使岛上首个住宅项目一开盘就打破中山房价天花板，最高卖到了3.7万/㎡。

　　●一是官宣将加大力度支持深圳、中山两市加强现代产业对接合作，并在基础设施、教育、医疗、社会保障等领域加快对接融合，不断提升深中两市一体化发展水平。

　　●二是明确开展中山融合的承载地：深圳以宝安为重点区域，中山以翠亨新区、火炬开发区为载体，打造东部环湾创新发展带。

　　这意味着，深中要深入开展一体化，战略重地就在和深圳隔海相望的东部，而从三个层面来看，马鞍岛或将成为深中融合的第一承载地。

　　这种受广东省三大国家级自贸区叠加辐射的区位，放眼大湾区，仅此一个，可谓“集万千宠爱于一身”。

　　去年7月12日，《中山翠亨新区起步区控制性详细规划（2019）》发布，官方明确了翠亨新区起步区就在马鞍岛，并明确了马鞍岛的建设目标——现代化国际化创新型城市新中心。

　　从图片可以看出，马鞍岛格局非常明朗清晰，一条城市主轴贯穿岛屿南北，串起三大中心，九个分区左右对称分布，有产业、有生态、有居住，各分区功能相辅相成，非常完整。

　　马鞍岛规划了10个城市轨道站点、13个生态公园、4个广场、40所学校、7个医院，还有翠亨音乐厅、海洋艺术中心、大湾区博物馆等公建配套。

　　众所周知，因为资源有限，深圳“上学难”、“就医难”是一个长期存在的矛盾，尤其是教育难题，公办高中录取率常年不足50%，让深圳家长备受煎熬，而马鞍岛的配套正好补齐了深圳短板。

　　接洽深圳第一站、翠亨新区起步区、医疗教育配套与深圳巧妙呼应，从种种层面来看，马鞍岛成为深中一体化发展的第一承载地，完全在情理之中。

　　在今年3月28日的招商大会上，中山提出深圳—中山产业拓展走廊的谋划，其中位于深中通道第一出口的重点项目中深科技创新产业园，就被深圳科技园集团拿下。此外，前海股权交易中心、深圳医疗器械协会园区、中航联创等众多项目也陆续落户马鞍岛。

　　这意味，马鞍岛已经开始扮演深中一体化第一承载地的角色，这也是马鞍岛能卖到3万+/㎡最根本的底气。

　　作为继港珠澳大桥之后的又一个世界级跨海交通工程，从宏观看，深中通道拥有彰显中国实力的国家级战略意义，聚焦到城市看，深中通道一桥连接深圳和中山，将两地的空间距离几乎压缩为“零”。

　　深中通道虽然全长有24千米，但是设计速度达到了惊人的100千米/小时，这意味着全程通行仅需15分钟。

　　这意味着，从马鞍岛出发，最快15分钟就能直达深中通道在深圳的落脚点宝安，30分钟则能直抵前海，这将给马鞍岛带来两个深刻影响：

　　更何况，除了深中通道之外，连接深圳和珠海的跨海通道深珠通道，也途径马鞍岛所在的翠亨，而且时速达到了200千米/小时，又直接拉进了中山与深圳前海的距离。

　　此外，深中之间还有轨道交通连接，根据深圳市规土委编制的《深圳市轨道交通线）》，深圳东部至机场快线号线，也有望在马鞍岛所在的翠亨新区设站，将实现翠亨和前海之间15分钟内快速通达。、

　　注意到没，与凤岗、塘厦、惠湾等临近深圳龙岗、坪山等边缘地区的临深区域不同，不管是深中、深珠，还是深铁33号线，马鞍岛连通的都是深圳国际化城市新中心：前海—宝安。这意味着，最快3年，马鞍岛就能彻底步入“零深”时代。

　　而基于深中一体化以及“零深”时代步入倒计时，马鞍岛的房价锚点其实不是中山，而是一桥连通的前海，这是马鞍岛卖到3万+/㎡的直接推动力。

　　比如北京，主城区最高，约10万/㎡；海淀、朝阳等区域次之，6万+/㎡；通州、丰台等区域再次之，4万+/㎡；平谷、密云等边缘地带最低，2万+/㎡。

　　但是，如果一个城市和紧挨的城市，量级有着明显落差，那么小城市的边缘地带，其房价就会受大城市外溢影响。

　　深圳因为土地紧缺、人口基数大且增量多，楼市存在严重的供需失衡，以致于深圳对周边城市的房价影响非常明显，但凡和深圳搭边的区域，“深圳外溢”就成了决定当地楼市房价的重要因素。

　　比如惠州，临深大亚湾在配套成熟度远低于主城区惠城的情况下，房价平均水平却反超惠城，长期居于惠州各区榜首。

　　其背后的根本原因就是，大亚湾的房价水平不是由惠州的房价体系决定的，而是由紧挨着的深圳坪山的房价决定的。

　　去年坪山卖3万+/㎡，大亚湾能卖2万+/㎡，今年坪山涨到了4万/㎡，虽然惠州主城区没有什么波澜，但大亚湾也随之上涨，最高卖到了3万/㎡。

　　深中通道规划没有出台之前，马鞍岛与深圳远隔大洋，其房价由中山的城市格局决定，但是深中通道落地后，马鞍岛未来30分钟直抵深圳“心脏”，其房价就变成由前海决定。

　　而当下，前海的房价已经突破11万/㎡，虽然马鞍岛房价是中山均价的2倍多，却只有前海的1/4，这样来看，其实马鞍岛3万+/㎡的房价完全在合理之中。

　　此外，参照交通对区域房价的影响来看，当下的3万+/㎡还远远不是马鞍岛的天花板，因为当利好兑现，房价会有更加明显的涨幅。

　　以深圳沙井为例，2016年之前，沙井还是深圳无人问津的边缘地带，但是当年6月，深铁11号线开通后，沙井和南山、福田中心的通勤时间被缩短至30分钟。

　　而深中通道对马鞍岛的意义和深铁11号线对沙井的意义，有异曲同工之妙，一旦开通，马鞍岛的房价或许会跑出和沙井类似的表现。届时回望，当下或许就是上车马鞍岛的最低点和最佳时机。

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