中山一手住宅库存正在减少。

　　今天盘一盘大家都关注的话题。谈起大家对中山楼市的印象，不少人认为中山新房库存巨大，最近还陆续有新盘入市，这库存怕是够“本地客+外地客”消化十年。

　　网友对比了2018年和2021年的库存数据，发现新房库存在这三年间消化了超4万套。这购买力，完全不输周边城市。

　　据乐有家显示，2018年，中山一手住宅库存在9月到达近些年的峰值91189套，去化周期为25.1个月，此前的去化周期甚至要46.6个月。

　　再把目光转到今年，2021年10月中山新房库存57860套，相比18年减少了约33000套，去化周期14.51个月。

　　一边是直线个月，购买力翻了几番；另一边则是稳中上升，去化周期从近7个月涨至14个月，市场变冷。

　　当时，曾有专家表示中山从2016年挤压有6万多套成交未网签房源，到2018年才陆续得到解决。

　　供求比方面，今年中山新增46368套住宅，共网签44890套，接近1:1，相当于中山每出现一套新房，就有一个人买房。

　　回忆一下，最近一次宅地土拍是什么时候？如非业内人士，很难会想起原来两个月前小榄和港口出让过宅地，且都是底价成交。

　　据房叔统计，今年出让的宅地仅有8宗，还有3宗是综合用地，纯宅地只有5宗，是近五年来的最低值。

　　当然，大家别忘了马鞍岛今年拍出的综合体，都明确要求住宅的占比，并且均需要在标志性建筑竣工后才能销售。

　　比如，万科和深业联手拿下的码头综合体，就说明住宅项目需要在超高层建筑取得《中山市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》后方可销售。

　　除此之外，今年年初出让的宝龙城、万科城市之光、龙光玖悦臺都已经开始销售。满打满算，明年通过土拍入市的新盘只剩3个。

　　这种现象并非有迹可循，在11月28日的全市领导干部大会上，市长强调岐江新城、翠亨新区、火炬开发区要“严防过多地做房地产开发”。

　　根据往年的经验，年底是土拍最热闹的时期。比如去年年底，粤海+万科大手笔砸51亿在马鞍岛拿地；前年年底，华发、保利、常元等房企布局两大新区，揽金超70亿。

　　据房叔不完全统计，2022年或有50个新盘入市，其中火炬开发区新盘最多，共11个。而神湾、横栏等镇区则无新盘供应。

　　值得一提的是，图中不少新盘已经“鸽”了几年，明年能否入市还是个未知数。再与去年的68个新盘相比，新盘供应更是肉眼可见的减少。

　　在去年临深楼市的“起风期”（回顾），南朗备受深圳客、珠海客青睐，当时的深圳客甚至组团坐大巴车来买房，热度高涨。

　　随着佳兆业、保利、广银等项目的清盘，在售新盘所剩无几。而新入市的项目仅有广银海悦湾和盛邦云逸，明年还有可能零新盘供应。

　　因此，不少外地客会忽略南朗，转而选择马鞍岛或火炬。抛开政府投资的力度，或许是因为火炬、马鞍岛供应更大，而南朗供应越来越少。

　　谢仲娟：2018年的天量供应，2020年年初的断崖式成交其实都是有背景的。18年因为限签的原因，20年有疫情的影响。

　　回顾一下2018年，那时候楼市任由市场发展，市场有需求就会有供应。而当时中山不少地在私人手上，所以17、18年有特别多的项目启动，供应量倍增。

　　加上市场也慢慢回归，在各种调控政策之下，回归理性。所以市场加政府两个双调控，让中山楼市回归新的平衡点。

　　另外，中山一直是一个人均持房率较高的城市。中山人口不多，但供应量大，加上以前成本低，每个家庭都可能会买上一两套房。

　　尤其是民营房企面对政策调控，融资困难，房贷收紧，盈利可能性降低等一系列状况下，采取保守的发展策略。

　　具体到中山，这半年以来，外地客户大幅减少，项目采取降价销售，但政策的地价居高不下，有的片区原来的拿地价+建筑价都保不住现在的买价，这也导致了房企在中山这类三线城区拿地的意愿更低。

　　要改变这种局面必须房地产要有持续的回暖才能吸引房企在中山这类依靠外来客户的城市有拿地的，当然，地价的定价要考虑现实的房价。

　　一来，这两年的新货也不多；二来，从2020年下半年开始到2021年上半年，中山房地产市场迎来了一波，外区客户的大量涌入，从东部的马鞍岛到主城区都有了外区客户的身影 ，这段时间住宅的成交量超700万平方，极大消化了积压的库存

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